10 главных тенденций 2021 года на рынке новостроек Москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста.
Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»
- Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программы господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.
- Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка – 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка – 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.
Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился. В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020. Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.
- Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.
В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».
- Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор.
Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.
Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.
Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»
- На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года. Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов.
Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.
- Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
- Новостройки «умнеют». «Еще один тренд «продуктовой революции» – внедрение систем умного дома и умного квартала в новых проектах застройки, – пояснила Наталья Сазонова. – Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала».
- Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне. За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м. В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.
Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.
Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность
- Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.
В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).
В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).
В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).
В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).
- В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.
К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.
Прогноз: 5 тенденций и событий, за которыми нужно следить в 2022 году
- Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке. В 2021 году Банк России шесть раз поднял ключевую ставку, пытаясь таким образом бороться с инфляцией. Это привело к повышению ставок по ипотеке, которые достигли 9% годовых. В зависимости от успехов Центробанка, в 2022 году будет меняться доступность ипотеки. Если темпы инфляции снизятся, то можно предполагать, что и ставки как минимум стабилизируются и перестанут расти.
- Новые программы поддержки строительной отрасли. «Если рыночные механизмы не сделают жилищный кредит доступнее, то, вероятно, государство вновь придет на помощь покупателям, – полагает Наталья Сазонова. – Премьер-министр Михаил Мишустин 7 декабря заявил о необходимости «держать ипотеку доступной и не сбавлять темп строительства жилья». Это значит, что при заметном падении активности покупателей власти могут перезапустить программы субсидирования ипотеки или расширить имеющиеся».
- Изменения в законодательстве об апартаментах. Важные изменения возможны в 2022 году в законах и нормативах об апартаментах. Так, есть инициатива властей ввести НДС для застройщиков апартаментов, хотя сейчас при реализации по ДДУ девелоперы его не платят. Если такой налог будет введен, то апартаменты могут подорожать до уровня квартир, потому что ставка НДС (20%) как раз соответствует разнице в стоимости квартир и апартаментов. Также в Думе будет рассматриваться законопроект, который введет в законодательство понятие апартамента, но конкретики пока нет.
- Корректировка правил продаж новостроек. В 2022 году депутаты Госдумы могут ограничить застройщиков в праве одностороннего расторжения договора с дольщиком при затягивании сроков строительства. Некоторые компании пользовались этой возможностью, чтобы вынуждать дольщиков подписывать соглашения о продлении сроков передачи квартиры без уплаты компенсации.
- Цены на сырьевых рынках.
Одной из основных причин роста цен на строительство в 2021 году стали возросшие мировые расценки на металл, древесину и отделочные материалы. Практически все ресурсы, а также строительные материалы и инженерное оборудование выросли в цене в следствие разрыва цепочек поставок и возросшей себестоимости производства из-за «пандемийных» ограничительных мер. В 2022 году эта тенденция может получить продолжение и в этом случае цены на жилье продолжат расти независимо от конкретной ситуации со спросом. Переход на банковское финансирование позволят застройщикам не зависеть на прямую от темпов продаж и продолжать строительство в условиях волатильного спроса.
По данным Colliers, по состоянию на конец второго квартала 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга максимально приблизился к нулю и достиг рекордных 0,3% (чуть более 10 тыс. кв. м) от объема рынка.
Дополнительный объем свободного предложения составляет так называемая «скрытая вакансия». Речь идет о квадратных метрах, которые могут быть освобождены, если арендуются компанией, готовой оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада. По данным Colliers, уровень «скрытой вакансии» в Петербурге также крайне низок и составляет не более 3,5% от объема рынка (или порядка 120 тыс. кв. м).
Блоки, освобождающиеся при уходе арендатора или оптимизации занимаемых площадей, не успевают выходить на рынок – их поглощают другие компании. Уровень спроса остается стабильным и, несмотря на дефицит на рынке, объем арендованных за первые шесть месяцев 2021 года площадей, по предварительным данным, уже превысил 100 тыс. кв. м.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам повышать запрашиваемые арендные ставки. За календарный год (с июня 2020 г. по июнь 2021 г.) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в складах класса А увеличился на 3%, достигнув 4 600 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом, в комплексах класса А, отличающихся высокой оснащенностью и техническими характеристиками, а также расположенных в наиболее востребованных локациях, запрашиваемая ставка может достигать и 4 800 – 5 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ).
В классе В средний показатель запрашиваемых ставок аренды за год увеличился на 4% и составил 3 800 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС ). В то же время, запрашиваемая ставка на объекты внутри города либо рядом с КАД может быть приближена к ставкам уровня класса А – 4 000 – 4 200 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
По прогнозам Colliers, за II полугодие 2021 г. ставки аренды могут вырасти еще на 3-5% на фоне фактического отсутствия вакантного предложения.
«Однако, в 2022 году рост среднерыночных запрашиваемых ставок аренды может составить порядка 7-10% за год. Связано это с тем, что в 2022 году на рынок выйдут новые объекты, себестоимость которых будет ощутимо выше из-за роста цен на материалы и увеличения ставок по кредитам в 2021 году», – прогнозирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Крайне низкая доля свободных площадей увеличивает девелоперскую активность в складском сегменте. По данным Colliers, уже с начала 2021 года в Санкт-Петербурге было продано более 37 га, где планируется строительство промышленных и складских объектов как для собственных нужд, так и для сдачи в аренду. В 2020 году под эти цели было продано всего 5 га.
«В условиях растущей себестоимости строительства (из-за удорожания материалов и проектного финансирования) девелопер более заинтересован в создании проекта built-to-suit, нежели в строительстве спекулятивного объекта. Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и, в то же время, гарантируют инвестору стабильный cash-flow, когда договор аренды заключается на 10-15 лет. В будущем девелоперская активность будет сосредоточена в создании проектов built-to-suit или в спекулятивных объектах с pre-let контрактами – предварительными договорами с якорными арендаторами, заключенными еще на стадии проектирования объектов», - комментирует Андрей Косарев.
До конца 2021 года девелоперами запланировано к вводу порядка 200 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако этот прирост не окажет влияния на уровень вакантности – более половины от заявленных к вводу спекулятивных площадей уже заполнены.
Спрос на премиальные участки для строительства загородных домов растет, а цены на сотку за последний год в некоторых поселках класса де-люкс удвоились. Покупатели приобретают дома для постоянной жизни за городом, а застройщики постепенно готовятся уходить в строительство менее дорогих домов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных тенденциях загородного рынка высокобюджетного жилья Московского региона.
По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рынок загородной премиальной недвижимости вышел из кризиса: восстановилось прежнее число сделок, а девелоперы начали реализацию новых проектов. Однако вместе с привычными показателями активности вернулись и старые проблемы, которые определяют тенденции загородного рынка. О них рассказывают эксперты «Метриум».
- Клиенты раскупают участки для строительства
Спустя год после начала пандемии покупатели фактически вернулись на «старый» рынок загородного жилья, потому что за последний год девелоперы не вывели в продажу крупных коттеджных поселков. Если клиент не хочет приобретать вторичную недвижимость или его не удовлетворяют новые предложения (которых, правда, немного), то он переходит к плану «Б» – приобретает участки с подрядом и без в организованных поселках, которые уже давно представлены на рынке.
«Из-за роста спроса на участки произошло резкое увеличение цен на них, – констатирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в 2019 году (до пандемии) в среднем сотка в элитных поселках обходилась в 700 тыс. – 1,2 млн рублей, то сейчас ее стоимость может достигать 4,5 млн рублей. Клиенты в целом смирились с таким скачком цен, так как многие предпочитают создать с нуля дом мечты, чем искать его на вторичном рынке».
- Покупатели переключаются на «вторичку»
Дефицит нового предложения элитных коттеджей подталкивает покупателей к выбору не только участков для строительства, но и к поиску недвижимости на вторичном рынке. Сейчас в этом секторе проходят около 80% сделок на рынке элитного загородного жилья. Однако, в отличие от участков, приобретаемые домовладения в целом сохранили свои стандартные параметры. Как правило, речь идет о домах с 4-5 спальнями (450-500 кв.м) на участке площадью около 20 соток.
Также покупатели вновь заинтересовались предложениями в поселках, которые давно представлены на рынке, но раньше не пользовались большим спросом. Помимо ограниченности нового предложения, стимулирует интерес к старым поселкам улучшение их транспортной доступности и активное заселение, которое делает повседневную жизнь в них более насыщенной.
По прогнозу аналитиков «Метриум», основная активность во вторичном сегменте будет сосредоточена и в будущем. Есть устойчивый спрос на дома под ключ с готовыми дизайнерскими и техническими решениями, поэтому вариант с индивидуальным строительством подходит далеко не всем. При этом новое предложение ограничено, поэтому и впредь покупатели будут идти преимущественно на вторичный рынок.
- В приоритете дома для постоянного пребывания
За период пандемии, самоизоляции и прочих ограничений многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился – люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. С этой точки зрения клиенты выбирают дом. Основной критерий при этом транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы из Подмосковья можно добраться за 30-40 минут.
- Застройщики продают камерные поселки
Активность девелоперов загородного элитного жилья сохраняется на низком уровне. Это связано в целом с нестабильностью в экономике и с объективными ограничениями для расширения предложения. По мнению аналитиков «Метриум», на престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков – имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности. Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно. Как правило, застройщиком старых крупных поселков удается получить под строительство небольшие участки рядом и расширить линейку. Другая стратегия – вывод в продажу компактных поселков на 8-20 домовладений. Для сравнения: во времена более активного строительства загородного элитного жилья поселки могли насчитывать по 200-700 домовладений.
- Девелоперы готовятся уходить в более доступные ценовые сегменты
Из-за ограниченности возможностей строительства элитных проектов, по данным экспертов «Метриум», застройщики готовятся сменить стратегию развития в отрасли. В частности, помимо строительства более компактных поселков, некоторые компании планируют расширять предложение загородных домов премиум и бизнес-класса. Будет более разнообразным и формат жилья: помимо индивидуальных домов появятся таунхаусы и малоэтажные комплексы. Основной покупательской аудиторией застройщики видят семейных покупателей в возрасте около 40 лет, представляющих средний бизнес, с бюджетом порядка 50-80 млн рублей. Покупатели же элитных домов будут сосредоточены на вторичном рынке, который активно обновляется за счет меняющихся жизненных планов и обстоятельств нынешних собственников.
«В целом можно сказать, что рынок загородного высокобюджетного жилья вышел из кризиса, связанного с пандемией, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос повышается, активность клиентов растет, а девелоперы стремятся адаптироваться под новые реалии спроса и предложения. Полагаю, и в будущем будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию».