Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.
Определитесь с принципами
Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:
- с желательным метражом;
- нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
- с предпочтительной планировкой квартиры;
- нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
- какой этаж вам подходит;
- с подходящим районом;
- нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
- требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.
К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.
Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.
Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.
Квартира на вторичном рынке
Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.
Юридические нюансы вторичного жилья
При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.
В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:
|
Ситуация |
Описание проблемы |
|
Приватизированная квартира |
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник. |
|
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек |
Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку. |
|
Продажа квартиры, полученной в наследство |
Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной. |
|
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад |
Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки. |
Как приобрести квартиру по выгодной цене
Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:
- район;
- метраж;
- состояние дома;
- ремонт;
- расположение комнат;
- материал стен.
Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:
- срочный переезд;
- нужда в деньгах;
- квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
- конфликтная ситуация в семье.
Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:
- Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
- Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
- Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
- Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
- Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.
Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.
Какой выбрать этаж
Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.
Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:
|
Этаж |
Плюсы |
Минусы |
|
Первый |
|
|
|
Последний |
|
|
Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.
Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.
Обслуживание дома
Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:
- Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
- Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
- Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.
Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.
Какую технологию строительства выбрать
Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:
- время эксплуатации дома;
- энергоэффективность;
- степень теплоизоляции.
В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.
Панельный дом
На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.
Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.
В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.
У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.
Монолитный дом
Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.
Кирпичные дома
Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.
Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.
Выбор планировки
Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.
Линейная планировка
Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.
Распашная планировка
Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.
В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.
Угловая планировка
При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.
Форматы планировки
По формату планировки выделяют:
- традиционную;
- европланировку.
В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.
По организации пространства разделяют планировку на:
- закрытую (с отдельными комнатами);
- свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
- частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).
Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.
Особенности квартир с отделкой и без
Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.
Виды отделки при продаже квартиры:
- черновая;
- чистовая;
- без отделки;
- предчистовая;
- «под ключ».
Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.
После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.
Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:
- проведено электричество;
- установлены выключатели и розетки;
- оборудован санузел;
- установлены межкомнатные двери.
В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.
Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.
Как выбрать район
Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- аптека;
- поликлиника;
- отделение банка.
Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.
Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.
Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.
Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.
Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.
Какие документы надо проверить перед покупкой
Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:
- оригинал паспорта собственника;
- справку о том, что нет налоговых задолженностей;
- выписку из ЕГНР;
- уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
- документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
- выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
- если супруг скончался, то справку о смерти;
- согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
- технический и кадастровый план объекта;
- если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
- справку о регистрации по форме 9.
Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:
- Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
- Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.
Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.
Как правильно оценивать состояние квартиры
Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.
Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.
Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.
Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:
- напор воды в кране;
- соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
- состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
- работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
- исправность газовой системы;
- наличие грибков и плесени;
- состояние проводки;
- отопление (батареи должны хорошо греть);
- утепление балкона;
- сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
- качество покрытия пола;
- присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
- потолок и стены, которые должны быть ровными;
- герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
- наличие счетчиков.
Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:
- Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
- Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
- Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.
Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:
- рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
- необходимо менять проводку;
- квартира угловая;
- плохое состояние сантехники и труб.
Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.
Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.
Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.
Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ). Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.
Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.
Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.
2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку
В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.
3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%. Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.
4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов
Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.
Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
|
Санкт-Петербург |
2,7 |
4,2 |
5,7 |
7 |
3,7 |
|
Ленинградская область |
1,2 |
2,1 |
1,7 |
1,7 |
1 |
Источник: Аналитический центр Циан
Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов
4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.
Выручка девелоперов
|
|
2019 |
2020 |
Динамика |
|
Санкт-Петербург |
364,8 |
404,6 |
10,9% |
|
Ленинградская область |
67,1 |
74,5 |
11,0% |
|
Санкт-Петербург +ЛО |
431,9 |
479 |
10,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году
|
Застройщик |
Выручка, млрд рублей |
Доля рынка |
|
|
1 |
Setl City |
98,5 |
23% |
|
2 |
Группа ЛСР |
53,3 |
12% |
|
3 |
Эталон-Инвест |
27,4 |
6% |
|
4 |
ЦДС |
26,6 |
6% |
|
5 |
Аквилон-Инвест |
15,6 |
4% |
|
6 |
Главстрой Девелопмент |
15,4 |
4% |
|
7 |
Полис ГК |
13,1 |
3% |
|
8 |
КВС |
12,7 |
3% |
|
9 |
Строительный трест |
12,4 |
3% |
|
10 |
Glorax |
12,2 |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
1 |
Чистое небо |
543 |
4,1 |
1 |
Северный (Мурино) |
120 |
3,5 |
|
2 |
Солнечный город |
439 |
3,6 |
2 |
Мой мир |
108 |
2,3 |
|
3 |
Северная Долина |
292 |
3,6 |
3 |
Ясно Янино |
99 |
3,4 |
|
4 |
Цветной город |
254 |
4,8 |
4 |
ID Мурино |
99 |
3,9 |
|
5 |
Зеленый квартал |
203 |
4,0 |
5 |
Авиатор (Всеволожский район) |
95 |
2,8 |
|
6 |
Полис на Комендантском |
153 |
6,5 |
6 |
Энфилд |
85 |
4,7 |
|
7 |
Шуваловский |
140 |
3,6 |
7 |
Новое Горелово |
80 |
4,1 |
|
8 |
Приморский квартал |
128 |
4,6 |
8 |
Ветер перемен |
74 |
2,8 |
|
9 |
АртЛайн |
109 |
5,9 |
9 |
Урбанист |
62 |
2,6 |
|
10 |
Стрижи в Невском |
109 |
6,7 |
10 |
Цвета радуги |
59 |
2,7 |
Источник: Аналитический центр Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.