Вопреки ожиданиям участников рынка в офисном сегменте наблюдается оживление
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».
По данным специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в сентябре 2009 г. рост арендных ставок на встроенные помещения в Санкт-Петербурге составил порядка 5%.
По оценкам экспертов, на конец сентября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили порядка 2 500 - 3 000 рублей за кв.м в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 рублей за кв. м в месяц (центральные районы города). «Менее ликвидные помещения в спальных районах города выставлялись по цене 1 500- 2 000 рублей за кв. м в месяц, в центральных районах – за 2 000 - 3 500 рублей за кв. м в месяц», - комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Ставки аренды на встроенные помещения на конец сентября
|
Невский пр. |
3000 – 6000 рублей за кв. м в месяц |
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр. |
2000 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
2500 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
600 – 1300 рублей за кв. м в месяц. |
В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры, - рассказывает Екатерина Лапина. – Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино». Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов, - комментирует Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки. В заполненных помещениях ставка аренды формируется исходя из существующего предложения.
По-прежнему, существует большое количество помещений, предлагаемых в аренду, на центральной магистрали Петербурга – Невском пр. (Невский пр., 3, Невский пр., 8, Невский пр., 11, Невский пр., 22, Невский пр., 47 и др.). «Однако надо отметить, что уже сейчас предложение на Невском пр. стало более доступным, нежели год назад, - рассказывает Екатерина Лапина. – Разрыв в ставках аренды между объектами, расположенными на центральной магистрали города и на его окраине, сократился и может составлять 30 - 50%». Вследствие этого помещения на Невском пр. стали «по карману» не только элитным бутикам, но и предприятиям общепита.
Кроме того, в сентябре появилось больше свободных помещений в торговых комплексах. «Пустующие помещения можно встретить в ТРК, которые имеют неудачное местоположение или концепцию», - рассказывает Екатерина Лапина. Также сложно найти арендатора тем управляющим компаниям ТК, которые существенно завышают ставки аренды.
Если же говорить о спросе, то в сентябре у покупателей встроенных помещений пользовались популярностью наиболее ликвидные объекты как в центральных, так и в спальных районах города. «При этом, большая часть наших клиентов рассматривала возможность приобретения помещений с целью инвестиций, а не для себя, - отмечает Екатерина Лапина. – Соответственно, основное требование со стороны покупателей – срок окупаемости не более 7 лет, желательно варианты покупки помещений с действующим арендатором». Что касается рынка аренды помещений street retail, то в сентябре большинство договоров аренды было заключено именно с предприятиями общепита. «Их в основном интересуют помещения, расположенные в наиболее проходных местах, с большими витринными окнами, обязательно наличие больших энергомощностей, а также возможность заключения долгосрочного договора аренды», - говорит Екатерина Лапина.
«Думаю, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке встроенных помещений кардинально не изменится, - прогнозирует Екатерина Лапина. – Однако, спрос уже сейчас несколько активизировался, поэтому можно ожидать увеличение количества клиентов с желанием и возможностями купить помещение площадью от 100 кв.м. до 3000 кв.м». При этом, более активном будет рынок street retail и ТРК, нежели офисная недвижимость.
Материал предоставлен АРИН
(2).jpg)
За девять месяцев 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 14,1%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 21,0%.
За сентябрь 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 0,3%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 0,4%.
В сентябре 2009 г.:
- Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за сентябрь на 0,4% - до 83803 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за сентябрь на 0,3% - до 42469 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) за сентябрь не изменились и составили до 136700 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за сентябрь на 0,4% - до 69200 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) выросли за сентябрь на 1,6% - до 58200 рублей за кв. м;
- Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в сентябре на 220,5 млрд. рублей.
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 14,1% в рублях и на 16,5% в долларах;
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 21,0% в рублях и на 23,2% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 12,5% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,9% в рублях и на 19,9% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 12,0% в рублях и на 15,5% в долларах;
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,74 трлн. в рублях и на 301 млрд. в долларах США.
В России
Как прогнозировалось в предыдущем отчете, темпы снижения цен в целом замедлились, хотя ситуация в каждом городе развивается в зависимости от сочетания локальных факторов. Например, в Самаре и Екатеринбурге в сентябре 2009 года снижение цен предложения продолжилось, в то время как в Омске и Челябинске они выросли.
В большинстве городов отмечается традиционное осеннее оживление рынка, особенно в сегменте эконом-класса, вышли на рынок также, и покупатели, откладывавшие активные действия до относительной стабилизации экономической ситуации в стране, однако их количество не столь велико, чтобы возобновился рост цен. Количество сделок, упавшее зимой 2008-2009 года на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, за лето восстановилось до 70%-75% от докризисного уровня. Количество сделок с использование кредитов по-прежнему крайне низкое и составляет около 10%, в отличие от докризисных 20%. Разница цен предложения и цен сделок, зимой 2008-2009 года составлявшая в среднем 20%-25%, сократилась до 8%-12%. Минимальна разница в сегменте жилья эконом-класса.
Тенденции на рынке жилищного строительства (рынке новостроек) во все большей степени определяют новые игроки рынка, запускающие проекты по строительству недорогого жилья на новых дешевых землях и не обремененные высокой долговой нагрузкой. Низкая себестоимость строительства и более скромные, чем до кризиса параметры жилья, позволяют им продавать квартиры, по цене в большей степени соответствующей текущему спросу на жилье.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены предложения на жилье в Москве в сентябре 2009 года не изменились, при этом наблюдался рост цен спроса на жилье эконом-класса. Скидки в этом сегменте рынка уменьшились. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам установились на уровне 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за сентябрь 2009 года стали ниже на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне уровня 138 600 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за сентябрь 2009 года стали выше на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне 135 900 рублей за кв. м.
Из-за значительного укрепления национальной валюты (на 5%) средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за сентябрь на 4,9% до уровня $4550 за кв. м.
Цены предложения на жилье в Москве на фоне оживления рынка жилья эконом-класса стагнировали фактически весь месяц. Подобная ситуация может продлиться и в дальнейшие месяцы. Низкий уровень инфляции и стабильные умеренно высокие цены на нефть вводят вероятность дальнейшего снижения цен к нулю. Устойчивость банковской системы позволяет банкирам проводить консервативную политику относительно «плохих» строительных активов и массовых распродаж «дефолтного» жилья вряд ли стоит ожидать.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Повышение цен предложения на жилье в области в сентябре 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,6% в рублях. Средняя цена установились на уровне 58200 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 0,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55200 рублей за кв. м.
Вторичный рынок жилья Московской области частично восстановился после снижений цен в августе 2009 года на 5,6%. За сентябрь цены поднялись на 1,9% - до уровня 63300 рублей за кв. м. Оживление на рынке жилья Подмосковья было связано с реализацией отложенного спроса. Некоторые граждане, откладывавшие решение жилищного или инвестиционного вопроса до наступления «дна», вернулись на рынок, однако в силу упавшего уровня дохода и бюджета на покупку, реальную возможность купить жилье они имеют только в области.
Как и в Москве в результате значительного укрепления национальной валюты цены предложения, выраженные в долларах США, существенно выросли за сентябрь 2009 года – на 6,5% в среднем по первичному и вторичному рынкам.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В сентябре 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,4% в рублях, что в целом совпадает с уровнем снижения по крупным городам. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,4%. Эта цена к концу сентября 2009 установилась на уровне 80200 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68500 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%.
Более низкие темпы снижения цен на первичном рынке северной столицы связаны с начавшимся летом 2009 года сокращением темпов сдачи жилья и повышением в структуре продаж доли жилья высокой стадии готовности. Однако, высока вероятность, что в следующие месяцы снижение цен в этом секторе рынка будет заметным. В тоже время ситуация на вторичном рынке явно говорит, что платежеспособный спрос в городе, в отличие от Москвы, где концентрируются финансовые потоки, пока восстанавливается слабо.
Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в сентябре 2009 года выросли на 4,4% и находятся на уровне $2300 за кв. м.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В сентябре 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти крупнейших городах страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) продолжили замедляться.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 составило 0,4% в рублях, что в 3 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 зафиксированы в Самаре (-5,5%) и Красноярске (-3,3%). Выросли цены в 4-х городах – Новосибирске (4,3%), Омске (1,2%), Челябинске (1,6%) и Ростове-на-Дону (1,7%). Такое количество «точек роста» зафиксировано впервые с осени 2008 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52300 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33600 рублей за кв. м) и Казани (36400 руб. за кв. м).
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 38 различных российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса ИНДЕКС ГДЕЭТОТДОМ, в стране сохраняется высокий уровень различия цен на жилье. Наиболее высокие цены на жилье – в Сочи (95 300 руб. за кв. м), Владивостоке (56800 руб. за кв. м), Калуге (53900 руб. за кв. м), Краснодаре (50100 руб. за кв. м). Низкие средние цены предложения – в Курске (30000 руб. за кв. м), Ульяновске (30800 руб. за кв. м), Смоленске (32800 руб. за кв. м), Брянске (33000 руб. за кв. м), Мурманске (33400 руб. за кв. м).
Материал предоставлен GED analytics