Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.

---

Определитесь с принципами

Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:

• с желательным метражом;
• нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
• с предпочтительной планировкой квартиры;
• нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
• какой этаж вам подходит;
• с подходящим районом;
• нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
• требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.

К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.

Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.

Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.

Квартира на вторичном рынке

Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.

Юридические нюансы вторичного жилья

При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.

В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:

Ситуация	Описание проблемы
Приватизированная квартира	Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник.
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек	Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку.
Продажа квартиры, полученной в наследство	Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной.
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад	Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки.

Как приобрести квартиру по выгодной цене

Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:

• район;
• метраж;
• состояние дома;
• ремонт;
• расположение комнат;
• материал стен.

Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:

• срочный переезд;
• нужда в деньгах;
• квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
• конфликтная ситуация в семье.

Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:

1. Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
2. Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
3. Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
4. Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
5. Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.

Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.

Какой выбрать этаж

Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.

Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:

Этаж	Плюсы	Минусы
Первый	доступная стоимость; нет проблем с транспортировкой вещей и мебели во время переезда; не надо платить за пользование лифтом.	из-за близкого расположения с подвальными помещениями часто возникает на стенах грибок и появляется сырость; большая вероятность совершения краж; в окна могут заглядывать прохожие.
Последний	отсутствует шум; последний этаж, по сравнению с первым, теплее; не грозит затопление соседями сверху.	по сравнению с первым этажом, стоимость выше примерно на 10%; часто случаются протечки крыши; долго подниматься, особенно, если сломался лифт; бывает слабый напор воды.

Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.

Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.

Обслуживание дома

Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:

1. Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
2. Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
3. Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.

Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.

Какую технологию строительства выбрать

Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:

• время эксплуатации дома;
• энергоэффективность;
• степень теплоизоляции.

В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.

Панельный дом

На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.

Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.

В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.

У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.

Монолитный дом

Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.

Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.

Кирпичные дома

Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.

Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.

Выбор планировки

Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.

Линейная планировка

Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.

Распашная планировка

Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.

В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.

Угловая планировка

При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.

Форматы планировки

По формату планировки выделяют:

• традиционную;
• европланировку.

В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м².

По организации пространства разделяют планировку на:

• закрытую (с отдельными комнатами);
• свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
• частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).

Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.

Особенности квартир с отделкой и без

Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.

Виды отделки при продаже квартиры:

• черновая;
• чистовая;
• без отделки;
• предчистовая;
• «под ключ».

Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.

После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.

Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:

• проведено электричество;
• установлены выключатели и розетки;
• оборудован санузел;
• установлены межкомнатные двери.

В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.

Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.

Как выбрать район

Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:

• продуктовые и хозяйственные магазины;
• аптека;
• поликлиника;
• отделение банка.

Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.

Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.

Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.

Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.

Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.

Какие документы надо проверить перед покупкой

Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:

• оригинал паспорта собственника;
• справку о том, что нет налоговых задолженностей;
• выписку из ЕГНР;
• уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
• документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
• справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
• выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
• если супруг скончался, то справку о смерти;
• согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
• технический и кадастровый план объекта;
• если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
• справку о регистрации по форме 9.

Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:

1. Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
2. Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.

Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.

Как правильно оценивать состояние квартиры

Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.

Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.

Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.

Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:

• напор воды в кране;
• соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
• состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
• работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
• исправность газовой системы;
• наличие грибков и плесени;
• состояние проводки;
• отопление (батареи должны хорошо греть);
• утепление балкона;
• сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
• качество покрытия пола;
• присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
• потолок и стены, которые должны быть ровными;
• герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
• наличие счетчиков.

Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:

1. Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
2. Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
3. Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.

Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:

• рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
• необходимо менять проводку;
• квартира угловая;
• плохое состояние сантехники и труб.

Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.

Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.

Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.

Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.