Доля квартир с отделкой white box в Новой Москве удвоилась за год
Количество квартир с отделкой white box в новостройках Новой Москвы выросло за год в 3 раза и достигло почти 1,9 тыс. единиц, подсчитали эксперты «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19% от общего числа квартир в продаже. В среднем стоимость квартир в формате white box составляет 185 тыс. рублей за квадратный метр.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,8 тыс. квартир. С отделкой white box при этом насчитывалось 1,9 тыс. лотов. Этот формат (еще он называется предчистовым ремонтом) предполагает наличие межкомнатных стен, подготовку поверхностей к косметическому ремонту и разводку коммуникаций. Между тем, в ноябре 2020 года девелоперы продавали 600 таких квартир. Соответственно, за год предложение жилья с предчистовой отделкой на первичном рынке Новой Москвы увеличилось более чем в три раза.
Доля квартир в формате white box в общем объеме предложения выросла с 8% в ноябре 2020 года до 19% в ноябре 2021 года. При этом по-прежнему преобладают квартиры без отделки (их доля за год увеличилась немного – с 46% до 49%), а также квартиры с полной отделкой (их доля сократилась с 46% до 32%).
Сейчас квартиры в формате white box можно найти в 13 проектах застройки, тогда как год назад их было только 10. Общее число жилых комплексов на новомосковском рынке новостроек сейчас составляет 30, а в ноябре 2020 года их было 31.
«Предчистовая отделка предполагает, что застройщик выполняет все «грязные», то есть шумные и пыльные работы, – комментирует Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – В наших проектах в рамках квартир с отделкой white box предусмотрена стяжка пола с шумоизоляцией, возведение межкомнатных стен и их покрытие штукатуркой и шпатлевкой. Потолки окрашены, на них выведено освещение, устанавливаются квартирный электрощит, прокладываются все кабели, монтируются подрозетники и выключатели, а в санузлах проведена гидроизоляция мокрых зон, готовы выводы под установку сантехники и стиральной машины. Фактически покупателю остается только выбрать по своему вкусу краску или обои, напольное покрытие и мебель. Он экономит время и средства на самом трудоемком этапе работ, но сохраняет за собой возможность реализовать собственные дизайнерские идеи».
Средняя стоимость квартир с предчистовой отделкой в Новой Москве составляет 185 тыс. рублей за кв. м. За жилье без ремонта понадобится заплатить немного больше – в среднем 188 тыс. рублей за кв. м, а жилье с отделкой стоит 211 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что это связано со структурой предложения.
«Приобретая жилье под ключ, покупатель экономит больше всего средств, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщик выбирает подрядные группы, массово закупает материалы, обеспечивает качественную приемку работ и контроль их качества, продумывает дизайнерские решения. Все это позволяет сделать квартиру более доступной по цене, тогда как аналогичное жилье, отремонтированное силами самого покупателя, неизбежно будет дороже».
«Разные варианты отделки квартиры позволяют застройщикам привлечь больше покупателей с разными требованиями к готовности жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период снижения ипотечных ставок и роста цен на жилье на фоне снижения доходов квартиры с предчистовым и чистовым ремонтом стали более популярными, чем черновые. У клиентов нет дополнительных свободных средств на ремонт, многие покупатели новостроек арендуют текущее жилье, поэтому не хотят откладывать переезд. Приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, фактически дольщик одновременно покупает ремонт в рассрочку – это очень выгодно. Полагаю, доля квартир в формате white box и с полной отделкой в Новой Москве будет расти».
Источник: «Метриум»
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).