В Подмосковье количество квартир на нижних этажах новостроек в 2,4 раза больше, чем в Москве
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали объем предложения и цены на квартиры, расположенные на первом и втором этажах жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Согласно данным аналитиков компании, в столице сейчас экспонируется 1,9 тыс. таких лотов, в Московской области их в 2,4 раза больше – 4,5 тыс. Причем стоимость квартир на нижних этажах заметно меньше, чем средний уровень цен в сегменте первичной недвижимости.
Согласно подсчетам специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в старой Москве на первом и втором этажах новостроек сейчас экспонируется немногим больше 1,9 тыс. объектов. При этом доля квартир на первых этажах составляет всего 7% от их общего предложения, а на вторых – 93%. В сравнении с тем же периодом прошлого года экспозиция лотов на нижних ярусах домов сократилась (-5%).
Если на первичном рынке столицы средняя цена 1 кв. м составляет 321 тыс. рублей, то стоимость «квадрата» квартир на первых этажах жилых комплексов равна 292 тыс. рублей (-9% к общему ценнику по рынку), на вторых этажах – 299 тыс. рублей (-7%). При этом за год такие объекты подорожали: в категории «первый этаж» рост усредненной цены 1 кв. м составил 29%, в категории «второй этаж» – 31%. Стоимость квартир на первых двух этажах новостроек в Москве составляет в среднем 18 млн рублей.
Среди всех жилых комплексов старой Москвы лидирующее место по доле квартир, которые находятся в экспозиции на первом и втором этажах, занимает ЖК «Зиларт» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте находится ЖК «Станция Л» – 3,5%, на третьем месте ЖК «Михайловский парк» – 3%.
По данным специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Московской области на первых этажах новостроек экспонируется около 4,5 тыс. квартир, т.е. примерно в 2,4 раза больше, чем в старой Москве. Из них на первом этаже находятся 1,6 тыс. объектов (35,5% от общего числа), а на втором – 2,9 тыс. объектов (64,5%). Годом ранее объем предложения квартир на нижних этажах в подмосковных ЖК был меньше – 4,1 тыс. лотов.
Средняя цена 1 кв. м квартир в новостройках Московской области на данный момент равна 141 тыс. рублей. Если рассматривать отдельно квартиры на первых ярусах ЖК, то стоимость 1 кв. м в среднем составляет 125 тыс. рублей (-11,3% в сравнении с общим ценником на «первичке» Подмосковья), на вторых ярусах – 139 тыс. рублей (-1,4%). При этом за год в категории «первый этаж» 1 кв. м подорожал на 23%, в категории «второй этаж» – также на 23%. Усредненная стоимость объектов на 1 и 2 этажах подмосковных новостроек составляет сейчас 6,9 млн рублей.
В Московской области лидером по доле квартир, которые находятся в экспозиции на нижних уровнях новостроек, является ЖК «Светлый мир «БиоПолиc…» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте ЖК «Лайково» – 4,5%, на третьем ЖК TERRA (мкр. Внуковский) – около 4%.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Рост стоимости объектов, которые экспонируются на первом и втором этажах ЖК в Москве и Подмосковье, произошел на фоне общего подъема цен в сегменте новостроек – плюс 30-40% за год. Кроме того, нужно учитывать, так сказать, локальные причины, влияющие на подорожание квартир в отдельных ЖК, – это улучшение готовности проекта (стадия отделки, ввод в эксплуатацию, выдача ключей) или, скажем, открытие рядом с ним новой станции метро. По нашим наблюдениям, в процентном соотношении стоимость лотов на разных этажах повышается равномерно, а финальный ценник каждой отдельной квартиры зависит не столько от этажности, сколько от других характеристик – комнатности, удобства планировок, видовых характеристик и т.п.
Объекты на первом и втором этажах новостроек обычно бывают наименее ликвидными в сравнении с квартирами на других этажах, а также меньше стоят. Чаще всего именно на такие квартиры застройщики предоставляют скидки (порой до 10-15%), включают их в акционные программы. При этом можно выделить определенные группы покупателей, интересующихся предложением на нижних этажах, как пример – пожилые люди и маломобильные группы граждан. Это могут быть и молодые покупатели с ограниченным бюджетом на покупку квартиры – если им нравится определенный ЖК, но не хватает средств на более удобные варианты, то они выбирают жилплощади на первом или втором этажах.
Также отмечу, что в Подмосковье гораздо выше, чем в столице, доля квартир, которые находятся в продаже на первых этажах, – 35,5% против 7%. Это объясняется тем, что в области более распространен формат малоэтажного строительства c жилыми помещениями на первых этажах, а в некоторых подмосковных локациях вообще запрещено возведение многоэтажных домов».
В июле спрос на жилье в Москве начал сокращаться: заметнее всего снизилось число сделок на рынке строящегося жилья, в меньшей степени – во вторичном сегменте. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Увеличение активности было зафиксировано только в ипотечном сегменте, где число займов выросло за месяц на 11%.
В июле Росреестр Москвы зарегистрировал 6,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 30% меньше, чем в июне (9,6 тыс.), но на 30% больше, чем в июле 2020 года (5,2 тыс. сделок). Таким образом, по мнению экспертов «Метруим», в июле спрос на строящееся жилье в столице сократился относительно предыдущего месяца, но в целом остался на высоком уровне, так как в июле прошлых лет сделок было меньше: в 2019 году – 5,7 тыс., в 2018 – 6,3 тыс. в 2017 – 3,7 тыс.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Очевидно, что резкий спад активности дольщиков связан со снижением лимита кредита по условиям программы ипотеки с господдержкой, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Есть еще и сезонный фактор – лето, сезон отпусков, когда многие покупатели традиционно уезжают из Москвы. За 3-4 млн рублей в столичных новостройках сейчас невозможно приобрести даже студию, не говоря уже о более просторном жилье. Впрочем, нужно понимать, что далеко не весь спрос в Москве зависел от этой ипотечной программы. К примеру, в наших проектах бизнес-класса, где уровень цен выше, чем в массовом сегменте, мы продолжаем фиксировать высокую активность покупателей. Именно поэтому спрос на строящееся жилье по сравнению с предыдущими рекордными месяцами сократился, но при этом остается все равно на высоком уровне».
На рынке ипотеки спрос продолжал расти. В июле банки выдали заемщикам в столице 11,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем в июне (10,7 тыс.), и на 30% больше, чем в июле 2020 года (9,2 тыс.). В целом для июля это стало рекордным показателем, считают эксперты «Метриум».
Основной вклад в рост рынка сыграло расширение программы семейной ипотеки. Хотя господдержка фактически была завершена со снижением лимита по кредиту с 12 млн до 3 млн рублей, власти распространили действие программы «Семейная ипотека» на семьи с одним ребенком, тогда как ранее на льготную ставку могли претендовать только родители двух и более детей. Именно поэтому выдача кредитов увеличилась, даже несмотря на существенные ограничения льготой ипотеки.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок снизилось, но не столь радикально, как на рынке строящегося жилья. По данным Росреестра Москвы, в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 6% меньше, чем в июне, но на 19% больше, чем в июле 2020 года. Это больше, чем в июле всех предыдущих лет, кроме 2014 года, когда во второй месяц лета в Москве зарегистрировали 14,2 тыс. сделок на вторичном рынке. Таким образом, спрос в этом сегменте также остается высоким, хотя активность клиентов замедляется.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Вероятнее всего, с завершением программы субсидированной ипотеки покупатели переключились на рынок готовых новостроек, – полагает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этот сегмент придут семьи с одним ребенком, которые ранее не могли позволить себе ипотеку на новое жилье из-за высоких ставок. В целом июль пока не может стать показательным месяцем с точки зрения статистики, потому что в этом месяце регистрировалось много сделок по кредитам, выданным еще в период действия программы субсидирования. Поэтому реальная ситуация прояснится скорее всего осенью».
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.