.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%.
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков:
– плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%);
- платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%)
- платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости.
Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв.
Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России:
|
Статья
|
руб./кв.м
|
%
|
|
Выкуп (аренда) участка
|
4160 руб.
|
13,92 %
|
|
Строительно-монтажные работы:
|
22764 руб.
|
76,16 %
|
|
Подготовительные работы
|
728 руб.
|
2,44 %
|
|
Подземная часть
|
1990 руб.
|
6,66 %
|
|
Наземная часть, в том числе
|
17316 руб.
|
57,94 %
|
|
- Монтаж сборных ЖБИ
|
11830 руб.
|
39,58 %
|
|
- Устройство кровли
|
260 руб.
|
0,87 %
|
|
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада
|
325 руб.
|
1,09 %
|
|
- Заполнение оконных и балконных проемов
|
845 руб.
|
2,83 %
|
|
- Сантехнические работы
|
1027 руб.
|
3,44 %
|
|
- Электромонтажные работы, АППЗ,
вентиляция дымоудаления
|
949 руб.
|
3,18 %
|
|
- Слаботочные сети, телевидение
|
104 руб.
|
0,35 %
|
|
- Отделочные работы
|
1196 руб.
|
4,00 5
|
|
- Монтаж лифтов
|
130 руб.
|
0,44 %
|
|
- Оборудование
|
650 руб.
|
2,18 %
|
|
Внешние сети
|
1820 руб.
|
6,09 %
|
|
Благоустройство
|
546 руб.
|
1,83 %
|
|
Прочие по СМР
|
364 руб.
|
1,22 %
|
|
|
|
|
|
Затраты заказчика:
|
1 400 руб.
|
4,68 %
|
|
Проектирование и авторский надзор
|
700 руб.
|
2,34 %
|
|
Затраты по вводу дома в эксплуатацию
|
420 руб.
|
1,41 %
|
|
Прочие заказчика
|
280 руб.
|
0,94 %
|
|
Накладные расходы
|
1564 руб.
|
5,23 %
|
|
Всего
|
29888 руб.
|
100,0%
|
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-сентябрь 2009 г.:
|
Наименование ресурса
|
Рост за 2007 год,
%%
|
Изменение за
2008 год, %%
|
Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %%
|
|
Портландцемент
|
70-106 %
|
-14,6% -25 %
|
-58,27%
|
|
Бетон товарный
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
 Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.
Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.
Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.
Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.
Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.
В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.
Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.
По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.
Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.
Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3 в час.
Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.
В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.
Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI
 К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом.
Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.
Конкуренция растет
Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%.
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м).
Растет и качество
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м.
На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м.
Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году
Наименование ТЦ
| Адрес
| Общая площадь, кв. м.
| «Меридиан»
| Пулковское ш.(рядом с "Лентой")
| 20 000
| ТК "Гранд Коньон"
| пр. Энгельса
| 74 000
| ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.)
| ул. Звенигородская, 7А, 7Б
| 28 800
| "Мебель Сити"
| ул. Кантемировская, 37
| 16 000
| "Французский бульвар"
| пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов
| 19 000
| ТРК "Южный полюс"
| угол ул. Пражской и пр. Славы
| 35 000
| ТРК "Румба"
| угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова
| 22 000
| ТРК "Варшавский экспресс"
| наб. Обводного кан.
| 37 000
| ТОЦ "Опера"
| ул. Казанская, 5
| 7000
| ТК "Галерея 1814"
| пл. Стачек
| 8000/
| ТДЦ "Александр Невский"
| Малоохтинский пр., 66-68
| 4 700/1800
| Лента
| Московское Ш., 22
| 12 000
| Metro
| Пулковское ш.
| 14 000
| Космополис
| Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10
| 21 000/11 000
| ТДЦ
| ул. Фучика, 23
| 3135
| Торгово-офисный комплекс
| ул. Садовая, 28-30, корп.3
| 2 374
| ТЦ "Пионер 1"
| ул. Пионерская, 21
| 8 000
| ТРК
| Пересение Энегльса и Суздальского проспектов
| 18 340
| ТК «Шкиперский молл»
| Ул. Наличная, 18
| 20 000
|
По данным компании «Бекар. Консалтинг»
Аренда дорожает постепенно
В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга Местоположение
| Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС
| Зона А
(Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.)
| 910-2 200
| Зона В
(Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова)
| 530-1 200
| Зона С
(Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе)
| 180-530
| Зона D
(Малопроходимые места, промзоны)
| 80-200
|
По данным «Бекар-консалтинг»
Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов Тип оператора
| Якорные арендаторы
| Остальные арендаторы
| Арендуемая площадь, кв. м.
| Арендные ставки $за кв. м./в год
| Арендуемая площадь, кв. м.
| Арендные ставки $за кв. м./в год
| Продуктовые операторы
| 1000 - 15000
| 120 - 280
| -
| -
| Товары для дома
| 1000 - 4000
| 216 - 300
| 30 - 100
| 400 - 550
| Спортивные товары
| 1000 - 1600
| 200 - 300
| 50 - 300
| 205 - 650
| Одежда и обувь
| 1000 - 3500
| 200 - 300
| 30 -300
| 300 – 1500
| Книги, аудио и видео
| Около 1000
| 180 - 240
| -
| -
| Операторы развлекательных функций
| 500 – 7000
| 120 - 160
| -
| -
| Красота и здоровье
| -
| -
| 40 - 300
| 400 – 1200
| Операторы общепита
| -
| -
| 20 - 80
| 500 – 700
| Аксессуары и сувениры
| -
| -
| 20 - 140
| 350 – 1200
| Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.)
| -
| -
| 3 - 50
| 30 - 80
|
По данным «Бекар-консалтинг» От ларьков - к торговым центрам
Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт». Тенденции и прогнозы
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м. Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв». Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др. Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД. Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.
|