Вопреки ожиданиям участников рынка в офисном сегменте наблюдается оживление
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».
Всего 13% рабочих в СЗФО уверены, что их профессия или работа престижна. Среди самых уверенных – рабочие строительных специальностей. К сожалению, каждый третий опрошенный не считает свою профессию или работу престижной.
В ходе опроса, проведенном hh.ru в СЗФО среди представителей рабочих профессий из самых разных сфер (производство, строительство, транспорт, добыча сырья и другие), выяснилось, что каждый третий опрошенный не верит, что его профессия престижна.
Совершенно точно уверены, что их профессия или работа престижна в СЗФО лишь 13% опрошенных, еще 40% колеблются, но все же склоняются в сторону положительного ответа о престижности, а вот 30% уверены – престижности в их работе или профессии нет. Причем среди мужчин доля не верящих в престижность своей профессии выше, чем среди женщин (43% против 30%).
В разрезе профессиональных сфер, связанных с рабочими специальностями чаще других, отмечали, что верят в престижность своей работы представители из сферы «Добыча сырья» (машинисты, инженеры ПТО, проектировщики, механики, инженеры по охране труда, геодезисты, лаборанты и другие) и «Строительство» (разнорабочие, слесари, операторы линий, прорабы, грузчики, сварщики, монтажники и другие).
С другой стороны, заявили, что не видят уважительного отношения к своей профессии или работе транспортники (водители, курьеры, кладовщики, диспетчеры, автослесари и другие), производственники (инженеры-конструкторы, энергетики, технологи, сметчики и другие) и представители ресторанно-гостиничной области (официанты, хостес, бармены, бариста и другие).
Интересно, что чем старше были респонденты, тем меньше они думают, что их профессия уважаема в обществе: 49% респондентов в возрасте 55% лет и старше ответили негативно на вопрос о престижности, среди молодых респондентов в возрасте от 18 до 24 лет также ответили в 30% случаев.
При этом среди опрошенных из сферы рабочих профессий в СЗФО лишь 18% респондентов устраивает их зарплата, остальные 82% ответили категорично «нет, не устраивает».
По данным исследования арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE и охватившего 130 компаний, в течение оставшейся части текущего года офисы вновь заполнятся работниками, причем лидировать будут небольшие компании, имеющие штат менее 100 сотрудников.
Исследование показало, что малый бизнес ближе к возвращению к офисной жизни. Более 80% малых компаний сообщают, что вновь открыли все офисы. Среди крупнейших компаний доля аналогичных ответов составляет лишь треть, хотя большинство из них открыли более половины офисных помещений.
В исследовании также подчеркиваются отраслевые различия. Более 70% медико-биологических компаний сообщают о полном открытии офисов, что частично отражает сложность удаленной работы в данной отрасли. Банки и финансовые компании (57%), также технологические, телекоммуникационные и медийные компании (46%) открываются более осторожными темпами.
Ричард Холбертон, директор CBRE по исследованиям рынка арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал результаты исследования: «Масштабы возврата к офисной жизни относительно скромны, но компании прилагают значительные усилия, чтобы способствовать процессу, и большинство из них ориентируются на вторую половину этого года».
Исследование показало, что большинство компаний, в том числе почти 80% крупных, в которых занято более 10 000 работников, склоняются к той или иной форме смешанной, или гибридной, модели режима работы. Более двух третей компаний, предпочитающих гибридную модель, утверждают, что данный подход основан на консенсусе в масштабе всей компании.
Ричард Холбертон пояснил: «В этом отношении существенное значение имеют различия между компаниями с точки зрения размера бизнеса и отрасли. В целом по выборке, 20% поддерживают возвращение большинства сотрудников к постоянной работе в офисе, но в малом бизнесе этот показатель возрастает до 63%. Поддержка корпоративных гибридных моделей составляет более 60% в банковском и финансовом секторе, а также среди технологических, телекоммуникационных и медийных компаний, тогда как в медико-биологической отрасли показатель составляет всего около 50%».
Офис будет продолжать играть центральную, хотя и иную, роль в выполнении трудовых обязанностей. Очень немногие из опрошенных компаний планируют переход на полностью удаленную работу, и работа в офисе продолжает занимать видное место в их планах на будущее.
Почти 80% компаний рассчитывают найти решение, при котором работа в офисе будет занимать все, большую часть либо половину рабочего времени сотрудников. Только 15% компаний ожидают перехода на полностью удаленную работу.
Ожидания компаний относительно изменений в размере портфеля офисной недвижимости распределены довольно равномерно: треть компаний рассчитывают расширить занимаемые площади в течение следующих трех лет
Технологические, телекоммуникационные и медийные компании настроены особенно оптимистично: более 60% ожидают расширения своих портфелей. Ожидания в банковском и финансовом секторе намного более сбалансированы: такая же доля (чуть менее 30%) планирует как расширение, так и сокращение, в то время как целые 40% не ожидают никаких изменений.
Ценность гибкости для арендаторов будет продолжать расти, отчасти в ответ на краткосрочную экономическую неопределенность, но также и по более стратегическим причинам. Отвечая на вопрос о процентной доле гибкой недвижимости в портфеле компании, те компании, у которых от 11% до 50% портфеля приходится на гибкую недвижимость, ожидают, что ее доля удвоится в течение следующих двух лет. Средние компании, а также технологические, телекоммуникационные и медийные компании особенно заинтересованы в возможностях гибкой недвижимости.
Ричард Холбертон также сообщил: «Складываются две веские причины для растущей популярности гибкой недвижимости: возможность оценки различных моделей аренды и использование в качестве средства предоставления сотрудникам большего выбора в отношении места и условий работы. Вторая из причин особенно важна для крупных компаний, и они все чаще стремятся экспериментировать с различными комбинациями типов помещений и реконфигурировать занимаемые площади в соответствии с меняющимися предпочтениями сотрудников и уроками, полученными в результате пилотных проектов».
Что касается более общих факторов, влияющих на выбор недвижимости, преобладают три фактора: гибкость, благополучие сотрудников и экологичность, особенно качество воздуха. Около 40% компаний выделяют экологичный дизайн как ключевой фактор, столько же ценят технологическую интеграцию, а 54% указывают на качество воздуха в помещениях. Крупные компании придают первостепенное значение полному набору удобств в здании в соответствии с рассматриваемыми некоторыми из них стратегическими изменениями в методах организации труда и структуре портфеля.
По мере того, как компании приближаются к возобновлению офисной работы, очевидно, что первоочередной задачей является восстановление функций, которые могли быть нарушены во время локдаунов, главным образом совместной работы, вовлеченности и сильной корпоративной культуры. Основными последствиями для рабочего места являются расширение зон для совместной работы (36%), опробование новых стратегий организации рабочих мест в отдельных офисах (33%) и пересмотр стандартов проектирования (22%).
Компании осознают, что существуют также технологические потребности, связанные с ожидаемыми изменениями в организации труда. На первом месте по популярности находится расширение возможностей для проведения видеоконференций (67%); значительный интерес вызывают также решения и сенсорные технологии для умных зданий (31%) и датчики качества воздуха (25%).
Ричард Холбертон приходит к следующему выводу: «Необходимо признать, что для достижения целей в отношении эффективности рабочих мест потребуются не только физические проектные решения, и что последние должны идти рука об руку с организационными, поведенческими и управленческими переменами. Учитывая продолжительность времени, в течение которого преобладала «принудительная» удаленная работа, процесс, скорее всего, будет постепенным».
Увеличение объема новых офисных сделок в Москве по итогам 1 полугодия 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года наблюдалось сразу во многих отраслях. Так многократный рост наблюдался со стороны представителей таких секторов как: торговые операторы и развлечения, консалтинг и бизнес-услуги, FMCG и т. д. Кроме этого, на 88% увеличился объем новых сделок с компаниями фарм-индустрии, на 56% - ИТ и телеком и на 33% - строительства и недвижимости.
Отвечая мировым тенденциям, ИТ компании в России увеличивают площадь занимаемых офисов, чтобы в ближайшем будущем реализовать стратегию построения культуры работы внутри офисного пространства (office centric environment).
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, комментирует:
«В Москве требования, ограничивающие число сотрудников, которые могут работать в офисе, были отменены еще в начале года и ненадолго снова вводились в середине лета в связи с ростом числа заболевших. Несмотря на отсутствие формальных ограничений, нестабильность эпидемиологической ситуации и внешних факторов сохраняется, что увеличивает важность гибкости для бизнеса. Многие компании адаптируются к условиям нового времени, пересматривают подходы к работе своих сотрудников, тестируя гибридные форматы и определяя, какие процессы и подразделения в их структурах могут эффективно работать удаленно или частично удаленно, а какие требуют присутствия в офисе. Все это влияет на пересмотр стратегий относительно офисных помещений и на формирование новых требований в части организации и технологической оснащенности рабочего пространства».