Клубный формат набирает обороты в «бизнесе»
Понятие «клубный дом» в сознании большинства граждан ассоциируется с привилегированностью, а значит недоступностью такого типа жилья для «простых смертных». Это вполне объяснимо, поскольку до недавнего времени данный формат недвижимости, в силу своей уникальности, являлся исключительной прерогативой высокобюджетных сегментов «элит» и «премиум». Однако сегодня, когда покупатель стал более притязателен и разборчив, а условия конкуренции не дают стоять на месте, застройщики жилой недвижимости, фокусируясь на предпочтениях аудитории, стараются сформировать максимально достойный в своем ценовом сегменте продукт. В результате такого подхода размывание границ между классами на первичном рынке жилья становится все более очевидным. И вот уже клубный формат, со своим премиальными характеристиками, это современная реальность не только для состоятельных покупателей, но и для клиентов бизнес-класса.
Данный тезис подтверждается цифрами. Согласно исследованию аналитиков компании «БОН ТОН», сегодня на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 19 клубных проектов, большая часть из которых относится к бизнес-классу – 10 проектов или 67,4% лотов. Общая емкость рынка в данном формате составляет 49,6 тыс. кв.м или 547 лотов, а преимущественная доля представлена квартирами – 58,5% лотов в 12 проектах. Большая часть клубных проектов представлена точечной застройкой (отдельно стоящими корпусами) – 12 проектов, остальные корпуса реализуются в составе масштабных ЖК (5-6 корпусов).
Стоит отметить, что в современном понимании «клубный формат» представляет собой вид жилой недвижимости, ориентированный на определенный круг жильцов одного социального статуса. В основе идеи – эксклюзивность и приватность, а характерные признаки – это нетривиальные архитектурные решения от именитых бюро, нестандартная продуманная квартирография, качественные строительные и отделочные материалы, уникальный интерьер и высокий уровень сервиса. Как правило, это отдельно стоящие здания (корпуса) в 5-12 этажей, включающие не более 100 квартир, расположенные в благоустроенных престижных районах с наличием ландшафтных и парковых зон и максимально удобным транспортным сообщением.
Так, на сегодняшний день, по данным аналитиков компании «БОН ТОН», в структуре предложения проектов клубного формата по локациям две трети объема приходится на 3 округа – ЗАО (25,8%) в 3 проектах, СЗАО (23%) в 2 проектах и ЦАО (19,5%) в 5 проектах.
В структуре распределения по районам 70% предложения приходится на 4 района: Дорогомилово (ЗАО) – 22,8% площади, Хорошево-Мневники (СЗАО) – 19,6% площади, Савеловский (САО) – 13,6% площади и Даниловский (ЮАО) - 12,9% площади.
«Проекты клубного формата стали не только более доступны для покупателя, но и в значительной степени расширили границы своего присутствия. Если раньше клубные дома можно было встретить преимущественно в центральной части столицы, то сегодня лучшей локацией являются районы, где оптимально соблюден баланс городской среды – это природные оазисы в черте современного мегаполиса, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Ярким примером является комплекс апартаментов «Досфлота, 10», который возводится на северо-западе Москвы в районе Южное Тушино, в одной из самых экологически-чистых зон столицы. Комплекс имеет уникальную локацию, поскольку расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища и при этом находится на территории сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Проект обладает полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность качественного образа жизни для современного человека – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов».
Говоря о показателях стоимости проектов клубного формата аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что на конец ноября 2021 г. средняя цена апартаментов составила 42,7 млн руб. со средневзвешенной ценой (СВЦ) квадратного метра – 590,1 тыс. руб. При этом, средняя цена лота в бизнес-классе составила 21,3 млн руб. при СВЦ 389,8 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 136,7 млн руб. при СВЦ 916,6 тыс. руб./кв.м. Средняя цена квартир – 72,7 млн руб. при СВЦ 700,4 тыс. руб./кв.м.: в бизнес-классе – 46,7 млн руб. при СВЦ 483,9 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 101,9 млн руб. при СВЦ 908,9 тыс. руб./кв.м.
Стоит заметить, что средневзвешенная цена апартаментов бизнес-класса ниже, чем квартир на 24% (389,9 тыс. руб./кв.м и 483,9 тыс. руб./кв.м соответственно), а средняя цена лота ниже в 2 раза (21,4 млн руб. и 46,7 млн руб. соответственно). В премиум-классе разница в стоимостных параметрах не такая существенная: в СВЦ – на 4,8% больше в апартаментах (953,2 тыс. руб./кв.м и 908,9 тыс. руб./кв.м), а цена лота выше на 53% (156,8 млн руб. и 101,9 млн руб.) в силу также и большей средней площади лотов (149 кв.м и 112 кв.м).
Стоимостные показатели по проектам и корпусам клубного формата
|
Тип помещения |
Название проекта |
Класс |
Срок сдачи |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена, млн руб. |
|
Апартаменты |
Verdi |
бизнес |
4 кв 2023 |
356,4 |
23 |
|
Досфлота 10 |
бизнес |
3 кв 2022 |
412,3 |
37,8 |
|
|
DIN House |
бизнес |
2 кв 2022 |
464,3 |
23,6 |
|
|
Резиденция холл Шаболовский |
бизнес |
1 кв 2022 |
682,7 |
39,3 |
|
|
Magnum |
премиум |
4 кв 2020 |
767,5 |
103,3 |
|
|
Maison Rouge |
премиум |
4 кв 2019 |
903 |
260,8 |
|
|
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
1 кв 2021 |
1 199,60 |
199,4 |
|
|
ИТОГ |
|
552,3 |
37,5 |
||
|
Квартиры |
Исток |
бизнес |
4 кв 2021 |
299,5 |
24,7 |
|
Shagal, к.2,4,11 |
бизнес |
4 кв 2023 |
340,4 |
21,7 |
|
|
TopHills, к.6 |
бизнес |
1 кв 2023 |
368,3 |
22,2 |
|
|
NOW. Квартал на набережной, к.2.4,3.1,4.2,4.3 |
бизнес |
4 кв 2021 |
400,0 |
36,2 |
|
|
Остров, к.1.1, 3.3 |
бизнес |
4 кв 2023 |
473,5 |
58,1 |
|
|
бизнес |
2 кв 2024 |
587,0 |
70,2 |
||
|
Павелецкая сити ,к.4,5 |
бизнес |
2 кв 2023 |
496,3 |
28,4 |
|
|
Композиция №24 |
премиум |
1 кв 2021 |
588,2 |
74,1 |
|
|
Кутузовский 12 |
премиум |
1 кв 2020 |
804,2 |
101,2 |
|
|
Victory Park Residences |
премиум |
4 кв 2023 |
893,6 |
89,9 |
|
|
Eleven |
премиум |
3 кв 2021 |
895,1 |
108,2 |
|
|
Titul на Серебрянической |
премиум |
3 кв 2021 |
953,3 |
136,3 |
|
|
Fantastic House |
премиум |
2 кв 2022 |
1 143,7 |
172,4 |
|
|
ИТОГ |
|
700,4 |
72,8 |
По стоимостным показателям и сроку сдачи среди проектов с апартаментами клубного формата наиболее привлекательным выглядит апарт-комплекс «Досфлота, 10». В сравнении с аналогами, которые сдаются чуть раньше, средневзвешенная цена в них больше на 12,6% в ЖК DIN House и на 65,5% в ЖК Residence Hall Шаболовский. Наиболее приемлемые по средневзвешенной цене варианты среди квартир представлены в проектах со сроком сдачи в 2023 году.
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 677,7 тыс. кв.м и 12,7 тыс. лотов, который за месяц вырос на 2,6% площади и 2,9% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 40% площади и 34,8% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (66,7%) приходится на 4 округа: ЮВАО - 29,9% (+0,9% за месяц, +4,2% за год), СВАО - 12,6% (+0,7% за месяц, -8,7% за год), ЮЗАО - 12,4% (+3,7% за месяц, +9,7% за год) и САО - 12,0% (-0,4% за месяц, +3,6 за год). В стандарт-классе большая часть предложения приходится на ВАО (71,2%).
По стадиям строительной готовности больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 54,1% (+7,1% за месяц, +14,2% за год): на нулевом цикле – 40,1% (+4,2% за месяц, +10,5% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 14% (+3% за месяц, +3,8% за год). На заключительной стадии представлено 29,7% предложения (-6% за месяц, +14,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-5,5% за месяц, -10,5% за год), на стадии благоустройства - 4,2% (+2,7% за месяц, +3,2% за год) и на стадии ввода – 6,6% (-3,2% за месяц, -5,2% за год).
В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии ввода - 3% и реконструкции – 97%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 56% (+1,6% за месяц, -4% за год). На долю предложения без отделки приходится 26% (-0,9% за месяц, -6,8% за год). Доля предчистовой отделки составила 17,1% (-0,5% за месяц, +10,5% за год). Доля предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) составляет 0,9% (-0,3% за месяц, +0,3% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в массовом сегменте составила 242 тыс. руб. (+1% за месяц, +36,6% за год): в комфорт-классе – 242,1 тыс. руб. (+1% за месяц, +35,9% за год), в стандарт-классе - 208 тыс. руб. (-3,1% за месяц, +52,7% за год).
Самым доступным округом стал ЗелАО – 184,4 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +29,3% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 289,6 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +47,3% за год).
Средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб. (+0,7% за месяц, +26,5% за год): в комфорт-классе – 12,9 млн руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год), в стандарт-классе - 7,5 млн руб. (+15,6% за месяц, - 12,1% за год).
Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9,3 млн руб. (-5,2% за месяц, +22,1% за год) и ЮЗАО – 9,7 млн руб. (+2,1% за месяц, +6,2% за год). Самым дорогим – СЗАО – 19,2 млн руб. (+4,2% за месяц, +19,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир массового сегмента, тыс. руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры массового сегмента, млн руб.
