.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%.
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков:
– плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%);
- платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%)
- платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости.
Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв.
Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России:
|
Статья
|
руб./кв.м
|
%
|
|
Выкуп (аренда) участка
|
4160 руб.
|
13,92 %
|
|
Строительно-монтажные работы:
|
22764 руб.
|
76,16 %
|
|
Подготовительные работы
|
728 руб.
|
2,44 %
|
|
Подземная часть
|
1990 руб.
|
6,66 %
|
|
Наземная часть, в том числе
|
17316 руб.
|
57,94 %
|
|
- Монтаж сборных ЖБИ
|
11830 руб.
|
39,58 %
|
|
- Устройство кровли
|
260 руб.
|
0,87 %
|
|
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада
|
325 руб.
|
1,09 %
|
|
- Заполнение оконных и балконных проемов
|
845 руб.
|
2,83 %
|
|
- Сантехнические работы
|
1027 руб.
|
3,44 %
|
|
- Электромонтажные работы, АППЗ,
вентиляция дымоудаления
|
949 руб.
|
3,18 %
|
|
- Слаботочные сети, телевидение
|
104 руб.
|
0,35 %
|
|
- Отделочные работы
|
1196 руб.
|
4,00 5
|
|
- Монтаж лифтов
|
130 руб.
|
0,44 %
|
|
- Оборудование
|
650 руб.
|
2,18 %
|
|
Внешние сети
|
1820 руб.
|
6,09 %
|
|
Благоустройство
|
546 руб.
|
1,83 %
|
|
Прочие по СМР
|
364 руб.
|
1,22 %
|
|
|
|
|
|
Затраты заказчика:
|
1 400 руб.
|
4,68 %
|
|
Проектирование и авторский надзор
|
700 руб.
|
2,34 %
|
|
Затраты по вводу дома в эксплуатацию
|
420 руб.
|
1,41 %
|
|
Прочие заказчика
|
280 руб.
|
0,94 %
|
|
Накладные расходы
|
1564 руб.
|
5,23 %
|
|
Всего
|
29888 руб.
|
100,0%
|
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-сентябрь 2009 г.:
|
Наименование ресурса
|
Рост за 2007 год,
%%
|
Изменение за
2008 год, %%
|
Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %%
|
|
Портландцемент
|
70-106 %
|
-14,6% -25 %
|
-58,27%
|
|
Бетон товарный
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
 Качественные офисные площади в секторе бизнес-центров представлены в классах «А», «В» и «С». В течение 2007 г. в Санкт-Петербурге в эксплуатацию были введены помещения в 40 бизнес-центрах общей площадью 302,6 тысячи кв. м. Общий объем предложения качественных офисных площадей составил порядка 1,393 млн.кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города – 305 кв. м.
Наиболее крупные бизнес-центры (от 8 000 кв. м), введенные в эксплуатацию в 2007 г. Класс | Название | Адрес | Район | Общая площадь, кв. м | А | Apollo | Добролюбова пр., 12 | Петроградский | 8 340 | «Бенуа» » (I оч.) | Свердловская наб., 44, лит. А | Калининский | 17 000 | «Веда-Хаус» | Петроградская наб., 20 | Петроградский | 8 000 | В+ | Alia Tempora | Маяковского ул., 3Б | Центральный | 8 500 | Stels | Боровая ул., 32 | Центральный | 10 060 | «Александровский» | Херсонская ул., 39, лит. А | Центральный | 10 000 | «Кондратьевский» | Кондратьевский пр., 15, к. 3 | Калининский | 9 000 | «Обухов-Центр» (I оч.) | Обуховской Обороны пр., 271А | Невский | 8 780 | «Ренейссенс Центр» | Шателена ул., 26а | Выборгский | 13 260 | «Сенатор» (I оч.) | 18-я линия В.О., 31 | Василеостровский | 25 000 | В | «Голицынъ» | 13-я линия В.О., 4-6-8 | Василеостровский | 14 000 | «Лахта» | Оптиков ул., 4, корп. 2, лит. А | Приморский | 16 000 | «Мегапарк-1» (I оч.) | Заставская ул., 7 | Московский | 8 000 | «Норд-Хаус» | Коломяжский пр., 18 | Приморский | 12 500 | «Содружество» (II оч.) | Коломяжский пр., 33 | Приморский | 14 000 | «Чкаловский» | Б.Зеленина ул., 8 | Петроградский | 9 200 |
В 2007 г., было сдано семь объектов, позиционирующихся в классе А (более 48 тыс. кв. м общей площади), составив 16% от всего введенного в эксплуатацию объема офисных площадей. Ввод 1-й очереди бизнес-центра «Бенуа» (Калининский район) стал прецедентом расположения офисных объектов класса А за пределами центральных районов города. Сохранилась наблюдающаяся в последнее время тенденция преимущественного роста площадей класса В. На подобные объекты пришлось более 82% всего ввода (32 объекта общей площадью более 248 тыс. кв. м). Новые площади класса С представлены всего на одном объекте (2%, 6150 кв. м). Уменьшение предложения офисных площадей в классе С - закономерная тенденция. Рост спроса на качественные офисные площади обуславливает активный рост предложения в более высоких классах.
2007 г. стал переломным для качественного развития рынка. По итогам года на долю класса В приходится 48,5% предложения. Доля класса В в структуре предложения превысила долю С-класса. В целом на высококачественные площади приходится около 60%.  Около 70% всего объема годового ввода площадей сосредоточено в пяти районах Санкт-Петербурга..Наряду с традиционными центральными районами – Василеостровским, Центральным и Петроградским – в лидеры вошли Приморский и Калининский районы.
 Введенные в 2007 г. офисные площади к началу эксплуатации, как правило, уже были заполнены более чем на 75%. В среднем по городу, уровень свободных площадей в действующих бизнес-центрах колеблется в пределах 2–4%, показывая таким образом, что уровень спроса на качественные офисные площади остается по прежнему высоким.
Ставки аренды в бизнес-центрах города варьируются в следующих пределах: класс A – 1 200–2 500 руб./кв. м/мес., класс B – 700–1 500 руб./кв. м/мес., класс С – 300–1 000 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги. Цены продаж одного квадратного метра офисной площади в строящихся бизнес-центрах класса В в 2007 г. изменялись в диапазоне 60 000–117 000 руб. В течение 2007 г. на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга продажи офисных площадей занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. Только 10% объектов, введенных в прошедшем году, продавали помещения в собственность, в остальных бизнес-центрах предусмотрена только аренда. 
В 2008 г. заявлено к вводу более 65 офисных объектов общей площадью свыше 770 тыс. кв. м. Как показывает опыт, реально вводится не более 60% заявленного объема. Поэтому в течение 2008 г. следует ожидать введения 385–462 тыс. кв. м. новых офисных площадей. Общий объем рынка на конец года может составить порядка 1 778–1 855 тыс. кв. м.
Наиболее крупные бизнес-центры и МФК с офисной функцией, заявленные к вводу в 2008 г. Наименование объекта | Адрес | Класс | Общая площадь, кв. м | Atlantic City, МФК | Савушкина ул./Туристкая ул. | В+ | 26 900* | Rennaicance Plaza | Марата ул., 69-71 | А | 32 000 | «Авеню» | Аптекарская наб. | В+ | 16 500 | «Александро-Невская Мануфактура» | Обуховской Обороны пр., 70, к. 2 | В | 12 200 | «Арена холл» | Добролюбова пр., 16 | В+ | 27 000 | «Аэроплаза» | Стартовая ул., участок 4, Пулково-3 | А | 34 200 | «Бенуа» (2-я оч.) | Свердловская наб., 44, лит. А | А | 12 000 | Бизнес-центры в «Парадном Квартале» (I оч.) | Парадная ул. | А | 14 400 | «Биржевой комплекс» | 26-я линия В.О., 15 | В+ | 28 000 | «Выборгская Застава» | Б.Сампсониевский пр., 68, лит. Н | В+ | 13 400 | «Гавань» | Средний пр., 88/28-линия В.О., 8 | В | 28 000 | «Лидер» | Конституции пл. | В+ | 28 000 | «Линкор» | Петроградская наб., 34 | А | 23 500 |
 В течение 2007 г. в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено 25 новых торговых комплексов, в том числе 12 гипермаркетов, пять из которых продовольственные, остальные – строительных товаров и товаров для дома. Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 г. составил 2 752 400 кв. м. Обеспеченность на тысячу жителей достигла 598 кв. м.
Торговые комплексы, введенные в 2007 г.
Район | Наименование | Адрес | Дата ввода | Общая площадь, кв. м | Выборгский | «Лента» | Выборгское ш., д. 216, к.1 | 2 кв. 2007 | 12 000 | «Метрика» | Выборгское ш., 214 | 3 кв. 2007 | 17 000 | «Мебель сити-2» | Кантемировская ул., 37 | 3 кв. 2007 | 17 000 | Калининский | «Метрика» | у ст. метро «Академическая» | 1 кв. 2007 | 5 000 | «Лента» | Руставели ул., 61 | 2 кв. 2007 | 12 000 | ТОЦ «Кондратьевский» | Кондратьевский пр., 15/3 | 3 кв. 2007 | 9 000 | «К-раута» | Руставели ул., 59 | 4 кв. 2007 | 12 000 | Кировский | ТРЦ «Ульянка» | Ветеранов пр., 101 | 2 кв. 2007 | 18 400 | Красногвардейский | «Метрика» | Революции ш./
Энергетиков пр. | 1 кв. 2007 | 5 000 | «Лента» | Хасанская ул., 17 к.1 | 3 кв. 2007 | 9 000 | Красносельский | ТЦ «Фиолент» | Ленинский пр., 100 | 1-2 кв. 2007 | 17 000 | «Юго-запад» | Маршала Жукова пр., 35 к.1 | 3 кв. 2007 | 15 000 | Московский | ТРЦ «Пулково 3» | Пулковское ш., 3 | 1 кв. 2007 | 48 000 | «Карусель» | Кузнецовская ул., 31 | 1 кв. 2007 | 11 000 | ТРЦ «Радуга» | Космонавтов пр., 14 | 2 кв. 2007 | 75 000 | Castorama (DIY) | Пулковское ш., 17 | 2 кв. 2007 | 11 500 | «Максидом» | Дунайский пр., 64 | 3 кв. 2007 | 8 000 | «Спортмастер» | Пулковское ш. | 3 кв. 2007 | 10 000 | Петроградский | «Метрика» | Чкаловский пр., 15 | 1 кв. 2007 | 5 000 | Приморский | ТЦ «Сити-Молл» (1 оч.) | Испытателей пр./ Коломяжский пр. | 1-2 кв. 2007 | 24 000 | «Интерио» | Богатырский пр., 14 | 3 кв. 2007 | 24 200 | «Променад» | Комендантская пл. | 3 кв. 2007 | 20 000 | «Континент» | Байконурская ул., 14а | 3 кв. 2007 | 43 800 | Фрунзенский | «О’кей» | М.Балканская ул., 27 | 4 кв. 2007 | 9 600 | Центральный | ТОК «Regent Hall» (Центр деловой моды) | Владимирский пр., 21 | 1 кв. 2007 | 4 500 | ИТОГО: | 443 000 |
По уровню обеспеченности качественной торговой недвижимостью по-прежнему лидируют (в данном случае не учитывается Всеволожский район, на территории которого расположены «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас»): Приморский, Московский и Выборгский районы. Аутсайдеры списка – Василеостровский, Петроградский и Красносельский районы. 
На 2008 г. запланировано к вводу порядка 1 000 000 кв. м качественных торговых площадей. По опыту предыдущих лет можно предполагать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки. По данным «Бекар.Консалтинг» реальный объем ввода в 2008 г. составит 650 000–850 000 кв. м.
Перечень некоторых торговых центров, запланированных к вводу на 2008 год, приведен в таблице ниже: Наименование ТЦ | Адрес | Общ. площадь, кв. м | Девелопер проекта | Район | «Лето» | Пулковское ш. | 107 000 | ЗАО «Система Галс Северо-запад» | Московский | «Стокманн» | Невский пр., 114 | 45 000 | Stockmann | Центральный | «Северный молл» | Культуры пр., 33 | 36 000 | Meinl European Land | Калининский | «Аура» | Лахтинский пр., 85 | 14 300 | ЛенСпецСМУ | Приморский | ТРК VOYAGE (PR-12) | Энегельса пр., восточнее д. 126, к. 1 | 10 000 | Линне | Выборгский | «Комендансткий» | Комендансткая пл. | 47 000 | Адамант | Приморский | «Словацкий дом» |
|
|
|
|