10 главных тенденций 2021 года на рынке новостроек Москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста.
Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»
- Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программы господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.
- Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка – 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка – 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.
Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился. В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020. Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.
- Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.
В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».
- Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор.
Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.
Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.
Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»
- На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года. Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов.
Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.
- Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
- Новостройки «умнеют». «Еще один тренд «продуктовой революции» – внедрение систем умного дома и умного квартала в новых проектах застройки, – пояснила Наталья Сазонова. – Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала».
- Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне. За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м. В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.
Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.
Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность
- Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.
В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).
В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).
В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).
В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).
- В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.
К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.
Прогноз: 5 тенденций и событий, за которыми нужно следить в 2022 году
- Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке. В 2021 году Банк России шесть раз поднял ключевую ставку, пытаясь таким образом бороться с инфляцией. Это привело к повышению ставок по ипотеке, которые достигли 9% годовых. В зависимости от успехов Центробанка, в 2022 году будет меняться доступность ипотеки. Если темпы инфляции снизятся, то можно предполагать, что и ставки как минимум стабилизируются и перестанут расти.
- Новые программы поддержки строительной отрасли. «Если рыночные механизмы не сделают жилищный кредит доступнее, то, вероятно, государство вновь придет на помощь покупателям, – полагает Наталья Сазонова. – Премьер-министр Михаил Мишустин 7 декабря заявил о необходимости «держать ипотеку доступной и не сбавлять темп строительства жилья». Это значит, что при заметном падении активности покупателей власти могут перезапустить программы субсидирования ипотеки или расширить имеющиеся».
- Изменения в законодательстве об апартаментах. Важные изменения возможны в 2022 году в законах и нормативах об апартаментах. Так, есть инициатива властей ввести НДС для застройщиков апартаментов, хотя сейчас при реализации по ДДУ девелоперы его не платят. Если такой налог будет введен, то апартаменты могут подорожать до уровня квартир, потому что ставка НДС (20%) как раз соответствует разнице в стоимости квартир и апартаментов. Также в Думе будет рассматриваться законопроект, который введет в законодательство понятие апартамента, но конкретики пока нет.
- Корректировка правил продаж новостроек. В 2022 году депутаты Госдумы могут ограничить застройщиков в праве одностороннего расторжения договора с дольщиком при затягивании сроков строительства. Некоторые компании пользовались этой возможностью, чтобы вынуждать дольщиков подписывать соглашения о продлении сроков передачи квартиры без уплаты компенсации.
- Цены на сырьевых рынках.
Одной из основных причин роста цен на строительство в 2021 году стали возросшие мировые расценки на металл, древесину и отделочные материалы. Практически все ресурсы, а также строительные материалы и инженерное оборудование выросли в цене в следствие разрыва цепочек поставок и возросшей себестоимости производства из-за «пандемийных» ограничительных мер. В 2022 году эта тенденция может получить продолжение и в этом случае цены на жилье продолжат расти независимо от конкретной ситуации со спросом. Переход на банковское финансирование позволят застройщикам не зависеть на прямую от темпов продаж и продолжать строительство в условиях волатильного спроса.
Производители добавок в бетон из-за растущей конкуренции на рынке добиваются особой уникальности их свойств.
Химические добавки в бетон усиливают качество цементного раствора и других строительных смесей. В настоящее время существует более сотни разновидностей добавок, но ассортимент достаточно регулярно продолжает расширяться. Впрочем, по мнению игроков рынка, сегодня отрасль все больше начинает ориентироваться не на количество видов добавок, а на улучшение качественных свойств выпускаемой продукции.
В целом, добавки в бетон можно разделить на несколько основных групп: пластифицирующие, воздухововлекающие, газоустойчивые, ускоряющие твердение бетона, морозоустойчивые, гидроизолирующие и красящие. Также могут быть их комбинированные виды.
В условиях конкуренции
По словам руководителя отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы» Максима Закржевского, рынок добавок в бетон весьма конкурентен. Поэтому крупные производители добавок находятся в постоянном процессе совершенствования качества продукта и технологии применения. Для производителей бетонных смесей, домостроительных комбинатов, заводов ЖБИ этот факт имеет большой плюс, так как позволяет выбирать наиболее эффективное решение.
Схожие выводы делают и другие игроки отрасли. «Конкуренция на рынке добавок в бетон очень высока. Это обусловлено как участием крупных игроков, в том числе иностранных, в этом бизнесе, так и состоянием внутреннего рынка бетона. Рынок бетона после шока 2014 года сузился. Сейчас намечается некоторый рост, но его темпы существенно ниже, чем четыре года назад. Уменьшение рынка бетона, как следствие, привело к ужесточению конкуренции на рынке добавок», – отмечает руководитель RND-отдела направления «Добавки в бетон» компании «ТехноНИКОЛЬ» Андрей Малинин.
Технический эксперт производственного холдинга 3М Сергей Папков добавляет, что для успешного продвижения добавки различных производителей должны обладать уникальными свойствами и четко отличаться друг от друга. «В основном стоимость добавок определяется их концентрацией для достижения требуемых функциональных свойств бетонного изделия. Типичными значениями концентрации будут несколько процентов или даже их доли, то есть сама добавка не вносит сколь-нибудь значительного вклада в конечную стоимость изделия», – подчеркивает он.
Испытания на прочность
Директор по продажам направления «Бетон» российского филиала концерна Sika Максим Мазурик рассказывает, что в 2017 году новых добавок, способных кардинально изменить индустрию, не было. По его словам, сейчас ведущие производители сконцентрировались на оптимизации стоимости уже производимого ассортимента. Решаются вопросы локализации сырьевой базы и снижения логистических издержек. «Последним крупным прорывом в области разработки новых добавок было появление пластификаторов и суперпластификаторов на основе поликарбоксилатных эфиров. По сравнению с предыдущими основами (лигносульфонатами и нафталинсульфонатами), они при меньшем расходе позволяют увеличить показатель водоредуцирования в среднем с 10–20% до 40% в зависимости от дозировки, что делает возможным получение бетона с более высокой марочной прочностью. Можно даже сказать, что получение высокомарочных бетонов возможно только с использованием поликарбоксилатных эфиров. Без таких добавок сложно представить строительство современных небоскребов, например, при строительстве «Лахта центра» без поликарбоксилатов было бы невозможно получить требуемый самоуплотняющийся бетон класса B60 с низкой экзотермией и временем жизни бетонной смеси до девяти часов», – уверен Максим Мазурик.
Кроме того, добавляет он, поликарбоксилатные добавки позволяют снизить количество цемента в смеси при сохранении высокого качества бетона. Поэтому в развитых европейских странах потребность в поликарбоксилатах гораздо выше, чем в России. И связано это не в последнюю очередь с экологическим аспектом: при производстве цемента в атмосферу выбрасывается большое количество углекислого газа. Снижая количество цемента в смеси, на Западе борются за повышение экологичности строительства.
По словам Андрея Малинина, сейчас предпринимаются попытки создать новое поколение пластификаторов, которое сочетало бы одновременно положительные свойства поликарбоксилатных эфиров и свойства т. н. конденсационных продуктов – полинафталинсульфонатов (С-3) и меламинформальдегидных пластификаторов.
Специалистам BASF, отмечает Максим Закржевский, удалось синтезировать новый полимер – полиарил, ставший инновационным открытием в строительной индустрии за последние 20 лет. Это принципиально новый класс добавок на основе эфиров полиарилов, созданных специально под нужды бетонщиков. Использование полиарила в бетонной смеси облегчает прокачиваемость ее бетононасосом. Кроме того, новые добавки менее требовательны к инертным материалам и более универсальны в применении со всеми типами цементов.
Из новой строительной химии, выпускаемой компанией 3М, Сергей Папков выделяет грязеотталкивающую добавку 3M SRC-220. По его словам, она обладает одновременно гидро- и олеофобными свойствами, а значит, защищает от воды и масла одновременно, что не свойственно существующим пропиткам и добавкам. Кроме того, такая добавка позволяет придать бетонам свойства морозостойкости; обработанные ею материалы теряют значительно меньше массы в результате термоциклирования, по сравнению с необработанными, при этом сохраняя паропроницаемость.
Между тем, по мнению Максима Мазурика, в настоящее время на рынке больше распространены добавки предыдущего поколения, что в первую очередь связано с их меньшей стоимостью. Такие продукты сложно назвать высокотехнологичными. Застройщики получают более дешевый бетон с невысокими прочностными характеристиками. Рассматривая строительную отрасль в целом, можно говорить об отсутствии среди застройщиков массовой потребности в использовании высокопрочных бетонов, делает выводы специалист.
Мнение
Максим Закржевский, руководитель отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы»:
– Стоимость добавок в бетон зависит от нескольких факторов: от сырьевых компонентов, логистических возможностей, а также от спроса на данный вид продукции. Если говорить о текущем времени, то цена на продукцию стабильна. Тенденция к росту не наблюдается. Например, мы стараемся не поднимать цены, несмотря на повышения цен на сырьевые компоненты. Наши добавки производятся в России, что позволяет оптимизировать логистические цепочки. Также все чаще клиенты предпочитают взять более дорогую и эффективную добавку, позволяющую им снизить конечную стоимость производимых конструкций.
В связи с грядущими изменениями на рынке долевого строительства девелоперы начали запасаться проектами, на которые бы распространялись еще старые правила. Однако, эксперты говорят, что роста цен на землю пока не заметно.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время совокупная площадь представленных в продаже участков в Петербурге и ближайшей Ленобласти составляет около 1035 га, из которых 39% приходится на земельные участки в городской черте, остальные 61% – на участки в пригородной зоне.
На долю участков под жилую застройку приходится 97% предложения на рынке земельных участков. Впрочем, частично данные участки представляют собой участки смешанного назначения, то есть на них помимо жилья можно строить и коммерческие объекты. Доля участков только под коммерческую застройку крайне мала. В этом сегменте наиболее распространена продажа либо уже готовых зданий, либо требующих реконструкции.
Город vs область
В текущем году отмечается сокращение предложения участков в городской черте – на 11% по сравнению с 2016 годом, что обусловлено отсутствием внесения в Генплан поправок по редевелопменту новых территорий. В то же время предложение земли в пригородной зоне, наоборот, увеличивается. В продаже появляются участки, ранее купленные в пригородной зоне на территории Ленобласти, отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Девелоперы пытаются их реализовать как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке: появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. Не последнюю роль играет и сокращение покупательского спроса на жилые комплексы в данных локациях. Также предложение в пригородах пополняется участками в проектах КОТ, расположенных в административных границах Петербурга (например, в Пушкинском районе), которые перешли в активную стадию развития», – говорит г-н Пашков.
Основное предложение участков под жилую застройку в настоящее время сконцентрировано в Приморском районе, на его северной окраине, в историческом районе Каменка.
По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на участки под жилую недвижимость в городской черте составляет 26,6 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Стоимость участков под коммерческую застройку значительно варьируется в зависимости от района, локации и качественных характеристик участка и составляет в среднем от 5 до 27 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. «В последние три года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости земельных участков», – говорит г-н Пашков.
Девелоперы не признают, что из-за повысившегося спроса на землю цены на нее стали расти. Денис Лебедев, руководитель отдела развития ГК «Пионер»- Санкт-Петербург, говорит: «На данный момент все собственники земельных участков, с которыми мы взаимодействуем, прекрасно понимают, что будущие изменения в 214-ФЗ сильно пугают застройщиков, поэтому цены на перспективные территории остаются неизменными. В каких-то случаях владельцы меняют свои условия продаж с комбинированных форм оплаты на исключительно денежную».
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, отмечает: «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет».
Оптимальный запас
С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га земельных участков под строительство жилых и коммерческих объектов. 96% реализованных площадей приходится на участки под жилую застройку.
Средняя площадь проданных в текущем году участков составляет 3,5 га в Санкт-Петербурге и 0,1 га – в пригородной зоне. Малая средняя площадь проданных участков в пригородной зоне обусловлена тем, что на них возможно строительство только небольших малоэтажных малоквартирных домов, ведь это локации в исторических пригородах Петербурга (Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах), обладающих определенными ограничениями по высотности застройки.
Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», при этом отмечает, что покупка земельных участков для девелоперов актуальна всегда. «Но запасаться землей впрок можно только до определенных пределов. На мой взгляд, в сложившейся ситуации разумнее просчитывать возможные изменения рынка и законодательства и уже исходя из наиболее предсказуемых вариантов строить планы дальнейшего развития компании», – говорит она.
Эдуард Тиктинский говорит, что выбор участков напрямую зависит от стратегии компаний: «Кто-то в силу размера действующего бизнеса и стратегии «покупать всегда», по-прежнему ориентирован на крупные проекты комплексного освоения территорий. Какие-то компании, чаще всего девелоперские, без вертикальной составляющей в виде подрядного подразделения, подходят к закупкам более гибко, рассматривая весь спектр предложений. Наша компания рассматривает только те участки, на которых целесообразно вести строительство в элитном сегменте и сегменте комфорт-класса. Мы не покупаем землю на окраинах в непосредственной близости от КАД», – говорит Эдуард Тиктинский.
«Строительные компании, понимающие, что сделки по рассматриваемым объектам будут заключены в конце 2018 года, готовят юридические заключения по каждому из земельных участков и обозначают возможные градостроительные риски, а также несколько путей развития проектов, – делится наблюдениями Денис Лебедев. – Участков с приемлемыми характеристиками и подходящих под строительство жилья мало, а желающих их приобрести их достаточно много. Многие застройщики перешли на строительство апартаментов, что увеличило объем сделок по небольшим участкам, не предназначенным под строительство жилья».
Мнение
Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Мы изменили нашу стратегию приобретения и сегодня рассматриваем участки с высокой степенью готовности разрешительной документации, расположенные в привлекательных локациях. В результате совершения таких сделок мы имеем возможность быстро запускать проекты в продажу, как это случилось в Петроградском районе Петербурга с ЖК Botanica, продажи в котором стартовали спустя всего два месяца с момента приобретения участка.