Квадратный метр в каждой третьей новостройке Подмосковья прибавил в цене более 5% с начала осени
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.
В III квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в Москве сократилась на 7%, по подсчетам аналитиков «Метриум». К началу октября квартиры и апартаменты этого сегмента в среднем обходились покупателю в 670 тыс. рублей за кв.м. Премиум-класс стал единственным сегментом московского рынка новостроек, в котором квадратный метр за последние три месяца не подорожал, а подешевел.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек премиум-класса московские застройщики продавали 2,2 тыс. квартир и апартаментов. В среднем они предлагались покупателям за 670 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем во II квартале этот показатель составлял 719 тыс. рублей, а в III квартале 2020 года – 608 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новостройки этого сегмента стали дешевле на 7%, но в сравнении с аналогичным периодом 2020 года они подорожали на 10%.
Средняя стоимость квадратного метра снизилась за квартал как в премиальных новостройках с жилым статусом (квартиры), так и в комплексах апартаментов. В первом случае средняя стоимость квадратного метра уменьшилась с 698 тыс. рублей до 636 тыс. рублей, то есть на 9%. Во втором случае коррекция была не столь значительной – с 747 тыс. рублей до 743 тыс. рублей, то есть на 1%.
Тенденция прослеживается и в разрезе разных типов квартир и апартаментов по количеству комнат в них. Исключение составили только студии премиум-класса, которые подорожали за квартал с 22,1 млн рублей до 22,9 млн рублей. Однокомнатные квартиры при этом подешевели с 35,9 млн рублей до 30,4 млн рублей (–15%), двухкомнатные – с 57 млн до 49,9 млн (–13%), трехкомнатные квартиры – с 85,8 млн рублей до 68млн рублей (–21%).
«Снижение цен в новостройках премиум-класса не было повсеместным явлением, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Прежде всего, оно связано с выводом на рынок новых проектов, которые находятся на начальной стадии строительной готовности. При этом в уже строящихся проектах премиум-класса цены не снижались. Так, в нашем проекте премиум-класса за квартал квадратный метр подорожал на 6% до 622 тыс. рублей. Мы наблюдали последние три месяца очень высокий спрос и причин снижать цены у нас не было».
Эксперты «Метриум» отмечают, что премиум-класс стал единственным сегментом столичного рынка, в котором цены за III квартал снизились. Так, в элитных новостройках квадратный метр подорожал с 1,1 млн до 1,4 млн рублей (на 28%), в бизнес-классе – с 370 тыс. до 384 тыс. рублей за кв.м (на 4%), в массовом сегменте – с 246 тыс. до 257 тыс. рублей (4%).
«Премиум-класс стал исключением из-за изменения структуры предложения, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы не снижали цены в своих проектах. Существенно обновилось предложение во всем сегменте. Сейчас 43% квартир и апартаментов премиум-класса предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства. Помимо этого, в продаже появились новые проекты с более низкой ценой, что обусловлено характеристиками местоположения этих проектов, при этом они отвечают качественным характеристикам своего класса (архитектура, концепция, материалы и технические решения и т.п.). Причин для снижения цен у застройщиков премиальных новостроек не было: за III квартал спрос в этом классе в сегменте квартир вырос на 72% относительно прошлого квартала, а по квартирам и апартаментам в совокупности – на 24%».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги трех кварталов 2021 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и выяснили, что уровень свободного предложения стал минимальным за последние 5 лет.
По итогам III квартала 2021 года свободное предложения на рынке апартаментов составило 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. м², что стало наименьшим уровнем предложения с 2017 года. Столь низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке, а также политикой ряда девелоперов по придерживанию наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж. Количество апартаментов сократилось на 28% за счёт окончания продаж в 7 объектах. При этом на рынок вышло несколько новых апарт-отелей, общее количество юнитов в которых составило 709.
Всего за III квартал было продано около 1,5 тыс. апартаментов различных форматов общей площадью около 52 тыс. м².
За квартал доля апартаментов сервисного формата сократилась на 3 п. п. до уровня 86%, при этом спрос на сервисные апартаменты увеличился более чем в 2 раза по сравнению со II кварталом 2021 г.
Рекреационные и несервисные апартаменты также показали положительную динамику продаж – 82% и 26% за квартал соответственно.
Основной объём проданных апартаментов сервисного формата составили студии – 76% в структуре спроса. Среди несервисных объектов популярностью пользовались апартаменты с 1 и 2 спальнями – 54% и 21% соответственно. В рекреационных объектах спрос на юниты с 2 спальнями был чуть выше, чем в несервисных – 26%, также большей популярностью пользовались номера с 3 спальнями – 14%. В элитных объектах традиционно приобретали в основном апартаменты с 2 и 3 спальнями.
В III квартале 2021 г. цены на апартаменты продолжили увеличиваться. По итогам сентября 2021 г. средняя цена сервисных апартаментов составила 213 тыс. руб./м² (+7% за квартал). Апартаменты рекреационного и несервисного формата показали равную квартальную динамику средней цены в размере 5%, достигнув соответственно 209 и 240 тыс. руб./м².
Алексей Аристов, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с изменениями ключевых условий льготной ипотеки, которые вступили в силу с 1 июля 2021 года, и роста цен, возможность приобрести квартиру с инвестиционной целью резко сократилась. Поэтому основным инструментом инвестирования стали более доступные апартаменты. В связи с этим мы отмечаем двукратный рост спроса на апартаменты сервисного формата, чья доля сейчас преобладает на рынке».