Стоимость «квадрата» в элитных новостройках Москвы приблизилась к 2 млн рублей
В III квартале 2021 средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Тверского района Москвы составила 1,94 млн рублей, который, таким образом, стал самым дорогим районом столицы, подсчитали аналитики «Метриум». Только за прошедший квартал этот показатель вырос на 31%. В число самых дорогих районом Москвы также вошли Якиманка и Хамовники, где квадратный метр подорожал примерно на треть только за последние три месяца.
В III квартале 2021 года на рынке элитных новостроек московские девелоперы продавали 880 квартир и апартаментов в 46 готовых или строящихся комплексах в десяти районах Центрального административного округа столицы. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 1,38 млн рублей, что на 36% больше, чем в III квартале 2020 года, когда элитный «квадрат» можно было приобрести за 1 млн рублей.
Однако территориальный разрез рынка элитных новостроек показывает довольно широкую ценовую «вилку» предложения. Самым дорогим районом Москвы сейчас стал Тверской, где девелоперы реализуют четыре проекта новостроек, в которых квадратный метр в среднем стоит 1,94 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталам цены здесь выросли на 31%, а в сравнении с аналогичным периодом 2020 года – на 39%. Тогда новое элитное жилье в Тверском районе можно было купить за 1,39 млн рублей.
Далее следует район Якиманка, где квадратный метр в элитных новостройках (всего их восемь) в среднем обойдется в 1,83 млн рублей. Как и в случае с Тверским районом новое жилье здесь особенно подорожало в прошедшие три месяца. Еще в июне «квадрат» стоил 1,43 млн рублей, то есть за квартал он вырос в цене на 28%. В годовом выражении элитные новостройки Якиманки стали дороже на 42%.
Тройку самых дорогих районов Москвы замыкают Хамовники, где застройщики реализуют 12 проектов и это максимум среди всех районов столицы. Здесь вложиться в элитную стройку или купить готовую квартиру можно в среднем за 1,76 млн рублей за квадратный метр, хотя тремя месяцами ранее это можно было сделать дешевле. В июне средняя цена нового жилья здесь составляла 1,31 млн рублей, и с тех пор оно подорожало на 34%, так же, как и за прошедшие 12 месяцев.
Столь же высокая ценовая динамика наблюдается и в Таганском районе Москвы, где девелоперы реализуют четыре элитных комплекса. Квадратный метр здесь подорожал за три месяца с 1,04 млн до 1,40 млн рублей, то есть на 35%, а за год – на 38%.
Самые доступные элитные новостройки продаются в Пресненском районе. Они обходятся в 776 тыс. рублей за кв.м., что только на 8% больше, чем три месяца назад. Правда, за прошедший год новое элитное жилье от застройщиков в этом районе также значительно выросло в цене – на 17%. Немного больше стоимость в Замоскворечье, где за минувший квартал, скорее всего в силу изменения структуры предложения, квадратный метр стал дешевле на 16% и сейчас стоит 1,02 млн рублей, что, впрочем, дороже на 40%, чем год назад. Наконец, в районе Арбат новое элитное жилье продается в среднем за 1,08 млн рублей, что на 13% больше, чем три месяца назад, и на 16% больше, чем год назад.
«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения на элитном рынке, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Число сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020 года – в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным – мало новых проектов элитного сегмента. К тому же, новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупается».
Источник: «Метриум»
Северо-Восточный административный округ – один из самых востребованных среди покупателей коммерческой недвижимости, уступая только ЮАО. За девять месяцев 2021 г. в местных жилых комплексах было продано больше офисных и торговых помещений, чем в трех соседних округах (ВАО, САО и ЦАО) вместе взятых. Но, несмотря на интенсивный спрос, в СВАО еще остались значительные запасы объектов коммерческого назначения. Согласно подсчетам специалистов портала Arendator.ru, их фонд превышает 100 лотов.
В целом дефицит свободных коммерческих помещений пока что не грозит северо-восточным локациям. На сегодняшний день в 11 новостройках на территории СВАО готовы к реализации 21,8 тыс. кв. м площадей, пригодных для ведения бизнеса. Этой массы более чем достаточно для удовлетворения текущего спроса. За девять месяцев инвесторы выбрали менее 15,4 тыс. коммерческих площадей, то есть порядка 70% от сложившейся экспозиции.
Крупнейшим фондом офисных лотов располагает бизнес-центр Plaza Botanica, который входит в многофункциональный комплекс YE’S Botanica у ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу на продажу выставлены 52 юнита – половина от наличного предложения в границах СВАО. В большинстве своем офисная линейка Plaza Botanica состоит из относительно компактных объектов площадью до 150 кв. м. Габаритный максимум здесь достигает 296,61 кв. м. Лот с такой площадью обойдется покупателю в 56,0 млн рублей. Всего комплекс содержит 7,94 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – 36,4% от валового показателя по округу.
Четвертая часть коммерческих помещений на северо-востоке Москвы (23 юнита, 5,44 тыс. кв. м) входит в экспозицию ЖК «Сказочный лес», который строится на границе национального парка «Лосиный остров». Для этого проекта характерна более крупная нарезка лотов. Средние габариты коммерческого юнита в его экспозиции составляют 236,5 кв. м (в Plaza Botanica – 152,7 кв. м). Добавим, что у Seven Duns Development есть в СВАО еще один адрес – «Светлый мир. В стремлении к свету» с пятью объектами общей площадью 0,8 тыс. кв. м.
Самый дорогостоящий пул коммерческих объектов сосредоточен в премиальном апарт-комплексе Hill8 на проспекте Мира. Восемь офисов, ресторан и фитнес-центр занимают в совокупности 5,37 тыс. кв. м. Этот актив оценен девелопером – компанией «Сити-XXI век» – в 1,66 млрд рублей, что соответствует 37,1% от общей стоимости коммерческих лотов в новостройках СВАО.
В соседнем районе Марьина Роща можно купить один из трех лофтов свободного назначения, которые относятся к фонду квартала Studio #12. На них установлены ценники в 62,54 млн рублей (253,1 кв. м), 67,61 млн рублей (273,6 кв. м) и 77,27 млн рублей (312,7 кв. м).
Особенностью северо-восточной экспозиции является широкое представительство юнитов с крупными и сверхкрупными габаритами. Помещения площадью от 200 кв. м охватывают две пятых предложения. Основными его поставщиками на локальном рынке выступают проекты «Сказочный лес» (13 лотов), Plaza Botanica (11 лотов) и Hill8 (10 лотов). На сегодняшний день самый крупный и самый дорогой юнит в открытой продаже – двухуровневый ресторан площадью 1093,3 кв. м в АК Hill8. В его чеке прописана сумма 342,9 млн рублей. По этому же адресу экспонируются шесть из семи коммерческих объектов с прайсом от 100 млн рублей. Единственное исключение – ресторан (327,0 кв. м) в так называемой «Каланче» на территории ЖК LIFE-Ботанический сад 2.
Большая доля крупногабаритных объектов отчасти объясняется трудностями их реализации. Лишь очень ограниченный круг потенциальных резидентов обладает необходимыми бюджетами для покупки помещения с метражом 200+. Достаточно сказать, что по итогам января-сентября из 198 проданных в СВАО коммерческих лотов только 7 принадлежали к этой категории. В то же время наиболее популярная фракция (на которую приходится 76,8% спроса) – объекты площадью до 100 кв. м – серьезно истощена. Выборка по ней сводится всего к 24 единицам.
Новая Москва – это удаленная локация, которая заполняется жильем, рассчитанным на массовый спрос. Два указанных обстоятельства обуславливают значимость метрополитена для местных новостроек. Наличие станции в шаговой доступности от жилых корпусов – чрезвычайно ценный бонус. В сложившейся на сегодняшний день экспозиции он есть у лишь 9 новомосковских проектов из 32. Согласно подсчетам Urbanus.ru, эти адреса аккумулируют третью часть спроса в границах ТиНАО.
В настоящее время на территории Новой Москвы функционируют восемь станций метрополитена. В ближайшие годы к ним добавятся еще семь. Линия метро должна достигнуть Троицка и тем самым пройдет рядом с такими крупными жилыми массивами, как «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи» и Russian Design District.
Пока что новомосковская застройка лишь в малой степени опирается на инфраструктуру метро. Новостроек, в километре[1] от которых базируется действующая станция, всего девять. Они стягивают 32,6% спроса в рамках локации. По итогам десяти месяцев 2021 г. по этим адресам выбыли 7,1 тыс. квартир. Три комплекса – «Городские истории», «Переделкино Ближнее» и «Рассказово» – сгруппированы у станции «Рассказовка». По два – у станций метро «Прокшино» («Испанские кварталы» и «Прокшино») и «Румянцево» (Homecity и «Тропарево Парк»). И еще по одному у станций «Саларьево» («Румянцево-Парк») и «Филатов Луг» (южная часть ЖК «Саларьево Парк»).
Исторически наибольшая нагрузка ложится на «Рассказовку». За предыдущие годы в жилых корпусах, строящихся или построенных рядом со станцией, было распродано 15,2 тыс. квартир. В 2021-м этот объем увеличился еще на 1,7 тыс. единиц. Если руководствоваться расчетом «одна комната на одного человека», то указанная статистика продаж предполагает рост численности населения минимум на 30 тыс. человек. Станции «Филатов Луг» также приходится справляться с возросшим пассажирским трафиком: с конца 2018-го года в южной группировке «Саларьево Парк» (корпуса с 24-го по 52-й) зарегистрировано 5,5 тыс. ДДУ, из них 1,2 тыс. относятся к текущему сезону. Это означает приток, по крайней мере, 9,5 тыс. новых жителей.
Сейчас самая высокая интенсивность спроса фиксируется в окрестностях станции «Прокшино». Только в январе-октябре 2021 г. здесь было реализовано 3 тыс. лотов. Этот результат конвертируется в рост населения на 6 тыс. человек.
Кроме того, следует выделить группу новостроек, которых от ближайшей станции метро отделяет 1,5 км. В нее входят ЖК «Белые ночи», ЖК Аквилон Park, ЖК «Москва А101» и «Позитив». Перечисленные проекты привлекли с начала 2021 г. порядка 1 тыс. покупателей. На сегодня в них осталось еще 700 лотов. Совокупный объем фондов девяти проектов с более удобным доступом к инфраструктуре метрополитена оценивается в 3,1 тыс. лотов. Вместе эти две категории обеспечивают больше половины актуальной экспозиции в ТиНАО.
Жилые комплексы Новой Москвы в радиусе 1 км от станций метро
|
Жилой комплекс |
Ближайшая станция метро |
Самый дешевый лот |
Самый дорогой лот |
||
|
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
||
|
Тропарево Парк |
Румянцево |
24,39 |
8,08 |
78,01 |
16,47 |
|
Homecity |
Румянцево |
37,90 |
8,84 |
90,2 |
19,15 |
|
Городские истории |
Рассказовка |
21,38 |
5,98 |
141,16 |
22,73 |
|
Переделкино Ближнее |
Рассказовка |
27,60 |
7,08 |
84,60 |
20,35 |
|
Рассказово |
Рассказовка |
35,60 |
7,48 |
86,10 |
20,23 |
|
Испанские кварталы |
Прокшино |
22,10 |
5,95 |
106,70 |
25,80 |
|
Прокшино |
Прокшино |
22,10 |
6,08 |
151,80 |
28,30 |
|
Саларьево Парк |
Филатов Луг |
19,70 |
5,83 |
76,60 |
16,93 |
|
Румянцево-Парк |
Саларьево |
24,60 |
6,73 |
104,40 |
21,27 |
Чтобы поселиться в новомосковском жилом комплексе рядом со станцией метро, нужен бюджет в 5,83 млн рублей. Столько стоит наиболее доступная студия (19,7 кв. м) с отделкой в 54-м корпусе ЖК «Саларьево Парк». Немного выше порог входа в проектах «Испанские кварталы» (5,95 млн рублей) и «Городские истории» (5,98 млн рублей). В ближайших к МКАД новостройках из этого пула цены на недвижимость начинаются с 8,08 млн рублей (студия-апартамент 24,39 кв. м в ЖК «Тропарево Парк») и 8,84 млн рублей (однокомнатная квартира 37,90 кв. м в ЖК Homecity).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
[1] За основу берется расстояние от границы жилого комплекса до ближайшего входа в метро.