Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
По оценке консалтинговой компании JLL, за первые девять месяцев 2021 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга составил 1,4 млрд долл., что в два раза опережает показатель 2020 года и на 35% выше, чем в 2019 году, а также является рекордным результатом последних шести лет.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.
Источник: JLL
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] объем сделок за январь-сентябрь 2021 года уже на 36% превзошел уровень 2020 года в целом и составил 363 млн долл. Лидируют офисный и складской сегменты, на которые приходится 53% и 29% объема инвестиций соответственно (без учета сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья). В частности, в 2021 году закрыта крупнейшая сделка за всю историю развития офисного рынка класса А в Санкт-Петербурге – продан БЦ «Технополис Пулково», эксклюзивным консультантом выступила компания JLL.
«Сегодня на рынке Санкт-Петербурга при высоком уровне потенциального спроса мы наблюдаем существенную нехватку ликвидных активов, доступных инвесторам для покупки. На этом фоне многие собственники стали задумываться о продаже своих объектов, что в ближайшем будущем приведет к появлению нового предложения в секторе коммерческой недвижимости», – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
Источник: JLL
Участки под жилье
При этом основной объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге совершается с земельными участками под жилой девелопмент: показатель в этом сегменте за первые девять месяцев 2021 года обновил рекорд и достиг 1 млрд долл., в том числе 46% из них произошли в 3-м квартале 2021 года (479 млн долл.). На долю жилого сегмента пришлось 74% от совокупного объема инвестиций в недвижимость Петербурга в 1-3-м квартах 2021 года.
Наблюдается растущая активность девелоперов по пополнению земельных банков начиная с 2020 года в связи с ростом цен на жилье. В краткосрочной перспективе эксперты JLL прогнозируют снижение объема сделок по покупке участков в черте города ввиду минимального объема ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией.
Высокий интерес к площадкам под жилой редевелопмент дополнительно способствует развитию и рынка коммерческой недвижимости: в таких проектах все чаще появляются новые офисные и торговые здания, которые в силу определенных ограничений невозможно перевести в жилой функционал. «Выход таких активов на рынок в формате как площадок под коммерческий редевелопмент, если застройщик жилья не планирует реконструировать их самостоятельно, так и готовых качественных объектов, будет повышать активность и в секторе инвестиций в коммерческую недвижимость», - добавляет Сергей Владимиров.
Зарубежные инвесторы
Количество инвестиционных сделок с участием международных инвесторов за первые три квартала 2021 года стало минимальным за последние 10 лет (менее 1%), что отражает глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций на фоне пандемии. При этом зарубежные компании, которые работают на российском рынке уже давно, продолжают рассматривать качественные объекты коммерческой недвижимости для приобретения в инвестиционных целях.
Единственной сделкой с участием иностранного капитала в Санкт-Петербурге в 2021 году стала покупка компанией Bonava земельного участка под жилой девелопмент.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.