Как выбрать квартиру на вторичном рынке
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/0397b054/a09c86615810c056938ff0bd.jpg)
Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.
Определитесь с принципами
Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:
- с желательным метражом;
- нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
- с предпочтительной планировкой квартиры;
- нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
- какой этаж вам подходит;
- с подходящим районом;
- нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
- требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.
К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.
Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.
Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.
Квартира на вторичном рынке
Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.
![Квартира на вторичном рынке](https://admin.asninfo.ru/media/images/20160329_173117_e8f4a7.jpg)
Юридические нюансы вторичного жилья
При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.
В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:
Ситуация |
Описание проблемы |
Приватизированная квартира |
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник. |
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек |
Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку. |
Продажа квартиры, полученной в наследство |
Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной. |
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад |
Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки. |
Как приобрести квартиру по выгодной цене
Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:
- район;
- метраж;
- состояние дома;
- ремонт;
- расположение комнат;
- материал стен.
Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:
- срочный переезд;
- нужда в деньгах;
- квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
- конфликтная ситуация в семье.
Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:
- Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
- Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
- Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
- Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
- Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.
Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.
Какой выбрать этаж
Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.
Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:
Этаж |
Плюсы |
Минусы |
Первый |
|
|
Последний |
|
|
Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.
Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.
![Квартира на вторичном рынке на первом этаже](https://admin.asninfo.ru/media/images/kovanaya-reshetka-na-balkon-rb-7_41484_2.jpg)
Обслуживание дома
Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:
- Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
- Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
- Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.
Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.
Какую технологию строительства выбрать
Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:
- время эксплуатации дома;
- энергоэффективность;
- степень теплоизоляции.
В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.
Панельный дом
На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.
Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.
В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.
У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.
![Панельный дом](https://admin.asninfo.ru/media/images/planirovka-3-komnatnyh-kvartir-v-panelnyh-domah-1_2.jpg)
Монолитный дом
Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.
![Монолитный дом](https://admin.asninfo.ru/media/images/09-05-4160996.jpg)
Кирпичные дома
Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.
Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.
![Кирпичный дом](https://admin.asninfo.ru/media/images/dom29052018.jpg)
Выбор планировки
Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.
Линейная планировка
Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.
Распашная планировка
Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.
В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.
![Распашная планировка](https://admin.asninfo.ru/media/images/dizajn-kvartiry-raspashonki-48-e1528711547780.jpg)
Угловая планировка
При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.
Форматы планировки
По формату планировки выделяют:
- традиционную;
- европланировку.
В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.
По организации пространства разделяют планировку на:
- закрытую (с отдельными комнатами);
- свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
- частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).
Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.
![Европланировка](https://admin.asninfo.ru/media/images/foto-dizajna-evrodvushki_29.jpg)
Особенности квартир с отделкой и без
Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.
Виды отделки при продаже квартиры:
- черновая;
- чистовая;
- без отделки;
- предчистовая;
- «под ключ».
Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.
После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.
Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:
- проведено электричество;
- установлены выключатели и розетки;
- оборудован санузел;
- установлены межкомнатные двери.
В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.
Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.
![Квартира с чистовой отделкой](https://admin.asninfo.ru/media/images/16.jpg)
Как выбрать район
Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- аптека;
- поликлиника;
- отделение банка.
Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.
Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.
Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.
Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.
Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.
![Вторичный рынок жилья](https://admin.asninfo.ru/media/images/img.jpg)
Какие документы надо проверить перед покупкой
Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:
- оригинал паспорта собственника;
- справку о том, что нет налоговых задолженностей;
- выписку из ЕГНР;
- уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
- документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
- выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
- если супруг скончался, то справку о смерти;
- согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
- технический и кадастровый план объекта;
- если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
- справку о регистрации по форме 9.
Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:
- Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
- Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.
Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.
Как правильно оценивать состояние квартиры
Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.
Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.
Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.
Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:
- напор воды в кране;
- соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
- состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
- работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
- исправность газовой системы;
- наличие грибков и плесени;
- состояние проводки;
- отопление (батареи должны хорошо греть);
- утепление балкона;
- сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
- качество покрытия пола;
- присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
- потолок и стены, которые должны быть ровными;
- герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
- наличие счетчиков.
![Квартира на вторичном рынке](https://admin.asninfo.ru/media/images/img111.jpg)
Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:
- Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
- Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
- Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.
Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:
- рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
- необходимо менять проводку;
- квартира угловая;
- плохое состояние сантехники и труб.
Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.
Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.
Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.
Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/36250a26/c83bba67102a15df99552aba.jpg)
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги трех кварталов 2021 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и выяснили, что уровень свободного предложения стал минимальным за последние 5 лет.
По итогам III квартала 2021 года свободное предложения на рынке апартаментов составило 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. м², что стало наименьшим уровнем предложения с 2017 года. Столь низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке, а также политикой ряда девелоперов по придерживанию наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж. Количество апартаментов сократилось на 28% за счёт окончания продаж в 7 объектах. При этом на рынок вышло несколько новых апарт-отелей, общее количество юнитов в которых составило 709.
Всего за III квартал было продано около 1,5 тыс. апартаментов различных форматов общей площадью около 52 тыс. м².
За квартал доля апартаментов сервисного формата сократилась на 3 п. п. до уровня 86%, при этом спрос на сервисные апартаменты увеличился более чем в 2 раза по сравнению со II кварталом 2021 г.
Рекреационные и несервисные апартаменты также показали положительную динамику продаж – 82% и 26% за квартал соответственно.
Основной объём проданных апартаментов сервисного формата составили студии – 76% в структуре спроса. Среди несервисных объектов популярностью пользовались апартаменты с 1 и 2 спальнями – 54% и 21% соответственно. В рекреационных объектах спрос на юниты с 2 спальнями был чуть выше, чем в несервисных – 26%, также большей популярностью пользовались номера с 3 спальнями – 14%. В элитных объектах традиционно приобретали в основном апартаменты с 2 и 3 спальнями.
В III квартале 2021 г. цены на апартаменты продолжили увеличиваться. По итогам сентября 2021 г. средняя цена сервисных апартаментов составила 213 тыс. руб./м² (+7% за квартал). Апартаменты рекреационного и несервисного формата показали равную квартальную динамику средней цены в размере 5%, достигнув соответственно 209 и 240 тыс. руб./м².
Алексей Аристов, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с изменениями ключевых условий льготной ипотеки, которые вступили в силу с 1 июля 2021 года, и роста цен, возможность приобрести квартиру с инвестиционной целью резко сократилась. Поэтому основным инструментом инвестирования стали более доступные апартаменты. В связи с этим мы отмечаем двукратный рост спроса на апартаменты сервисного формата, чья доля сейчас преобладает на рынке».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/0fe3c1be/8951fff44d55311d90095a02.jpg)
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 3 кв 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Пересмотр программы льготной ипотеки привел к минимальному снижению спроса – число сделок относительно второго квартала снизилось на 10%. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге.
- В 3 квартале в России заключено 209,4 тыс. ДДУ – это всего на 10% меньше, чем в предыдущем квартале, когда льготная ипотека действовала еще на старых условиях. Текущий спрос такой же, как и год назад.
- С начала года зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
- В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился. В семи регионах не прошло ни одной сделки.
- Активнее всего число сделок увеличилось на юге России - 15% ДДУ зарегистрировано в Южном ФО, что вывело округ с четвертого на второе место по числу сделок всего за год.
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область, Самарская область, Башкортостан).
- В 27 регионах РФ с эскроу проходит более 90% сделок. За год доля таких субъектов выросла в пять раз. В целом по РФ доля ДДУ с эскроу-счетами по итогам квартала составила 66%.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Спрос на новостройки просел на 10% с новой льготной ипотекой
Пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала (232,8 тыс. ДДУ), когда на рынке наблюдался повышенный спрос на фоне предстоящего пересмотра программы льготного кредитования, но больше, чем в 1 квартале 2021 г. (189,7 тыс. ДДУ), т.е. пересмотр условий выдачи льготной ипотеки не привел к существенному падению активности покупателей на первичном рынке.
В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) спрос оказался таким же: тогда было зарегистрировано 209,9 тыс. ДДУ – всего на 500 сделок больше, чем в 3 квартале 2021 года. Первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость – покупатели продолжают интересоваться рынком.
Всего с начала 2021 года Росреестр зарегистрировал по России 631,9 тыс. ДДУ. Это на 29% выше, чем за аналогичный период 2020 года (489 тыс.). Но не стоит забывать, что в прошлом году из-за локдауна и отсутствия в первом квартале льготной ипотеки, спрос был ограничен. Текущий спрос выше показателей 2019 года, когда ключевая ставка была сопоставимой, то есть ипотека выдавалась примерно на тех же условиях, что и сейчас, если не брать в расчет программу льготной ипотеки, которая «обнулилась» для многих регионов. В среднем в 2019 году ежеквартально регистрировалось 195,7 тыс. ДДУ. В 3 кв. 2021 году с обновленной льготной ипотекой – на 7% выше.
Динамика сделок на первичном рынке РФ, 2019-2021 гг.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра
2. В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился
Снижение числа сделок коснулось не всех регионов. В сравнении 2 кв. 2021 года число зарегистрированных ДДУ в 3 кв. увеличилось для 22 регионов – то есть четверть всех субъектов РФ нарастили спрос, несмотря на пересмотр программы льготного кредитования. Больше всего таких регионов – в Центральном ФО (7 из 22 по стране с положительной динамикой спроса). Впрочем, зачастую положительная динамика объясняется эффектом низкой базы, то есть в регионе проходит мало сделок, и даже прирост в несколько десятков или сотен ДДУ приводит к существенной положительной динамике в процентном выражении, но не по количеству сделок.
Например, в Калмыкии количество сделок выросло всего в 4 раза, но в абсолютном выражении это всего на 125 сделок больше, чем кварталом ранее. Среди десятка регионов-лидеров по росту спроса в семи квартальный прирост спроса оказался ниже тысячи сделок в месяц. Выделяется только Краснодарский край, где прирост составил 61% или 7,5 тыс. ДДУ за квартал. Среди всех регионов с положительной динамикой спроса еще в Тульской области и Ставропольском крае прирост составил более тысячи сделок за квартал.
Регионы-лидеры по росту спроса за 3 квартал 2021 года
|
Регион |
Число ДДУ, 3 кв. 2021 |
Динамика за квартал в % |
Динамика за квартал в кол-ве ДДУ |
1 |
Респ. Калмыкия |
166 |
305% |
125 |
2 |
Тульская обл. |
2 794 |
98% |
1 384 |
3 |
Краснодарский край |
19 826 |
61% |
7 489 |
4 |
Респ. Саха (Якутия) |
811 |
57% |
293 |
5 |
Хабаровский край |
1 021 |
50% |
340 |
6 |
Ставропольский край |
4 287 |
42% |
1 273 |
7 |
Респ. Марий Эл |
701 |
37% |
191 |
8 |
Ярославская обл. |
1 443 |
37% |
386 |
9 |
Владимирская обл. |
1 465 |
32% |
352 |
10 |
Липецкая обл. |
729 |
22% |
133 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра
Еще в семи регионах не прошло ни одной сделки: Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва, Карачаево-Черкесская республика. Речь идет либо о регионах с минимальными объемами ввода жилья девелоперами, либо малонаселенных районах, либо регионах, где более актуально индивидуальное жилищное строительство.
В Москве за квартал число ДДУ снизилось на 12% или 4,3 тыс. ДДУ. В Московской области - на 19% или 7,4 тыс.
Максимальное падение числа сделок в процентном выражении отмечено для следующих регионов: Сахалинская область, Бурятия и Кабардино-Балкарская республика. Но в абсолютном выражении число сделок за квартал оказалось ниже всего на 200-400 ДДУ. Существенное падение (более чем на 2,2-2,5 тыс. за квартал) отмечено для Рязанской, Самарской, Новосибирской областей.
Регионы с максимальным падением спроса за квартал
|
Регион |
Число ДДУ, 3 кв. 2021 |
Динамика за квартал в % |
Динамика за квартал в кол-ве ДДУ |
1 |
Сахалинская обл. |
156 |
-75% |
-474 |
2 |
Респ. Бурятия |
143 |
-62% |
-230 |
3 |
Кабардино-Балкарская Респ. |
213 |
-59% |
-308 |
4 |
Респ. Дагестан |
133 |
-50% |
-133 |
5 |
Томская обл. |
271 |
-45% |
-220 |
6 |
Респ. Алтай |
14 |
-42% |
-10 |
7 |
Рязанская обл. |
3 475 |
-39% |
-2 229 |
8 |
Ямало-Ненецкий автономный округ |
128 |
-38% |
-78 |
9 |
Респ. Ингушетия |
23 |
-38% |
-14 |
10 |
Респ. Адыгея (Адыгея) |
759 |
-37% |
-444 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра
3. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге
В разрезе отдельных Федеральных округов самая позитивная ситуация в Южном ФО, где относительно предыдущего квартала количество сделок на первичном рынке увеличилось на четверть, растет и вклад округа в общей структуре сделок по РФ. Сейчас это 15%, что меньше только Центрального ФО (38%). Хотя еще год назад Южный ФО по доле спроса уступал не только Центральному ФО, но и Приволжскому, а также - Северо-Западному. То есть россияне продолжают скупать недвижимость в курортных зонах. Среди всех регионов Южного ФО 65% ДДУ приходится на Краснодарский край.
В некоторых регионах наблюдается значительный дисбаланс между их вкладом в общее число сделок и в общую численность населения страны. Например, на Москву приходится 9% населения страны, но 15% всех ДДУ, на Московскую область - 5% населения и 12% ДДУ, на Санкт-Петербург - 4% населения и 8% ДДУ, на Краснодарский край 4% населения и 9% ДДУ. Это подтверждает тезис, что в данных регионах (“столицах” и главном курортном) вклад в общее число сделок дают не только местные жители, но и жители других регионов. В разрезе по федеральным округам также наблюдается дисбаланс: на ЦФО приходится 38% ДДУ, но только 27% населения, на СЗФО - 14% ДДУ и 7% населения, на ЮФО - 15% ДДУ и 8% населения. В ПФО и СФО и ДФО, напротив, доля по населению существенно выше, чем доля по ДДУ.
Доля федеральных округов (и некоторых регионов) в общем числе ДДУ за 3 квартал и в общей численности населения страны
Федеральный округ (регион) |
Доля в ДДУ |
Доля в населении |
Центральный ФО |
38% |
27% |
Московская область |
12% |
5% |
Москва |
15% |
9% |
Северо-Западный ФО |
14% |
10% |
Санкт-Петербург |
8% |
4% |
Южный ФО |
15% |
11% |
Краснодарский край |
9% |
4% |
Северо-Кавказский ФО |
3% |
7% |
Приволжский ФО |
14% |
20% |
Уральский ФО |
8% |
8% |
Сибирский ФО |
6% |
12% |
Дальневосточный ФО |
2% |
5% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата
Минимальная доля сделок традиционно проходит в Северо-Кавказском ФО (1%), чем объясняется высокая волатильность в приросте (+88% в годовой динамике), хотя количество сделок увеличилось всего на 2,6 тыс. ДДУ за весь квартал. Такое небольшое количество ДДУ объясняется, во-первых, высокой популярность ИЖС, т.е. жители республик нередко предпочитают частный сектор, а не многоквартирные дома. Во-вторых, в республиках Северного Кавказа сложнее получить ипотеку из-за высокой доли просрочки и невысоких официальных доходов.
|
Кол-во ДДУ, 3 кв. 2021 |
Динамика сделок относительно 2 кв. 2021 |
Динамика сделок относительно 3 кв. 2020 |
Доля спроса ФО в 3 кв. 2021 |
Доля спроса ФО в 3 кв. 2020 |
Центральный ФО |
79,4 |
6% |
36% |
38% |
36% |
Южный ФО |
30,6 |
25% |
12% |
15% |
12% |
Приволжский ФО |
28,8 |
-21% |
17% |
14% |
17% |
Северо-Западный ФО |
28,7 |
-10% |
15% |
14% |
15% |
Уральский ФО |
17,8 |
2% |
8% |
8% |
8% |
Сибирский ФО |
13,9 |
-20% |
8% |
7% |
8% |
Северо-Кавказский ФО |
5,5 |
88% |
1% |
3% |
1% |
Дальневосточный ФО |
4,7 |
5% |
2% |
2% |
2% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это аналогично показателю за 1 полугодие 2021 года. Для сравнения в 3 квартале 2020 г. на 10 регионов-лидеров приходилось 59,1% от общего количества ДДУ. Концентрация спроса нарастает.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (32,3 тыс.). Далее следуют Московская область (26,1 тыс.), Краснодарский край (19,8 тыс.), Санкт-Петербург (17,4 тыс.), Свердловская область (8,0 тыс.), Новосибирская область (6,3 тыс.), Ростовская область (6,0 тыс.), Тюменская область (5,3 тыс.), Башкортостан (4,6 тыс.), Самарская область (4,4 тыс.). тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области - это регионы с городами-миллионниками.
Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Башкортостана и Самарской области были Ленинградская область и Татарстан. Впервые Краснодарский край по числу ДДУ обошел Санкт-Петербург. Регион существенно нарастил число сделок - при общем сокращении числа ДДУ на 10% за квартал, здесь их количество увеличилось сразу на 61%. Еще один регион из топа, где количество сделок значительно возросло - Ростовская область (+19%).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 3 квартале 2021 года
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 3 квартала 2020 г. |
Относительно 2 квартала 2021 г. |
Доля от всего рынка |
1 |
Москва |
32,3 |
5% |
-12% |
15,4% |
2 |
Московская область |
26,1 |
14% |
-22% |
12,5% |
3 |
Краснодарский край |
19,8 |
55% |
61% |
9,5% |
4 |
Санкт-Петербург |
17,4 |
-2% |
-19% |
8,3% |
5 |
Свердловская область |
8,0 |
3% |
1% |
3,8% |
6 |
Новосибирская область |
6,3 |
-22% |
-28% |
3,0% |
7 |
Ростовская область |
6,0 |
-5% |
19% |
2,8% |
8 |
Тюменская область |
5,3 |
-5% |
5% |
2,5% |
9 |
Республика Башкортостан |
4,6 |
-14% |
-6% |
2,2% |
10 |
Самарская область |
4,4 |
18% |
-34% |
2,1% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата
4. В трети регионов с эскроу проходят более 90% сделок
Ежеквартально в целом по России наблюдается рост доли сделок на первичном рынке, открытых с помощью счетов эскроу. По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке прошли по новым правилам. Еще во втором квартале 2021 года доля таких сделок составляла 62%, а в 1 кв. 2021 года – 53%. Для сравнения – по итогам всего 2020 года показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%.
Доля сделок с эскроу-счетами на первичном рынке РФ
|
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Ежеквартальный прирост доли, п.п. |
1 кв. 2020 |
24% |
|
2 кв. 2020 |
29% |
5 |
3 кв. 2020 |
37% |
8 |
4 кв. 2020 |
49% |
12 |
1 кв. 2021 |
53% |
4 |
2 кв. 2021 |
62% |
8 |
3 кв. 2021 |
66% |
4 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра
Лидеры по числу ДДУ со счетами эскроу в 3 кв. 2021 года практически полностью совпадают с лидерами по общему числу сделок. В топ-10 Москва (23,5 тыс.), Краснодарский край (16,3 тыс.), Санкт-Петербург (8,3 тыс.), Московская область (5,2 тыс.), Тюменская область (5,1 тыс.), Новосибирская и Ростовская области (по 4,2 тыс.), Свердловская область (4,8 тыс.), Воронежская область (3,7 тыс.), Самарская область (3,3 тыс.). Отличие лишь в одном регионе - вместо Башкортостана в лидерах оказалась Воронежская область с высокой долей эскроу (91%). Высокая доля сделок с эскроу также в Тюменской области (97%), за счет чего регион, занимающий только 8 место по общему числу сделок выходит на 5 место в рейтинге по эскроу.
Доля сделок, проведенных с эскроу-счетами во многом зависит от конкретного региона. Есть регионы, где с открытием эскроу прошли абсолютно все сделки третьего квартала 2021 года. Это 7 регионов: Коми, Новгородская обл., Ингушетия, Мордовия, Оренбургская обл., Алтай и Амурская обл. Впрочем, данные субъекты РФ отличаются минимальным числом сделок (максимальные продажи в 1200 сделок среди перечисленных регионов отмечены в Оренбургской области). Еще в 20 регионах с эскроу прошли более 90% сделок. Для сравнения – еще год назад, в 3 кв. 2020 года количество регионов, где в эскроу прошло более 90% сделок (в том числе все сделки с эскроу) было всего пять. То есть количество таких регионов за год выросла в пять раз (с 5 до 27).
Минимальная доля сделок с открытием эскроу-счетов отмечена в Чечне (6%) и Кабардино-Балкарии (8%). По остальным регионам, где прошли сделки, доля сделок с эскроу выше 10%. Год назад количество регионов, где с эскроу проходило менее 10% сделок было восемь.
То есть надежность вложений в первичный рынок повышается: в трети регионов подавляющая часть сделок проходит по новым правилам.
В Москве с эскроу в 3 кв. 2021 года прошли 73% сделок против 30% год назад. В Санкт-Петербурге – 48% против 12% годом ранее.
«Интерес к первичном рынку сохранятся и с «обнулением» льготной ипотеки, во многом это заслуга самих застройщиков, которые разрабатывают собственные субсидированные программы, разработанные совместно с банками, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитика. – Однако не во всех проектах возможна такая субсидированная ипотека, обычно такие продукты предлагают крупные компании и в масштабных проектах. Поэтому основная часть покупателей вынуждена вписывать сумму займа под трехмиллионный лимит для господдержки или же брать ипотеку по высоким ставкам. При аналогичной ключевой ставке два года назад кредиты на первичном рынке выдавались в среднем под 9,2% годовых - можно рассчитывать на аналогичные рыночные условия от банков уже в конце этого года. Поэтому в четвертом квартале мы ожидаем снижения спроса, в том числе - из-за введенных ограничений с нерабочими днями».
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за квартал |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
Доля региона от общего числа ДДУ |
Доля региона от общей численности населения |
Российская Федерация |
209363 |
-2% |
-10% |
66% |
|
|
Центральный ФО |
79438 |
6% |
-13% |
52% |
38% |
27% |
г. Москва |
32251 |
5% |
-12% |
73% |
15% |
9% |
Московская область |
26085 |
14% |
-22% |
20% |
12% |
5% |
Воронежская область |
4023 |
-5% |
-1% |
91% |
2% |
2% |
Рязанская область |
3475 |
6% |
-39% |
27% |
2% |
1% |
Тульская область |
2794 |
102% |
98% |
19% |
1% |
1% |
Калужская область |
1512 |
32% |
5% |
43% |
1% |
1% |
Владимирская область |
1465 |
-15% |
32% |
38% |
1% |
1% |
Ярославская область |
1443 |
10% |
37% |
63% |
1% |
1% |
Тверская область |
1115 |
-12% |
13% |
93% |
1% |
1% |
Брянская область |
953 |
-35% |
-17% |
74% |
0% |
1% |
Смоленская область |
786 |
1% |
-8% |
86% |
0% |
1% |
Липецкая область |
729 |
-30% |
22% |
66% |
0% |
1% |
Белгородская область |
664 |
39% |
5% |
73% |
0% |
1% |
Тамбовская область |
567 |
-28% |
-22% |
89% |
0% |
1% |
Орловская область |
532 |
-44% |
-20% |
97% |
0% |
1% |
Курская область |
365 |
-23% |
-20% |
95% |
0% |
1% |
Ивановская область |
345 |
-35% |
-3% |
31% |
0% |
1% |
Костромская область |
334 |
-18% |
-2% |
87% |
0% |
0% |
Северо-Западный ФО |
28656 |
-10% |
-19% |
56% |
14% |
10% |
г. Санкт-Петербург |
17357 |
-2% |
-19% |
48% |
8% |
4% |
Ленинградская область |
4288 |
-29% |
-23% |
75% |
2% |
1% |
Калининградская область |
3119 |
1% |
-16% |
69% |
1% |
1% |
Архангельская область |
1277 |
-25% |
-20% |
18% |
1% |
1% |
Вологодская область |
870 |
-28% |
-22% |
78% |
0% |
1% |
Республика Карелия |
633 |
-26% |
-19% |
81% |
0% |
0% |
Республика Коми |
491 |
12% |
19% |
100% |
0% |
1% |
Псковская область |
426 |
29% |
-12% |
85% |
0% |
0% |
Новгородская область |
195 |
-42% |
-20% |
100% |
0% |
0% |
Южный ФО |
30605 |
25% |
31% |
79% |
15% |
11% |
Краснодарский край |
19826 |
55% |
61% |
82% |
9% |
4% |
Ростовская область |
5957 |
-5% |
19% |
82% |
3% |
3% |
Республика Крым и Севастополь |
2142 |
-20% |
-13% |
45% |
1% |
2% |
Волгоградская область |
1403 |
-14% |
-26% |
86% |
1% |
2% |
Республика Адыгея |
759 |
-3% |
-37% |
34% |
0% |
0% |
Астраханская область |
352 |
15% |
-14% |
84% |
0% |
1% |
Республика Калмыкия |
166 |
57% |
305% |
99% |
0% |
0% |
Северо-Кавказский ФО |
5499 |
88% |
20% |
58% |
3% |
7% |
Ставропольский край |
4287 |
96% |
42% |
61% |
2% |
2% |
Республика Северная |
825 |
89% |
14% |
63% |
0% |
0% |
Кабардино-Балкарская |
213 |
188% |
-59% |
8% |
0% |
1% |
Республика Дагестан |
133 |
-34% |
-50% |
32% |
0% |
2% |
Республика Ингушетия |
23 |
667% |
-38% |
100% |
0% |
0% |
Чеченская Республика |
18 |
-31% |
-25% |
6% |
0% |
1% |
Приволжский ФО |
28798 |
-21% |
-21% |
83% |
14% |
20% |
Республика Башкортостан |
4556 |
-14% |
-6% |
55% |
2% |
3% |
Самарская область |
4437 |
18% |
-34% |
73% |
2% |
2% |
Республика Татарстан |
3606 |
-43% |
-28% |
82% |
2% |
3% |
Пермский край |
2775 |
-37% |
-27% |
98% |
1% |
2% |
Нижегородская область |
2635 |
-16% |
1% |
97% |
1% |
2% |
Удмуртская Республика |
2026 |
-14% |
-23% |
96% |
1% |
1% |
Саратовская область |
1575 |
-2% |
-28% |
89% |
1% |
2% |
Чувашская Республика |
1491 |
-43% |
-13% |
92% |
1% |
1% |
Пензенская область |
1455 |
-33% |
-36% |
84% |
1% |
1% |
Ульяновская область |
1306 |
4% |
3% |
91% |
1% |
1% |
Оренбургская область |
1220 |
-12% |
-29% |
100% |
1% |
1% |
Республика Марий Эл |
701 |
-9% |
37% |
82% |
0% |
0% |
Кировская область |
685 |
-53% |
-4% |
96% |
0% |
1% |
Республика Мордовия |
330 |
393% |
-7% |
100% |
0% |
1% |
Уральский ФО |
17775 |
2% |
-3% |
79% |
8% |
8% |
Свердловская область |
7952 |
3% |
1% |
60% |
4% |
3% |
Тюменская область |
5329 |
-5% |
5% |
97% |
3% |
1% |
Челябинская область |
3054 |
3% |
-13% |
86% |
1% |
2% |
ХМАО |
815 |
17% |
-11% |
98% |
0% |
1% |
Курганская область |
497 |
93% |
-35% |
95% |
0% |
1% |
ЯНАО |
128 |
-18% |
-38% |
94% |
0% |
0% |
Сибирский ФО |
13912 |
-20% |
-25% |
84% |
7% |
12% |
Новосибирская область |
6258 |
-22% |
-28% |
79% |
3% |
2% |
Красноярский край |
2326 |
-19% |
-21% |
93% |
1% |
2% |
Алтайский край |
2172 |
-26% |
-28% |
92% |
1% |
2% |
Иркутская область |
1316 |
-16% |
-13% |
69% |
1% |
2% |
Кемеровская область |
916 |
24% |
-6% |
97% |
0% |
2% |
Омская область |
419 |
-33% |
-10% |
75% |
0% |
1% |
Томская область |
271 |
40% |
-45% |
78% |
0% |
1% |
Республика Хакасия |
220 |
-38% |
-23% |
97% |
0% |
0% |
Республика Алтай |
14 |
-26% |
-42% |
100% |
0% |
0% |
Дальневосточный ФО |
4680 |
5% |
1% |
80% |
2% |
6% |
Приморский край |
2205 |
55% |
5% |
96% |
1% |
1% |
Хабаровский край |
1021 |
46% |
50% |
66% |
0% |
1% |
Республика Саха (Якутия) |
811 |
ИСТОЧНИК:
пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО:
http://litcult.ru
|