.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%.
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков:
– плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%);
- платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%)
- платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости.
Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв.
Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России:
|
Статья
|
руб./кв.м
|
%
|
|
Выкуп (аренда) участка
|
4160 руб.
|
13,92 %
|
|
Строительно-монтажные работы:
|
22764 руб.
|
76,16 %
|
|
Подготовительные работы
|
728 руб.
|
2,44 %
|
|
Подземная часть
|
1990 руб.
|
6,66 %
|
|
Наземная часть, в том числе
|
17316 руб.
|
57,94 %
|
|
- Монтаж сборных ЖБИ
|
11830 руб.
|
39,58 %
|
|
- Устройство кровли
|
260 руб.
|
0,87 %
|
|
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада
|
325 руб.
|
1,09 %
|
|
- Заполнение оконных и балконных проемов
|
845 руб.
|
2,83 %
|
|
- Сантехнические работы
|
1027 руб.
|
3,44 %
|
|
- Электромонтажные работы, АППЗ,
вентиляция дымоудаления
|
949 руб.
|
3,18 %
|
|
- Слаботочные сети, телевидение
|
104 руб.
|
0,35 %
|
|
- Отделочные работы
|
1196 руб.
|
4,00 5
|
|
- Монтаж лифтов
|
130 руб.
|
0,44 %
|
|
- Оборудование
|
650 руб.
|
2,18 %
|
|
Внешние сети
|
1820 руб.
|
6,09 %
|
|
Благоустройство
|
546 руб.
|
1,83 %
|
|
Прочие по СМР
|
364 руб.
|
1,22 %
|
|
|
|
|
|
Затраты заказчика:
|
1 400 руб.
|
4,68 %
|
|
Проектирование и авторский надзор
|
700 руб.
|
2,34 %
|
|
Затраты по вводу дома в эксплуатацию
|
420 руб.
|
1,41 %
|
|
Прочие заказчика
|
280 руб.
|
0,94 %
|
|
Накладные расходы
|
1564 руб.
|
5,23 %
|
|
Всего
|
29888 руб.
|
100,0%
|
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-сентябрь 2009 г.:
|
Наименование ресурса
|
Рост за 2007 год,
%%
|
Изменение за
2008 год, %%
|
Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %%
|
|
Портландцемент
|
70-106 %
|
-14,6% -25 %
|
-58,27%
|
|
Бетон товарный
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
.jpg) Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во II квартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в I квартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
В Москве по данным Росстата цены выросли во II квартале 2009 г. на 5% по сравнению с концом 2008 г., в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные I квартала 2009 г. и II квартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% - в Московской области и 3,5% - в Санкт-Петербурге.
Цифры Росстата существенно расходятся с данными независимых исследовательских агентств, в том числе аналитического центра GED Analytics. По данным последнего цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за I полугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – уже на 13%. Данные обеих организаций вполне сравнимы между собой: обе ведут наблюдение в территориальных центрах и крупных городах и не учитывают изменения цен на жилье в малых и средних городах, а также сельской местности.
По данным GED Analytics в Москве за первое полугодие 2009 г. средние цены предложения на жилье на вторичном рынке снизились на 7,7%, в Московской области – на 14,4%, а в Санкт-Петербурге – на 10%.
Расхождение данных официальной статистики по снижению цен на жилье и независимых исследователей в несколько раз выглядит странным. Впрочем, как показывает анализ предыдущих публикаций Росстата, эта организация всегда была консервативна в отношении фиксации динамики ценовых показателей. В периоды роста цен на жилье данные этой государственной организации также существенно отставали от фиксируемых участниками и исследователями рынка.
Однако с точки зрения анализа состояния рынка жилой недвижимости в региональном разрезе именно данные Росстата представляют наибольший интерес, поскольку в них представлены практически все регионы страны. По этим данным во II квартале 2009 г. больше всего цены на вторичном рынке снизились в Пермском крае (-19%), Краснодарском крае (-15,9%) и Липецкой области (-15,3%). В тоже время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (+4,9%), Калмыкии (+2,3%) и Ингушетии (+0,2%).
По сравнению с концом 2008 г. цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (-37,7%), Липецкой области (-34,9%), Мордовии (-25%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (+20,1%), Карачаево-Черкесии (+19,2%), Кабардино-Балкарии (+16,7%).
Как и в конце 2008 г. самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008 г., следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии.
Сравнение данных GED Index и Росстата по ценам на жилье на вторичном рынке на 1 июля 2009 г.:
|
|
Росстат, руб. за кв. м
|
GED Index, руб. за кв. м
|
Разница
|
|
Москва
|
163063
|
140500
|
14%
|
|
Московская область
|
67903
|
59500
|
12%
|
|
Санкт-Петербург
|
87808
|
87000
|
1%
|
Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам РФ (Росстат):
|
Цена кВ. м на вторичном рынке, рублей
|
2008
|
2009
|
Изменение II квартал 2009 к I кварталу 2009
|
Изменение II квартал 2009 к IV кварталу 2008
|
|
IV квартал
|
I
квартал
|
II квартал
|
|
Российская Федерация
|
56495
|
57806
|
55059
|
-5,0%
|
-2,5%
|
|
Центральный федеральный округ
|
86014
|
90649
|
86327
|
-5,0%
|
0,4%
|
|
Белгородская область
|
38477
|
39354
|
37866
|
-3,9%
|
-1,6%
|
|
Брянская область
|
35588
|
34717
|
33773
|
-2,8%
|
-5,1%
|
|
Владимирская область
|
40026
|
38126
|
34808
|
-9,5%
|
-13,0%
|
|
Воронежская область
|
32784
|
35263
|
33236
|
-6,1%
|
1,4%
|
|
Ивановская область
|
32773
|
31911
|
30858
|
-3,4%
|
-5,8%
|
|
Калужская область
|
61191
|
58405
|
55055
|
-6,1%
|
-10,0%
|
|
Костромская область
|
39454
|
39068
|
34421
|
-13,5%
|
-12,8%
|
|
Курская область
|
33716
|
31429
|
29217
|
-7,6%
|
-13,3%
|
|
Липецкая область
|
49143
|
36909
|
32013
|
-15,3%
|
-34,9%
|
|
Московская область
|
72826
|
72149
|
67903
|
-6,3%
|
.jpg) Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г.
|
Индикаторы
|
31.07.2009
|
Изменение за июль 2009, %
|
Изменение с начала кризиса,%
|
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес.
|
29,9
|
-7,1%
|
-40,7%
|
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес.
|
21,4
|
-5,2%
|
-40,4%
|
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м
|
3303
|
-7,2%
|
-43,2%
|
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м
|
2960
|
-2,9%
|
-42,3%
|
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:
· Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.
· ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания – 4100 кв. м, площадь земельного участка – 2145 кв.м. Победителем аукциона стала компания «Светоч СНГ». С учетом необходимости капитальной реконструкции здания цена сделки многим экспертам представляется завышенной.
Торговля
На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.
Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.
Материал подготовлен аналитиками ГУД
| |