Апартаменты «штучного» формата: премьеры 2021 года
Для рынка апартаментов весь 2021 год прошел под эгидой ожиданий принятия закона об их правовом статусе и это безусловно отразилось, как на корректировке цен, так и на составе нового предложения. За 11 месяцев (с начала 2021 года) на рынок новостроек Москвы в реализацию вышло 23 новых проекта, что на 4 проекта больше, чем в прошлом. Такая динамика показывает определенный рост. Однако в структуре предложения аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают явные трансформации, которые выражаются в классовом составе и нестандартном подходе девелоперов к позиционированию своего продукта.
Так в 2020 году на долю массового сегмента приходилось 45% от всего объема предложения (в течение года в реализацию вышло 9 проектов), а на бизнес-класс – 40% (8 проектов соответственно). Однако в текущем году преимущественная часть предложения, 65,2% (15 проектов), представлена массовым сегментом, где доля комфорт-класса – 26,1% (6 проектов) и стандарт-класса – 39,1% (9 проектов). Бизнес-класс составил 21,7% от общего объема и представлен 5 проектами. На сегмент «премиум» пришлось всего 13,1% (3 проекта). В структуре распределения апартаментов по локациям большая часть проектов массового сегмента приходится на ЗАО – 26,7% и ВАО – 20%, бизнес-класса по 40% – на САО и СЗАО, премиум-класс – по трети сосредоточился на 3 округа – САО, ЮЗАО и ЦАО.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то в новинках 2021 года также произошла существенная корректировка. Причиной стал не только рыночный рост цен, но и более высокие качественные параметры проектов. Так, в апартаментах комфорт-класса без отделки средневзвешенная цена выросла на 46,7% (с 172,1 тыс. руб./кв. м до 252,7 тыс. руб./кв. м), с отделкой – на 39,2% (с 200,5 тыс. руб./кв. м до 279,2 тыс. руб./кв. м). В бизнес-классе рост оказался менее значительным: без отделки – на 20,5% (с 257,2 тыс. руб./кв. м до 309,8 тыс. руб./кв. м), с предчистовой отделкой – на 10,4% (с 263,2 тыс. руб./кв. м до 290,5 тыс. руб./кв. м).
«В этом году на рынке апартаментов мы наблюдаем тенденцию увеличения доли проектов массового сегмента, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» – Тем временем объем более высокобюджетного предложения постепенно сокращается. Например, бизнес-класс за год пополнился лишь 5 проектами, что на 3 меньше, чем годом ранее. При этом стоит отметить, что в новом предложении преобладали не масштабные, а «штучные» проекты клубного формата с небольшим количеством лотов. Таким образом индивидуальность и наличие уникальных качественных характеристик становится для застройщика приоритетным и неотъемлемым условием успешной реализации, особенно на рынке апартаментов в более высоком ценовом сегменте. Помимо комфортной локации, современной архитектуры, нетривиальных концептуальных решений и развитой внутренней инфраструктуры, большим спросом у потребителей пользуются сейчас проекты, которые обладают исключительными дополнительными преимуществами».
Именно таким ярким представителем в составе премьер 2021 года является комплекс апартаментов «Досфлота, 10». Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, в районе Южное Тушино – одной из самых экологически-чистых зон столицы и, при этом, на территории исторически-сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Комплекс наделен полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность современного качественного образа жизни – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов.
Апартаменты бизнес-класса, вышедшие в реализацию в 2021 г.
|
Название проекта
|
Округ, район
|
Кол-во лотов, шт. |
Метраж, кв. м |
Цена лотов, млн руб. |
|
Wellton Gold |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
220 |
38-80 |
13,5 - 26,3 |
|
Досфлота,10 |
СЗАО, Южное Тушино |
42 |
61-137 |
21,8 - 48,1 |
|
Verdi |
САО, Савеловский |
108 |
35-87 |
14,1 - 30,1 |
|
Monodom Lake |
САО, Головинский |
238 |
32-125 |
9,1 - 35,6 |
|
N'ice Loft |
ЮВАО, Нижегородский |
2240 |
17-76 |
5,3 - 20,3 |
Развитие внутреннего и делового туризма, а также проведение ПМЭФ позволили петербургским отельерам вдвое увеличить заполняемость отелей – по данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года уровень загрузки составил 50%. Хотя показатели далеки от допандемийных значений, гостиничный рынок активно восстанавливается и, с постепенным открытием границ, будет развиваться по восходящей.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года загрузка качественных гостиничных объектов Санкт-Петербурга составила 50% - это вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года, когда загрузка была на уровне 27%.
В 2021 году восстановление рынка гостиничной недвижимости происходило, в первую очередь, за счет перенаправления в Северную столицу основного внутреннего туристического потока. Нестабильная эпидемиологическая ситуация, сокращение авиасообщения по внешним направлениям и введение дополнительных ограничений в главных туристических регионах России – Москве и Краснодарском крае – сделали Санкт-Петербург еще более интересной дестинацией. Значительное влияние на рост уровня загрузки также оказало проведение ПМЭФ. Однако «эффект Евро-2020» остался практически незаметным.
«Исторически в летний период гостиницы Петербурга показывают высокую загрузку (в среднем, 80-90%) практически во всех сегментах. Чемпионат Евро-2020, безусловно, повлиял на загрузку отелей, но незначительно. Скорее, «эффект Евро» отразился на ценовой политике отелей, особенно в сегменте 3-4*, которые подняли цены на 10-20% в преддверии чемпионата и до 30% в дни проведения матчей», - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers.
Стоимость номера и доходность в первом полугодии 2021 года также превзошли показатели прошлого года за счет низкой базы, однако пока не достигли доковидных значений. По сравнению с первым полугодием 2019 года, в 2021 году тариф (ADR) в среднем снизился на 18% - до 5 194 руб./номер/сутки (не включая завтрак и НДС). Доходность номера (RevPAR) по сравнению с первым полугодием 2019 года сократилась на 38% и составила 2 579 руб./номер/сутки.
«Посткризисное восстановление рынка только началось – загрузка и доходность постепенно растут, в Санкт-Петербурге открываются новые гостиничные проекты, что подтверждает оптимистичный настрой инвесторов. При условии позитивных результатов вакцинации и снижения уровня заболеваемости мы ожидаем увидеть постепенное открытие границ и возобновление авиасообщения в 2021 году. Однако внутренний туризм по-прежнему будет занимать доминирующее положение во всех странах. По нашим прогнозам, полноценное возвращение рынка к докризисному уровню может начаться не ранее 2023 года», - заключает Евгения Тучкова.
По данным Colliers, в первые шесть месяцев 2021 года качественный номерной фонд Санкт-Петербурга пополнился 332 номерами в трех новых объектах: Kravt Nevsky Hotel&Spa 4*, Wawelberg Hotel St.Petersburg 5* и Holiday Inn St.Petersburg Theatre Square 5*. До конца 2021 года ожидается запуск еще нескольких объектов – отелей Helen на Большой Морской улице и Mercure на Лиговском проспекте, а также гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» в составе комбо-отеля STATUS под управлением международной группы Accor.
Департамент аналитики сервиса покупки жилья «Синица» решил выяснить, сколько можно купить квартир в Москве, если продать самую дорогую столичную недвижимость.
Одной из самых дорогих квартир в Москве на сегодняшний день является пентхаус площадью 1051 кв. м, расположенный на 9-м этаже элитного жилого комплекса на Тверской-Ямской «Fairmont. Vesper Residences». В стоимость пентхауса включена полная чистовая отделка, оборудованная кухня и ванные комнаты, а также доступ к инфраструктуре и сервисам отеля. Его цена составляет более 3 миллиардов рублей, а если точнее, то 3 153 600 000 рублей. Соответственно, квадратный метр суперэлитного жилья стоит около 3 млн рублей.
Как подсчитали аналитики сервиса «Синица», на 3 млрд рублей в старых границах Москвы можно приобрести:
- 120 квартир бизнес-класса (если исходить из расчета средней площади квартиры 70,5 кв. м и средней цены 371,3 тыс. рублей/кв. м);
- 250 квартир комфорт-класса (при средней площади квартиры 51,3 кв. м и средней цене 245,7 тыс. рублей/кв. м);
- 377 квартир экономкласса (из расчета средней площади квартиры 47,1 кв. м и средней цены 177,6 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Москва – безусловно, город контрастов, особенно это касается рынка недвижимости. На сегодня пентахус в «Fairmont. Vesper Residences» – один из самых эксклюзивных и дорогих лотов Москвы в открытой продаже, тогда как самая бюджетная квартира старых границах Москвы в среднем стоит порядка 8,365 млн рублей. Между тем, по нашим данным, в старых границах Москвы не наберется столько жилья экономкласса – всего в реализации имеется около 180 квартир. Поэтому за сумму, полученную от продажи самой дорогой квартиры, можно скупить все лоты экономкласса и останется более половины суммы».