10 главных тенденций 2021 года на рынке новостроек Москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста.
Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»
- Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программы господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.
- Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка – 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка – 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.
Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился. В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020. Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.
- Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.
В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».
- Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор.
Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.
Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.
Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»
- На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года. Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов.
Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.
- Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
- Новостройки «умнеют». «Еще один тренд «продуктовой революции» – внедрение систем умного дома и умного квартала в новых проектах застройки, – пояснила Наталья Сазонова. – Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала».
- Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне. За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м. В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.
Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.
Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность
- Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.
В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).
В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).
В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).
В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).
- В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.
К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.
Прогноз: 5 тенденций и событий, за которыми нужно следить в 2022 году
- Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке. В 2021 году Банк России шесть раз поднял ключевую ставку, пытаясь таким образом бороться с инфляцией. Это привело к повышению ставок по ипотеке, которые достигли 9% годовых. В зависимости от успехов Центробанка, в 2022 году будет меняться доступность ипотеки. Если темпы инфляции снизятся, то можно предполагать, что и ставки как минимум стабилизируются и перестанут расти.
- Новые программы поддержки строительной отрасли. «Если рыночные механизмы не сделают жилищный кредит доступнее, то, вероятно, государство вновь придет на помощь покупателям, – полагает Наталья Сазонова. – Премьер-министр Михаил Мишустин 7 декабря заявил о необходимости «держать ипотеку доступной и не сбавлять темп строительства жилья». Это значит, что при заметном падении активности покупателей власти могут перезапустить программы субсидирования ипотеки или расширить имеющиеся».
- Изменения в законодательстве об апартаментах. Важные изменения возможны в 2022 году в законах и нормативах об апартаментах. Так, есть инициатива властей ввести НДС для застройщиков апартаментов, хотя сейчас при реализации по ДДУ девелоперы его не платят. Если такой налог будет введен, то апартаменты могут подорожать до уровня квартир, потому что ставка НДС (20%) как раз соответствует разнице в стоимости квартир и апартаментов. Также в Думе будет рассматриваться законопроект, который введет в законодательство понятие апартамента, но конкретики пока нет.
- Корректировка правил продаж новостроек. В 2022 году депутаты Госдумы могут ограничить застройщиков в праве одностороннего расторжения договора с дольщиком при затягивании сроков строительства. Некоторые компании пользовались этой возможностью, чтобы вынуждать дольщиков подписывать соглашения о продлении сроков передачи квартиры без уплаты компенсации.
- Цены на сырьевых рынках.
Одной из основных причин роста цен на строительство в 2021 году стали возросшие мировые расценки на металл, древесину и отделочные материалы. Практически все ресурсы, а также строительные материалы и инженерное оборудование выросли в цене в следствие разрыва цепочек поставок и возросшей себестоимости производства из-за «пандемийных» ограничительных мер. В 2022 году эта тенденция может получить продолжение и в этом случае цены на жилье продолжат расти независимо от конкретной ситуации со спросом. Переход на банковское финансирование позволят застройщикам не зависеть на прямую от темпов продаж и продолжать строительство в условиях волатильного спроса.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.
Первые 43 петербуржца заключили договоры пожизненной ренты. О начале работы новой госуслуги сообщили профильные эксперты.
Предоставлять госуслугу в Петербурге начали с сентября прошлого года. По условиям соглашения владелец жилья – пожилой человек или супружеская пара старше 75 лет – передают Петербургу свою квартиру в собственность. Взамен сторона получает единовременную и ежемесячную выплаты. В случае смерти супруга вдовцу или вдове платят оставшуюся половину «за двоих».
Бесповоротное решение
Так, единовременная выплата составляет 10% от рыночной стоимости жилья. За 2015-2016 годы ее размер в среднем был на уровне 427 тыс. рублей.
«Ежемесячная выплата в этом году составляет 17,4 тыс. рублей или 15,1 тыс. рублей с учетом вычета налога. Сумма эта каждый год будет индексироваться. В 2015 году выплата составляла 16 тыс. рублей, с учетом вычета налога – 13 920 рублей», – сообщил директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.
По данным «Горжилобмена», на сегодняшний день в Петербурге заключено 43 договора пожизненной ренты. Из них 24 – по однокомнатным квартирам, 15 – по двухкомнатным и четыре по «трешкам».
Из 18 районов Северной столицы желающие оформить договор нашлись в 14. Больше всего их набралось в Калининском районе – там заключили 11 договоров. Далее следуют Василеостровский и Кировский районы – в каждом из них по пять договоров. Меньше всего их насчитывается в Курортном, Петроградском, Приморском и Пушкинском.
Что касается правил оформления договора, председатель Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко подчеркнул, что расторгнуть его из-за того, что пенсионер «передумал», нельзя. Единственным основанием для этого может являться неисполнение платежных обязательств по выплатам со стороны Петербурга.
«Просто нежелание продолжать договор ренты не является основанием для его расторжения. Это не завещание, которое они могут отменить, а «железобетонный» акт. Мы об этом предупреждаем не один раз», – подчеркнул господин Герасименко.
Освободившиеся квартиры предназначены для очередников. Это лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ветераны ВОВ, инвалиды, сироты и представители других социально не защищенных слоев населения.
Снижать возраст, при котором можно заключить договор, городские власти пока не думают. «Из всех 1,5 млн пенсионеров Петербурга 41% работают. Поэтому проблема снижения возраста не стоит остро», – пояснил председатель Комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков.
Потребность растет
Со временем эта услуга станет более востребована, считает Александр Ржаненков. Сегодня на рассмотрении находятся 50 заявлений, под это количество
на этот год выделено 39,6 млн рублей. «Если потребность населения возрастет – сумма будет увеличена», – сказал он.
По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в первую очередь госуслуга была создана для того, чтобы пострадавших от рук мошенников с недвижимостью стало меньше.
«Прежде всего, все наши действия были направлены на то, чтобы организовать дополнительную помощь пожилым, одиноким гражданам и защитить их от посягательств риэлторских компаний на помещения, которые они сегодня занимают, – объяснила госпожа Орлова. – С такими вопросами к нам обращаются, не один раз эта тема была предметом для обсуждения на различных общественных советах, советах ветеранов».
В частности, как объяснил господин Ржаненков, за последние 20 лет более 10 тыс. петербургских пенсионеров пострадали от действий мошенников с недвижимостью.
Несмотря на то что госулуга начала действовать меньше полугода назад, уже сейчас стали видны первые результаты. Во-первых, по словам Александра Ржаненкова, за это время снизилось число пенсионеров, потерявших жилье из-за сделок с частыми фирмами. Во-вторых, родственники пенсионеров, хоть и из меркантильных соображений, но узнав о том, что они могут остаться без наследства, вспоминают о своих одиноких близких и начинают заботиться о них.
«К сожалению, у большинства из тех, кто уже заключил договоры ренты, есть родственники. Но иногда случалось так, что пенсионеры забирали заявления из-за того, что их дети или внуки начали проявлять к ним заботу», – добавил господин Филимонов.
Кстати
По состоянию на 1 января 2016 года в Петербурге проживает 41,3 тыс. человек, которые могут заключить договор пожизненной ренты.