Готовое жилье в массовом сегменте – текущий тренд с большими перспективами
Тренд на увеличение предложения квартир с отделкой на столичном рынке новостроек продолжает наращивать объемы. Особенно показателен в таком формате жилья массовый сегмент, где покупательский спрос стабильно растет. Согласно данным департамента аналитики компании «Бон Тон», по итогам ноября 2021 года объем предложения с отделкой в стандарт- и комфорт-классах составил 13,8 тыс. лотов и на 23,3% превысил показатель прошлого года.
«В значительной степени эта тенденция связана с фокусом покупателей на кредит. Им гораздо выгоднее приобретать жилье с ремонтом и потом постепенно его улучшать, ведь отделка от застройщика получается в разы дешевле, т.к. работы и материалы приобретаются девелопером по оптовым ценам, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Кроме того, одним из решающих факторов для потребителя в данных классах является то, что стоимость отделки и допопций включена, как правило, в стоимость ДДУ. Это означает, что на нее тоже распространяются условия ипотечного кредита, что, опять же, позволяет избежать дополнительных затрат на ремонт. Сегодня, в условиях инфляции и роста цен на стройматериалы, это особенно актуально».
По итогам ноября 2021 года преимущественная доля предложения в массовом сегменте, 83% лотов (-1% за месяц, +7,7% за год), реализуется с различными видами отделки, в т.ч. 65,6% лотов – с полной отделкой, 15% – с предчистовой отделкой и 2,4% – с мебелью и кухней. За год предложение с полной отделкой выросло на 12%, с предчистовой – на 70,6%, а с допопциями (отделка, мебель и кухня) – в 50 раз!! Этот вид опций стал новым трендом текущего года в массовом сегменте первичного рынка Москвы.
По итогам ноября средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб., за год она выросла на 17%. Средняя цена квартиры без отделки составила 16,1 млн руб. (+9% за год). При этом квартира с отделкой обойдется дешевле: с предчистовой – в 13,4 млн руб. (+27,6% за год), с полной отделкой – в 12,5 млн руб. (+27,7% за год) и с допопциями – в 10,7 млн руб. В большей степени это связано со структурой предложения: средняя площадь экспозиции квартир без отделки составляет 58,1 кв.м, что более чем на 18% больше, чем с отделкой – 49 кв.м, и на 45% больше, чем с допопциями – 40,8 кв.м.
За 11 месяцев 2021 году на первичный рынок квартир массового сегмента вышло 18 новых проектов, из которых в 13 представлена предчистовая и полная отделка.
|
№ |
Название проекта |
Девелопер |
Местоположение |
Срок сдачи |
Тип отделки |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
|
1 |
Лосиноостровский парк |
ПИК |
ВАО, район Метрогородок |
1 кв 2024 |
с отделкой |
231,1 |
10,2 |
|
2 |
Матвеевский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
1 кв 2024 |
с отделкой |
289,8 |
12,0 |
|
3 |
Мичуринский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
4 кв 2023 |
с отделкой |
261,6 |
12,5 |
|
4 |
Мой адрес на Береговом |
Мосреалстрой |
ЗАО, район Филевский парк |
3 кв 2020 |
с отделкой |
291,4 |
23,6 |
|
5 |
Майспейс на Окской |
MySpace Development |
САО, район Кузьминки |
2 кв 2021 |
с отделкой |
321,6 |
5,3 |
|
6 |
1-ый Ленинградский |
ФСК |
САО, район Молжаниновский |
4 кв 2022 |
предчистовая |
188,8 |
10,0 |
|
с отделкой |
201,0 |
11,0 |
|||||
|
7 |
Я51 |
Патек |
СВАО, район Ярославский |
2 кв 2022 |
предчистовая |
236,4 |
12,5 |
|
8 |
Кольская 8 |
ПИК |
СВАО, район Бабушкинский |
2 кв 2023 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
|
9 |
Мой адрес в Алтуфьево |
МРС |
СВАО, район Алтуфьевский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
|
10 |
Мой адрес на Шмитовском |
МРС |
ЦАО, район Пресненский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
320,3 |
25,4 |
|
11 |
Зеленая вертикаль |
Э.К.Девелопмент |
ЮАО, район Чертаново Южное |
2 кв 2022 |
предчистовая |
208,9 |
10,2 |
|
с отделкой |
222,9 |
10,7 |
|||||
|
12 |
Южные сады |
А101 |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
4 кв 2023 |
предчистовая |
236,6 |
9,7 |
|
без отделки |
222,0 |
9,4 |
|||||
|
13 |
Никольские луга |
ПИК |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
3 кв 2024 |
с отделкой |
183,9 |
7,8 |
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», в июле 2021 объем предложения на рынке новостроек комфорт-класса «старой» Москвы увеличился на 13%, а цены на недвижимость выросли всего в пределах 1%.
Июль 2021 года стал довольно урожайным месяцем на новые проекты для столичного рынка новостроек, где объем предложения в последние полгода находится на минимальных со 2 кв. 2015 года значениях. В комфорт-классе, который составляет основу массового сегмента, в июле в продажу вышел один новый ЖК с квартирами и еще девять корпусов в уже реализуемых новостройках. Также экспозиция пополнилась одним проектом комфорт-класса с апартаментами. Таким образом, по итогам месяца предложение квартир комфорт-класса увеличилось на 13% до 12 469 шт., а апартаментов при этом снизилось на 2% до 2 089 лотов.
Сегмент стандартной недвижимости в июле пополнился одним новым проектом с апартаментами, также в продажу поступил один корпус в уже реализуемом ЖК. По итогам июля объем предложения квартир стандартного класса снизился на 14% и до 104 шт. А вот предложения апартаментов, напротив, увеличилось на 140%. При этом в абсолютных цифрах экспозиция по-прежнему находится на минимальных значениях: в продаже находится всего 209 лотов.
Проекты, вышедшие на рынок в июле 2021 года в границах «старой» Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Формат |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
Матвеевский парк |
Комфорт |
Квартиры |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
1 919 |
1 кв. 2024 г. |
|
Лофт на Подъемной |
Стандартный |
Апартаменты |
Нижегородский |
Империал |
278 |
2 кв. 2021 г. |
|
Сокольнический вал 1 |
Комфорт |
Апартаменты |
Сокольники |
ГК ПИК |
480 |
3 кв. 2023 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже
В июле спрос на новостройки в Москве в целом оказался ожидаемо ниже показателей предыдущих месяцев. Лишившись выгодного инструмента для приобретения недвижимости - льготной ипотеки, которая на новых условиях стала малоприменима к дорогим столичным ЖК, многие из тех, кто рассматривал покупку новостройки взяли паузу в ожидании более доступных предложений на старте продаж, а также новых более выгодных ипотечных продуктов. «Но более показательным с точки зрения изменения спроса будет август, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если итоги прошедшего месяца оказались не столь плохими за счет высокой базы июня, некоторые ДДУ перешли на июль, то уже в августе мы можем увидеть гораздо большее падение продаж. Сейчас еще дополнительно еще накладывается сезонный фактор, многие уехали в отпуска и отложили решение жилищного вопроса до начала осени».
Цены на новостройки массового сегмента в июле также согласно прогнозам, прекратили динамичный рост. Если в предыдущие периоды ежемесячный рост составлял в среднем 3-4%, то в июле в комфорт-классе стоимость квадратного метра квартир увеличилась всего на 1% до 247 800 рублей, а апартаментов на 2% до 251 528 рублей. Жилье стандартного класса по итогам июля подешевело на 1% до 176 710 рублей за кв. м. А стоимость апартаментов данного класса осталась неизменной – 202 685 рублей.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года предложение на первичном рынке комфорт-класса старой Москвы демонстрировало рост - на 6,7% площади и 7% лотов, но в годовом выражении динамика по-прежнему отрицательная: -37% площади и - 32% лотов.
Активное вымывание лотов происходит несмотря на выход в продажу новых проектов и корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. В июле на рынок вышли новый проект ЖК "Матвеевский лес" от ПИК, корпуса в ЖК "Холланд парк", "Академика Павлова", "Второй Нагатинский", "Новохохловская,15", "Люблинский парк" и "Полярная,25" - всего 14 корпусов.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (68,4%) приходится на 4 округа: ЮВАО – 30,3% (+0,3% за месяц, -4,7% за год), ЗАО – 13,3% (+1,5% за месяц, +3,3% за год), САО - 12,9% (+0,9% за месяц, +6,6% за год) и СВАО – 11,9% (-0,7% за месяц, -8,3% за год).
Доля квартир комфорт-класса с отделкой на первичном рынке старой Москвы снизилась, но остаётся основной в структуре предложения - 55,7% (-0,1% за месяц, - 7,1% за год). На лоты без отделки приходится 26,1% (0% за месяц, - 4,7% за год) от общей доли. Предложение квартир с допопциями (кухня, мебель, сантехника) занимает на рынке 0,7% (-0,2%, +0,6%) по итогам июля 2021 года.
Больше половины (61,8%) предложения приходится на 3 типа квартир: 3е – 22,3% (-0,1% за месяц, +4,8% за год), 2е – 21,4% (+1,1% за месяц, +6,7% за год) и студия – 18,1% (+0,2% за месяц, +7,1% за год). Средняя площадь экспозиции составила 52,8 кв.м, сократившись за месяц на 0,6%, за год – на 6,7%.
В июле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в московских новостройках комфорт-класса достигла 246,5 тыс. руб. (+1,8% за месяц). В годовом выражении рост составил 40,9%.
ЗАО остаётся самым дорогим округом Москвы с точки зрения предложения: СВЦ в июле здесь не изменилась (289,6 тыс. руб.), но за год выросла на 43,1%. На втором месте - ВАО с СВЦ на уровне 271,9 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +35,8% за год).
Самыми доступными округами являются ЗелАО - 182,8 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +29,5% за год) и ЮЗАО - 201,2 тыс. руб. (1,4% за месяц, +24,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
