Апартаменты «штучного» формата: премьеры 2021 года
Для рынка апартаментов весь 2021 год прошел под эгидой ожиданий принятия закона об их правовом статусе и это безусловно отразилось, как на корректировке цен, так и на составе нового предложения. За 11 месяцев (с начала 2021 года) на рынок новостроек Москвы в реализацию вышло 23 новых проекта, что на 4 проекта больше, чем в прошлом. Такая динамика показывает определенный рост. Однако в структуре предложения аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают явные трансформации, которые выражаются в классовом составе и нестандартном подходе девелоперов к позиционированию своего продукта.
Так в 2020 году на долю массового сегмента приходилось 45% от всего объема предложения (в течение года в реализацию вышло 9 проектов), а на бизнес-класс – 40% (8 проектов соответственно). Однако в текущем году преимущественная часть предложения, 65,2% (15 проектов), представлена массовым сегментом, где доля комфорт-класса – 26,1% (6 проектов) и стандарт-класса – 39,1% (9 проектов). Бизнес-класс составил 21,7% от общего объема и представлен 5 проектами. На сегмент «премиум» пришлось всего 13,1% (3 проекта). В структуре распределения апартаментов по локациям большая часть проектов массового сегмента приходится на ЗАО – 26,7% и ВАО – 20%, бизнес-класса по 40% – на САО и СЗАО, премиум-класс – по трети сосредоточился на 3 округа – САО, ЮЗАО и ЦАО.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то в новинках 2021 года также произошла существенная корректировка. Причиной стал не только рыночный рост цен, но и более высокие качественные параметры проектов. Так, в апартаментах комфорт-класса без отделки средневзвешенная цена выросла на 46,7% (с 172,1 тыс. руб./кв. м до 252,7 тыс. руб./кв. м), с отделкой – на 39,2% (с 200,5 тыс. руб./кв. м до 279,2 тыс. руб./кв. м). В бизнес-классе рост оказался менее значительным: без отделки – на 20,5% (с 257,2 тыс. руб./кв. м до 309,8 тыс. руб./кв. м), с предчистовой отделкой – на 10,4% (с 263,2 тыс. руб./кв. м до 290,5 тыс. руб./кв. м).
«В этом году на рынке апартаментов мы наблюдаем тенденцию увеличения доли проектов массового сегмента, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» – Тем временем объем более высокобюджетного предложения постепенно сокращается. Например, бизнес-класс за год пополнился лишь 5 проектами, что на 3 меньше, чем годом ранее. При этом стоит отметить, что в новом предложении преобладали не масштабные, а «штучные» проекты клубного формата с небольшим количеством лотов. Таким образом индивидуальность и наличие уникальных качественных характеристик становится для застройщика приоритетным и неотъемлемым условием успешной реализации, особенно на рынке апартаментов в более высоком ценовом сегменте. Помимо комфортной локации, современной архитектуры, нетривиальных концептуальных решений и развитой внутренней инфраструктуры, большим спросом у потребителей пользуются сейчас проекты, которые обладают исключительными дополнительными преимуществами».
Именно таким ярким представителем в составе премьер 2021 года является комплекс апартаментов «Досфлота, 10». Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, в районе Южное Тушино – одной из самых экологически-чистых зон столицы и, при этом, на территории исторически-сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Комплекс наделен полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность современного качественного образа жизни – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов.
Апартаменты бизнес-класса, вышедшие в реализацию в 2021 г.
|
Название проекта
|
Округ, район
|
Кол-во лотов, шт. |
Метраж, кв. м |
Цена лотов, млн руб. |
|
Wellton Gold |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
220 |
38-80 |
13,5 - 26,3 |
|
Досфлота,10 |
СЗАО, Южное Тушино |
42 |
61-137 |
21,8 - 48,1 |
|
Verdi |
САО, Савеловский |
108 |
35-87 |
14,1 - 30,1 |
|
Monodom Lake |
САО, Головинский |
238 |
32-125 |
9,1 - 35,6 |
|
N'ice Loft |
ЮВАО, Нижегородский |
2240 |
17-76 |
5,3 - 20,3 |
Согласно отчёту CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, глобальный объем продаж в сегменте онлайн-торговли увеличится с 2,4 трл долл США в 2020 году до 3,9 трл долл США в 2025 году.
Согласно проведенному исследованию, рост рынка электронной коммерции на 1 млрд долл США ведет к увеличению логистической инфраструктуры на 92 900 кв. м. Таким образом, по оценке CBRE, мировой спрос на складские площади в период 2020–2025 годов составит 138 млн кв. м.
Общий объем продаж на европейском рынке электронной коммерции увеличился за последние пять лет на 150%, доля онлайн-продаж в общем розничном товарообороте выросла с 7% в 2015 году до 13% в 2020 году. По оценке CBRE, с 2020 по 2025 год на европейском рынке сегмент онлайн-торговли увеличится на 298 млрд. долларов США, что потребует дополнительных 28 млн. кв. м складских площадей.
«Электронная коммерция неуклонно росла на протяжении многих лет, но поскольку многие потребители изменили свои покупательские привычки во время пандемии, мы наблюдаем рост активности», — пояснил Джек Кокс, управляющий директор по индустриальной и складской недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. «Это будет по-прежнему иметь большое значение для систем сбыта и логистических цепочек, а также поддерживать рекордные показатели складской недвижимости. Пока потребительская база продолжает расти, мы считаем, что у складской недвижимости также будут дополнительные возможности для роста».
Китай и США являются крупнейшими рынками онлайн-торговли в мире, на них пришлось 57% всех онлайн-продаж. По итогам 2020 года наибольшие темпы проникновения электронной коммерции были зафиксированы в Южной Корее (36% от розничного товарооборота), Китае (27%) и Великобритании (24%). К 2025 году ожидается существенный рост рынка электронной коммерции в Индонезии, с текущих 20% до 34%, а Южная Корея будет иметь самый высокий уровень проникновения электронной коммерции в мире — 43%. В 2025 году уровень онлайн-торговли в общем розничном товарообороте в России увеличится до 16,5%.
Для оценки динамики рынка электронной коммерции CBRE выявила 27 факторов в 43 странах, которые влияют на спрос населения. Это социально-демографические факторы, цифровая грамотность, степень развития финансовых услуг и инфраструктуры. Среди 27 ключевых факторов были определены 6 ключевых: степень урбанизации, проникновение мобильного интернета и широкополосного доступа в интернет, использование банковских карт, уровень цифровых навыков населения, наличие крупных игроков в сегменте онлайн-торговли.
|
Страна |
Проникновение электронной коммерции, 2020 год |
Проникновение электронной коммерции, 2025 год |
|
Южная Корея |
36 |
43 |
|
Индонезия |
20 |
38 |
|
Материковый Китай |
27 |
34 |
|
Великобритания |
24 |
32 |
|
Нидерланды |
18 |
26 |
|
США |
20 |
26 |
|
Сингапур |
16 |
22 |
|
Чехия |
17 |
20 |
|
Канада |
13 |
20 |
|
Россия |
10 |
16 |
Источник: CBRE, прогноз мирового рынка электронной коммерции на 2021 год.
Проникновение электронной коммерции — это доля продаж через Интернет в общем объеме розничных продаж.
Тасос Везиридис, руководитель отдела исследований в области индустриальной, складской и торговой недвижимости, CBRE, пришел к следующему выводу:
«Европейский рынок относительно поляризован с точки зрения проникновения электронной коммерции. Существует ряд рынков, включая Великобританию, Германию, Швецию и Нидерланды, на которых уже существует множество факторов, способствующих высокой доле электронной коммерции, и этот процесс ускорился во время пандемии. Тем не менее, мы считаем, что многие из менее продвинутых рынков, такие как Португалия, Италия и Испания, испытают более быстрый рост в течение следующих пяти лет и начнут догонять лидирующие в этом плане рынки, что приведет к росту спроса на складскую недвижимость как на этих, так и на других европейских рынках».
Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE в области индустриальной и складской недвижимости, комментирует:
«Несмотря на сравнительно скромную степень проникновения электронной коммерции в России, онлайн ритейл в плане развития логистической инфраструктуры превратился в «приму» складского рынка. В последние несколько лет представители этой отрасли инвестируют в склады больше, чем какой-либо другой сегмент. А доля онлайн ритейлеров в спросе сопоставима с ведущими зарубежными рынками, где процент онлайн покупателей существенно выше чем в России. Мы ожидаем продолжения развития логистической платформы ведущими игроками онлайн розницы, при этом форматы складской недвижимости, подходы к организации логистики этими компаниями могут меняться».
По итогам первых шести месяцев 2021 года объем свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга составил 5,3%, прибавив 0,2 п.п. за полугодие. В наиболее качественных проектах уровень вакантности увеличился на 0,8% - до 3,2%.
Во втором квартале 2021 года продолжился тренд роста активности арендаторов. Наибольшее увеличение числа открытий показал сегмент «одежда и обувь» - такие арендаторы сформировали 26% от общего количества открытий за квартал. Активно открывались уже известные городу сетевые магазины в ТРЦ «Охта Молл» (Lee Wrangler), в ТРК «Питер Радуга» (Emilia dell’Oro) и других торговых центрах. В ТРЦ «Мега Дыбенко» был открыт магазин итальянского бренда Calliope.
В сегменте общественного питания наблюдалась ротация арендаторов. Число новых открытий в первом полугодии 2021 года было достаточно высоким, несмотря на сложности ведения операционной деятельности. Арендаторы проявили интерес как к помещениям классического типа – «Буше» (ТК «Невский Центр»), «Британские пекарни» (ТРЦ «Охта Молл»), «Коржов» (ТРК «Гранд-Каньон»), так и к «островкам» – Cacao King (ТРЦ «Охта Молл»), «Ёгурти» (ТРК «Питер Радуга»). Новые открытия также наблюдались и в зоне фудкортов – например, East Food (ТРЦ «Охта Молл»).
По результатам первого полугодия 2021 года объем предложения качественных торговых площадей сохранился на прежнем уровне и составляет 3,2 млн кв. м. До конца 2021 года планируется открытие двух торговых центров: 4-ой очереди ТРК «Заневский каскад» и ТК «Солнечный город». Их суммарная арендопригодная площадь составит 27 тыс. кв. м.
«Число новых торговых центров в Санкт-Петербурге остается ограниченным. Однако город активно развивается и застраивается, что будет способствовать реализации новых единичных локальных проектов. Главным вызовом для управляющих компаний торговых центров, по-прежнему, остается поддержка конкурентноспособности и актуальности объекта. Как следствие, в наименее качественных проектах возможен рост вакантных площадей или ротация арендаторов, - комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers. – В то же время, международные ритейлеры возвращаются к прежней активности и с интересом рассматривают Петербург для вывода новых брендов на рынок. Поскольку главной площадкой для выхода новых брендов выступают наиболее качественные торговые центры, в ближайшее время уровень вакантности в таких проектах может снизиться».