10 главных тенденций 2021 года на рынке новостроек Москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2021 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. Несмотря на рост ипотечных ставок спрос на новостройки сохранился на высоком уровне благодаря активности инвесторов, а также усилиям застройщиков, которые оптимизировали и усовершенствовали продукт. Цены при этом побили все рекорды, но к концу года замедлили темпы роста.
Спрос в 2021 году: возврат к норме, ипотечные «качели» и активность «регионалов»
- Девелоперы и риелторы завершают очередной год с плюсом по числу сделок. И это главный предварительный итог развития рынка новостроек Москвы. Хотя власти переформатировали программы господдержки ипотеки и ускорилась инфляция, спрос превысил результаты продаж предыдущего года. Аналитики «Метриум» ожидают, что к концу 2021 года будет зарегистрировано не менее 82 тыс. договоров участия в долевом строительстве в Москве, включая Новую Москву. Это на 5% больше, чем в 2020 году и на 16% больше, чем в 2019 году, причем это консервативная оценка экспертов.
- Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020 – начале 2021 года была программа «Господдержка – 2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021 власти решили сильно ограничить её рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка – 2020» не больше 3 млн рублей. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3-4 млн рублей какую-либо квартиру.
Тем не менее, спрос на новостройки не обрушился. В III квартале 2021 года московские дольщики заключили только на 6% меньше ДДУ, чем в III квартале 2020. Между тем, по сравнению с таким же кварталом допандемийного 2019 года, сейчас количество сделок на 24% выше. Это значит, что отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019 и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в «старой» Москвы выросла на 4 п.п. до 63%, а в Новой Москве – на 2 п.п. до 69% по сравнению с тем же периодом 2020-го.
- Заемщики ипотеки стали другими. «Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.
В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки».
- Каждый третий покупатель новостройки Москвы – региональный инвестор.
Среди покупателей на рынке новостроек Москвы по-прежнему было много клиентов из регионов. В 2021 году их доля сократилась до 34%, тогда как в 2020 году она составляла 43%. Однако сейчас «регионалов» в Москве по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.
Аналитики отмечают, что подсчеты велись на основе статистики продаж компании «Метриум», которая работает преимущественно в сегменте «бизнес» и «премиум». Соответственно, с высокой вероятностью большинство покупателей из провинции – это инвесторы, которые, имея солидные сбережения, решили вложить их в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок.
Предложение: классы размываются, отделки всё больше, квартиры уменьшаются и «умнеют»
- На рынке новостроек продуктовая революция. На фоне высокого спроса застройщики стремились совершенствовать продукт, чтобы привлечь больше покупателей. Для этого они активно повышали качественные характеристики девелоперских проектов: привлекали топовых дизайнеров и архитекторов, использовали нестандартные отделочные материалы. Новостройки становятся лучше, их концепция – сложнее и детальнее, что помогает обосновать в глазах покупателя внушительный рост цен последнего года. Аналитикам и покупателям становится все сложнее определить, где, например, бизнес-класс, а где премиум, потому что набор качественных признаков разных классов жилья постепенно смешивается. В то же время «продуктовая революция» помогает сохранять коммерческую эффективность проектов.
Также застройщики и риелторы активнее использовали инновации в самом процессе строительства. Из-за дефицита рабочей силы идет дискуссия о внедрении технологий, повышающих эффективность труда на стройках, в том числе с помощью цифровых решений.
- Квартиры без отделки от застройщика становятся редкостью. Часть «продуктовой революции» – распространение предложения квартир от застройщиков с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. Квартиры в готовых домах, но без отделки перестали преобладать в предложении новостроек, и в 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. Поскольку многие дольщики покупают в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства (и время) на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартамент без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходится в 307 тыс. рублей за кв. м, а с отделкой – в 274 тыс. рублей за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
- Новостройки «умнеют». «Еще один тренд «продуктовой революции» – внедрение систем умного дома и умного квартала в новых проектах застройки, – пояснила Наталья Сазонова. – Девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п. В 2021 году при формировании концепции проекта девелоперы все чаще запрашивали у консультантов рекомендации по внедрению интеллектуальных систем на уровне жилого комплекса или квартала».
- Квартиры уменьшаются. Издержки на строительство увеличивались и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном для покупателя уровне. За 10 месяцев 2021 года средняя площадь квартир в продаже снизилась на 6 кв. м до 48,9 кв. м. В бизнес-классе показатель сократился на 4,5 кв. м (до 70,1 кв. м). Средняя площадь квартиры или апартамента в премиум-сегменте уменьшилась на 11,2 кв. м до 97,7 кв. м.
Средний показатель площади уменьшается по двум причинам. С одной стороны, площадь всех типов квартир во всех сегментах действительно сокращается. С другой стороны, застройщики с целью управления ценой и спросом держат в экспозиции больше студий и однокомнатных квартир, которые влияют на средний показатель.
Цены: исторические рекорды, баланс противоречий и хрупкая стабильность
- Цены на московские новостройки в 2021 году побили очередные исторические рекорды. В целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в «старой» и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. рублей за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены.
В массовых новостройках квадратный метр квартир подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. рублей), а в апартаментах – на 25% (до 241 тыс. рублей).
В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. рублей за кв. м), а в апартаментах – на 30% (до 334 тыс. рублей за кв. м).
В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7% до 670 тыс. рублей за кв. м, а в элитном – на 41% (до 1,38 млн рублей за кв. м).
В Новой Москве цена квадратного метра увеличилась на 18% (до 195 тыс. рублей).
- В 2021 году цены росли из-за больших издержек и высокого спроса. Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных аналитиков – на 20-35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям экспертов «Метриум», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц, с лета 2020 по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок – только на 1,5%.
К концу 2021 года сложились условия как для повышения, так и для понижения цен на новостройки. С одной стороны, высокая инфляция сократила финансовые возможности покупателей, а ипотечный кредит подорожал до 9% годовых. С другой стороны, клиенты по-прежнему активно скупают новостройки как для решения жилищного вопроса, так и с целью сбережения средств в условиях высокой инфляции.
Прогноз: 5 тенденций и событий, за которыми нужно следить в 2022 году
- Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке. В 2021 году Банк России шесть раз поднял ключевую ставку, пытаясь таким образом бороться с инфляцией. Это привело к повышению ставок по ипотеке, которые достигли 9% годовых. В зависимости от успехов Центробанка, в 2022 году будет меняться доступность ипотеки. Если темпы инфляции снизятся, то можно предполагать, что и ставки как минимум стабилизируются и перестанут расти.
- Новые программы поддержки строительной отрасли. «Если рыночные механизмы не сделают жилищный кредит доступнее, то, вероятно, государство вновь придет на помощь покупателям, – полагает Наталья Сазонова. – Премьер-министр Михаил Мишустин 7 декабря заявил о необходимости «держать ипотеку доступной и не сбавлять темп строительства жилья». Это значит, что при заметном падении активности покупателей власти могут перезапустить программы субсидирования ипотеки или расширить имеющиеся».
- Изменения в законодательстве об апартаментах. Важные изменения возможны в 2022 году в законах и нормативах об апартаментах. Так, есть инициатива властей ввести НДС для застройщиков апартаментов, хотя сейчас при реализации по ДДУ девелоперы его не платят. Если такой налог будет введен, то апартаменты могут подорожать до уровня квартир, потому что ставка НДС (20%) как раз соответствует разнице в стоимости квартир и апартаментов. Также в Думе будет рассматриваться законопроект, который введет в законодательство понятие апартамента, но конкретики пока нет.
- Корректировка правил продаж новостроек. В 2022 году депутаты Госдумы могут ограничить застройщиков в праве одностороннего расторжения договора с дольщиком при затягивании сроков строительства. Некоторые компании пользовались этой возможностью, чтобы вынуждать дольщиков подписывать соглашения о продлении сроков передачи квартиры без уплаты компенсации.
- Цены на сырьевых рынках.
Одной из основных причин роста цен на строительство в 2021 году стали возросшие мировые расценки на металл, древесину и отделочные материалы. Практически все ресурсы, а также строительные материалы и инженерное оборудование выросли в цене в следствие разрыва цепочек поставок и возросшей себестоимости производства из-за «пандемийных» ограничительных мер. В 2022 году эта тенденция может получить продолжение и в этом случае цены на жилье продолжат расти независимо от конкретной ситуации со спросом. Переход на банковское финансирование позволят застройщикам не зависеть на прямую от темпов продаж и продолжать строительство в условиях волатильного спроса.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир[1] общей площадью 535,5 тыс. кв. м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Класс |
Старт продаж |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Дубровка», корп. 7,8[2];
– «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
– «Первый Московский», корп. 5;
– «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
– «Алхимово», корп. 3.1;
– «Середневский лес», корп. 1.3;
– «Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
– «Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
– «Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
– «Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
– «Остафьево» корп. 11.1;
– «Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.
Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 0,7% (без изменения).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе – увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе – 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).
В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) – в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; -0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки – на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 руб., в ТАО – до 100 175 руб.[3]
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Средняя стоимость квартир, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
6,0 |
5,9% |
9,9% |
35,5% |
|
1К |
8,1 |
4,8% |
11,1% |
32,0% |
|
2К |
10,7 |
5,1% |
14,2% |
29,3% |
|
3К |
14,2 |
2,4% |
15,9% |
30,7% |
|
4К+ |
21,6 |
11,8% |
32,1% |
77,0% |
|
итого |
9,6 |
1,9% |
9,1% |
27,3% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,5 |
24,6 |
41,5 |
170 000 |
243 955 |
353 400 |
4 075 240 |
6 009 820 |
9 020 000 |
|
1К |
29,9 |
39,4 |
62,7 |
88 980 |
204 455 |
500 000 |
3 840 850 |
8 058 860 |
19 700 000 |
|
2К |
47,5 |
59,6 |
128,3 |
85 265 |
180 250 |
405 000 |
4 860 000 |
10 739 475 |
47 064 000 |
|
3К |
60,2 |
80,8 |
178,0 |
79 240 |
175 520 |
380 000 |
5 229 800 |
14 189 460 |
51 232 500 |
|
4К+ |
87,2 |
104,9 |
140,9 |
165 415 |
205 910 |
271 995 |
15 729 760 |
21 603 790 |
38 243 000 |
|
итого |
18,5 |
49,8 |
178,0 |
79 240 |
191 640 |
500 000 |
3 840 850 |
9 551 934 |
51 232 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
31 кв. м за 3,84 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,08 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью
22,3 кв. м за 4,24 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» – по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).
Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.
Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ[4], что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.
Конец I полугодия 2021 года – это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО:
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб/кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб/кв.м
Во-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
[3] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
[4] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.
По данным Colliers, совокупный объем инвестиций в недвижимость в первой половине 2021 года составил около $1,4 млрд, что почти в два раза превышает суммарный показатель за весь 2020 год и является рекордным значением за последние шесть лет. Оживление инвесторов наблюдается во всех сегментах недвижимости, однако наибольшим интересом пользовались земельные участки под жилой девелопмент и строительство апартаментов – совокупно туда было инвестировано порядка $1,05 млрд.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в первом полугодии 2021 года инвесторы вложили $338 млн, что на 35% выше суммарного показателя за весь 2020 год. Доминирующая часть этого объема (92,5%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 43% (или $144 млн) от общего объема вложений в существующие активы. Ключевой сделкой стала покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» площадью 43 тыс. кв. м.
На складской сегмент пришлось 19% (или $63 млн) от объема вложений в существующие активы. Знаковая сделка – приобретение московской компанией Central Properties складского комплекса Nordway в Шушарах (107 тыс. кв. м).
Примечательно, что более половины от объема инвестиций в существующие активы (52%, или $176 млн) сформировали объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции под разные цели. Самыми популярными вариантами приспособления оказались апарт-отели (40%) и гостиницы (17%), а также бизнес-центры (33%). Так, компания Orange Group с начала 2021 года сформировала портфель из пяти зданий площадью 2-3 тыс. кв. м каждый для создания сети апарт-отелей IZZZI, а холдинг «Империя» приобрел здания на Большой Морской и Миллионной улицах для развития сети бизнес-центров «Сенатор».
«Девелоперы выбирают стратегию покупки и реконструкции существующих активов по нескольким причинам. Главная из них – это дефицит земельных участков в наиболее привлекательных локациях Петербурга. Еще одна причина: высокие цены на такие площадки и сложность получения согласований, а также изобилие неэффективно используемых или заброшенных объектов с довольно низкой ценой. Хотя реконструкция – это довольно затратный и обременительный процесс, решающую роль играет экономика проектов и отсутствие альтернатив для нового строительства в востребованных локациях. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится и мы, возможно, увидим больше сделок покупки активов для конвертации, например, в апартаменты», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.