В Подмосковье количество квартир на нижних этажах новостроек в 2,4 раза больше, чем в Москве


09.12.2021 14:51

Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали объем предложения и цены на квартиры, расположенные на первом и втором этажах жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Согласно данным аналитиков компании, в столице сейчас экспонируется 1,9 тыс. таких лотов, в Московской области их в 2,4 раза больше – 4,5 тыс. Причем стоимость квартир на нижних этажах заметно меньше, чем средний уровень цен в сегменте первичной недвижимости.


Согласно подсчетам специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в старой Москве на первом и втором этажах новостроек сейчас экспонируется немногим больше 1,9 тыс. объектов. При этом доля квартир на первых этажах составляет всего 7% от их общего предложения, а на вторых – 93%. В сравнении с тем же периодом прошлого года экспозиция лотов на нижних ярусах домов сократилась (-5%). 

Если на первичном рынке столицы средняя цена 1 кв. м составляет 321 тыс. рублей, то стоимость «квадрата» квартир на первых этажах жилых комплексов равна 292 тыс. рублей (-9% к общему ценнику по рынку), на вторых этажах – 299 тыс. рублей (-7%). При этом за год такие объекты подорожали: в категории «первый этаж» рост усредненной цены 1 кв. м составил 29%, в категории «второй этаж» – 31%. Стоимость квартир на первых двух этажах новостроек в Москве составляет в среднем 18 млн рублей.

Среди всех жилых комплексов старой Москвы лидирующее место по доле квартир, которые находятся в экспозиции на первом и втором этажах, занимает ЖК «Зиларт» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте находится ЖК «Станция Л» – 3,5%, на третьем месте ЖК «Михайловский парк» – 3%.

По данным специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Московской области на первых этажах новостроек экспонируется около 4,5 тыс. квартир, т.е. примерно в 2,4 раза больше, чем в старой Москве. Из них на первом этаже находятся 1,6 тыс. объектов (35,5% от общего числа), а на втором – 2,9 тыс. объектов (64,5%). Годом ранее объем предложения квартир на нижних этажах в подмосковных ЖК был меньше – 4,1 тыс. лотов.

Средняя цена 1 кв. м квартир в новостройках Московской области на данный момент равна 141 тыс. рублей. Если рассматривать отдельно квартиры на первых ярусах ЖК, то стоимость 1 кв. м в среднем составляет 125 тыс. рублей (-11,3% в сравнении с общим ценником на «первичке» Подмосковья), на вторых ярусах – 139 тыс. рублей (-1,4%). При этом за год в категории «первый этаж» 1 кв. м подорожал на 23%, в категории «второй этаж» – также на 23%. Усредненная стоимость объектов на 1 и 2 этажах подмосковных новостроек составляет сейчас 6,9 млн рублей.

В Московской области лидером по доле квартир, которые находятся в экспозиции на нижних уровнях новостроек, является ЖК «Светлый мир «БиоПолиc…» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте ЖК «Лайково» – 4,5%, на третьем ЖК TERRA (мкр. Внуковский) – около 4%.

Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Рост стоимости объектов, которые экспонируются на первом и втором этажах ЖК в Москве и Подмосковье, произошел на фоне общего подъема цен в сегменте новостроек – плюс 30-40% за год. Кроме того, нужно учитывать, так сказать, локальные причины, влияющие на подорожание квартир в отдельных ЖК, – это улучшение готовности проекта (стадия отделки, ввод в эксплуатацию, выдача ключей) или, скажем, открытие рядом с ним новой станции метро. По нашим наблюдениям, в процентном соотношении стоимость лотов на разных этажах повышается равномерно, а финальный ценник каждой отдельной квартиры зависит не столько от этажности, сколько от других характеристик – комнатности, удобства планировок, видовых характеристик и т.п.

Объекты на первом и втором этажах новостроек обычно бывают наименее ликвидными в сравнении с квартирами на других этажах, а также меньше стоят. Чаще всего именно на такие квартиры застройщики предоставляют скидки (порой до 10-15%), включают их в акционные программы. При этом можно выделить определенные группы покупателей, интересующихся предложением на нижних этажах, как пример – пожилые люди и маломобильные группы граждан. Это могут быть и молодые покупатели с ограниченным бюджетом на покупку квартиры – если им нравится определенный ЖК, но не хватает средств на более удобные варианты, то они выбирают жилплощади на первом или втором этажах.

Также отмечу, что в Подмосковье гораздо выше, чем в столице, доля квартир, которые находятся в продаже на первых этажах, – 35,5% против 7%. Это объясняется тем, что в области более распространен формат малоэтажного строительства c жилыми помещениями на первых этажах, а в некоторых подмосковных локациях вообще запрещено возведение многоэтажных домов».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://prodom365.ru



17.11.2021 16:40

Рынок апартаментов в ожидании решений по смене статуса, об этом говорит динамика потребительского спроса и выхода новых проектов в текущем году. За 9 месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос на 54%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к активному вымыванию экспозиции.


По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы по итогам октября 2021 г. составил 297,7 тыс. кв. м, что на 0,4% ниже показателей сентября и на 33,4% меньше, чем в аналогичном периоде 2020 г. На долю апартаментов приходится 14,3% от совокупного предложения. В октябре этого года на рынок вышел только один новый проект бизнес-класса – ЖК Verdi.

В структуре предложения по классам большая часть приходится на "бизнес" – 35,8% площади, на втором месте находится комфорт-класс – 32,3% площади. Доля премиум-класса составила 29,1%, а стандарт-класса – всего 2,8%. За год сильнее всего сократился размер экспозиции премиальных проектов (-54% площади) и бизнес-класса (-38% площади). В массовом сегменте, наоборот, наблюдался прирост предложения: в комфорт-классе – на 23%, в стандарт-классе – на 60,5%.

Больше половины объема предложения апартаментов (53,5% площади) представлено в трех округах столицы: ЦАО – 24,3%, СЗАО – 16,8% и САО – 12,4%. При этом, за год в ЦАО и САО наблюдалось сокращение экспозиции – на 47% и 58% соответственно, а в СЗАО, в результате выхода 4 новых проектов, годовая динамика показала увеличение предложения на 74%. Больше всего за год выросло предложение в ВАО (в 15 раз) в результате выхода 6 новых проектов массового сегмента. В 4,5 раза выросло предложение апартаментов и в ЮВАО, где большая часть проектов относится также к сегменту массового спроса.

В структуре предложения по стадиям строительной готовности 55% площади (+4% за месяц, -5,3% за год) находится на заключительном этапе, на начальной стадии представлено 28,4% (-1,6% за месяц, +4,6% за год). Наибольшая доля апартаментов представлена с отделкой – 62,5% лотов (-2,8% за месяц, +16,2% за год): с отделкой – 31%, с допопциями – 15,9% и с предчистовой отделкой – 15,6%. На долю предложения без отделки приходится 37,5% лотов (+2,8% за месяц, -16,2% за год). Большая часть (78,9%) приходится на 3 типа апартаментов: студия – 37,8%, 2е – 24,4% и 3е -16,7%. Средняя площадь предложения составила 54,1 кв. м, которая за год сократилась на 24%: в стандарт-классе – 21,2 кв. м (-18,1%), в комфорт-классе – 37,3 кв. м (-29,8%), в бизнес-классе – 60,2 кв. м (-8,5%), в премиум-классе – 113,5 кв. м (+13,5%).

Средневзвешенная цена предложения по итогам октября 2021 г. составила 419,4 тыс. руб./кв. м, за месяц она сократилась на 0,6%, а в годовой динамике показала рост на 15,2%. В структуре локаций самым доступным среди округов стал ЮВАО – 277,8 тыс. руб./кв. м (-0,7% за месяц, +43,5% за год), а самым дорогим ЦАО – 704,5 тыс. руб./кв. м (+4% за месяц, +39,1% за год). Средняя цена апартаментов составила 22,7 млн руб., за месяц она снизилась на 4,2%, за год – на 12,4%. Среди округов самым доступным стал ВАО – 8,7 млн руб. (-15% за месяц, +18,7% за год), самым дорогим – традиционно ЦАО с ценой 82,9 млн руб. (+15,6% за месяц, +87% за год).


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БОН ТОН»
ИСТОЧНИК ФОТО: http://almode.ru



16.11.2021 13:18

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 2,6%. Средневзвешенная цена предложения составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).


По данным «Метриум», в октябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 92 проекта с общим объемом предложения около 15 670[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 766,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 2,6%, а продаваемая площадь выросла на 0,2%.

За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы продажи начались в двух новых проектах, и еще в одном открыто предварительное бронирование.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2021 г.

 №

Название

Девелопер

Округ

Район

1

Никольские луга

ГК ПИК

ЮЗАО

Южное Бутово

2

Мой Адрес в Алтуфьево

КП УГС

СВАО

Алтуфьевский

3

New Form Аминьевское*

Pioneer Finance

ЗАО

Очаково-Матвеевское

*Старт бронирования

Источник: «Метриум»

 

Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Михайловский парк» (корп. 1);

– «Волжский парк» (корп. 4.1, 4.2);

– «Митинский лес» (корп. 1.3, 1.4);

– «Амурский парк» (корп. 2);

– «Зеленая Вертикаль» (корп. 7);

– «Руставели 14» (корп. 2.3);

– «Большая Академическая 85» (корп. 2.1, 2.2).

Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО – 27,6%. По сравнению с прошлым месяцем она уменьшилась на 1,9 п.п. из-за активного вымывания предложения в проектах данного округа. На втором месте – ЗАО (19,6%, +1,2 п.п.). Объем экспозиции западного округа пополнился благодаря старту бронирования квартир в «New Form Аминьевское» (девелопер Pioneer Finance), а также за счет наращивания экспозиции в проектах ГК «ПИК»: «Академика Павлова» и «Матвеевский парк». На третьем месте находится САО с долей квартир в 16,7% (+0,3 п.п.). Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%, +0,2 п.п.), где стартовал новый проект «Никольские луга» с ограниченным пулом квартир.

Источник: «Метриум»

На рынке отмечается рост строительной готовности основной массы недавно стартовавших домов. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 7,5 п.п. и составила 27,7% всей экспозиции. Напомним, что в августе 2021 года доля подобного предложения находилась на рекордно высоком уровне в 44,9%. В октябре более половины объема экспозиции массового сегмента было представлено в корпусах на этапе монтажа – 52% (+6,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ – 16,1% квартир (+2,4 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (4,1%, -0,9 п.п.).

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

 

Структура предложения массового сегмента по типу квартир за прошедший месяц не претерпела существенных изменений. Постепенно увеличивается доля студий на фоне сокращения доли остальных форматов квартир. Наибольший объем предложений приходится на однокомнатные (35,3%, -0,6 п.п.) и двухкомнатные (29,4%, -0,5 п.п.) квартиры. Доля студий выросла на 1,7 п.п. и составила 21%. Трехкомнатные квартиры занимают 13,7% рынка (-0,4 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,7%, -0,2 п.п.).

 

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

В октябре доля квартир с отделкой выросла: квартиры с готовым ремонтом составили 71,5% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 12,8% (+0,5 п.п.). На квартиры без отделки пришлось всего 15,8% от всей экспозиции (-3,7 п.п.), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

По итогам октября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).

В разрезе округов средняя цена выросла в целом равномерно. Наибольший прирост (+3,7%) пришелся на ЮВАО – в округе сосредоточена наибольшая часть массового рынка квартир, во многих проектах произошло плановое поднятие цен в связи с повышением стадии строительной готовности. Снижение средней цены отмечено в ЮЗАО на 1,4%, где вышел новый проект «Никольские луга» (ГК ПИК) с рекордно низкой ценой за квадратный метр (около 176,4 тыс. руб.). Незначительная коррекция средней цены наблюдалась в СЗАО (-0,3%). В ВАО цены остались на прежнем уровне. В остальных округах отмечается повышение цены в пределах 2,0-2,2%.

 

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в октябре 2021 г., руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра, рост доли студий в экспозиции и сокращение средней площади большинства форматов квартир сохраняет бюджет предложения на прежнем уровне. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (-0,2% за прошедший месяц; +12,6 % с начала года; +15% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).

Снижение бюджета предложения произошло только в студиях за счет уменьшения средней площади на 0,9 кв.м (с 24,7 до 23,8 кв.м), стоимость остальных форматов выросла или осталась без изменений. В октябре 2021 года зафиксированы следующие средние бюджеты предложения по типам квартир:

– студии – 7,33 млн руб. (-2,9%);

– однокомнатные – 10,97 млн руб. (+1,6%);

– двухкомнатные – 15,24 млн руб. (+0,7%);

– трёхкомнатные – 20,08 млн руб. (+2,1%);

– многокомнатные – 27 млн руб. (+0,0%).

 

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

12,3

23,8

42,7

205 000

308 105

478 000

3 605 776

7 332 131

13 269 510

31,2

39,5

93,3

173 600

277 985

531 400

6 212 640

10 974 960

21 075 000

42,4

60,4

103,5

153 600

252 440

433 800

8 240 260

15 237 505

29 826 205

61,1

84,2

139,6

140 400

238 525

382 900

11 352 300

20 082 120

38 162 580

4К+

75,4

108,0

129,9

173 000

249 965

372 000

14 846 100

26 997 070

44 788 800

итого[2]

12,3

48,9

139,6

140 400

262 070

531 400

3 605 775

12 823 945

44 788 800

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2021 года:

– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,6 млн руб.

– ЖК «MySpace на окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.

– ЖК «Никольские луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,7 млн руб.

 

Основные тенденции

«В октябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве продолжил плавно увеличиваться –+2,6% за месяц по количеству квартир, но при этом совокупная их площадь выросла всего на 0,2%, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Это свидетельствует о продолжении тренда на экспозицию компактных лотов (особенно в проектах ГК «ПИК») и снижение средней площади квартиры (-1,2 кв.м за месяц). Текущий объем экспозиции насчитывает почти 15,7 тыс. квартир, и дальнейшая динамика показателя будет зависеть от спроса в ноябре-декабре. Вероятнее всего, при сохранении текущей активности покупателей до конца года предложение останется на уровне 15-16 тыс. квартир.

Девелоперскую активность можно охарактеризовать как умеренную. За прошедший месяц старт продаж был объявлен в трех проектах, также начались продажи в корпусах семи ранее представленных на рынке жилых комплексов. Девелопером большинства проектов, за счет которых произошло пополнение объема экспозиции, остается ГК ПИК. В 2020 году за аналогичный период продажи стартовали в пяти новых проектах.

Цены за квадратный метр продолжают плавно расти за счет снижения площади квартир. Цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла до 262 тыс. руб. (+2,2% за месяц), при этом средний бюджет практически не изменился и составил 12,8 млн руб. (-0,2%). Подобная динамика отмечается из-за увеличившейся доли студий в экспозиции, а также тенденции к уменьшению средней площади всех квартир. Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).

Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья – средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений, начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр.

В октябре 2021 года, по предварительным данным, зарегистрировано 4,9 тыс.[3] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+3% за месяц; +15% к аналогичному периоду 2019 года). В октябре 2020 года наблюдался аномальный спрос почти в 8 тыс. ДДУ, так как изначально планировалось завершить программу льготной ипотеки в ноябре. Таким образом, текущий уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный и плавно растущий. В статистике за ноябрь, вероятнее всего, скажется введение нерабочих дней в начале месяца, тем не менее до конца года мы ожидаем увеличения активности покупателей на рынке. Планы по дальнейшему повышению ключевой ставки и удорожание ипотеки подталкивает людей как можно быстрее закрыть сделки по покупке недвижимости».   

 

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

 

[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.kvmeter.ru