Премиальные новостройки заинтересовали инвесторов
Интерес инвесторов к вложениям в премиальные новостройки увеличился вдвое с начала года, выяснили эксперты «БЕСТ-Новострой», основываясь на результатах заключенных в компании сделок, а также запросам на платформе Dombook Premium. Главными драйверами для роста спроса стала динамика цен на недвижимость данного сегмента, а также выход нового предложения на рынок.
На сегодняшний день в среднем почти каждая 10-я сделка в новостройках премиум-класса является инвестиционной. С начала текущего года доля подобных покупок увеличилась практически вдвое, подсчитали эксперты «БЕСТ-Новострой». Данную статистику подтверждают и результаты поисковых запросов на платформе Dombook Premium. Число обращений на подбор недвижимости для инвестиций в премиальных ЖК с января по ноябрь 2021 года там выросло на 54%. Подобную тенденцию эксперты «БЕСТ-Новострой» объясняют несколькими факторами.
В первую очередь, существенным ростом цен в подобных объектах. По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения в новостройках (квартиры+апартаменты) премиум-класса «старой» Москвы увеличилась с начала текущего года почти на 30% до 854 146 рублей. Это фактически наибольшая динамика среди всех классов. Комфорт-класс за этот же период прибавил в цене 23%, бизнес-класс 27%, элитный - 29%. При этом учитывая практически такой же прирост в цене, как и в премиуме, объекты данного класса все же реже рассматриваются для инвестиций. «Сегодня даже покупка новостройки премиум-класса на высокой стадии готовности может принести инвестору хорошую прибыль, - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Поскольку это более эксклюзивный продукт, чем массовый сегмент и даже бизнес-класс, то и в цене подобная недвижимость зачастую растет дольше времени после ввода объекта в эксплуатацию и с годами меньше теряет свою ликвидность. В том числе и поэтому, все больше тех, кто имеет существенные сбережения и планирует вложения вдолгую, стали рассматривать новостройки премиум-класса».
Другой причиной роста интереса к инвестициям в новостройки премиум-класса стал выход новых проектов на рынок, который существенно расширил выбор на любой вкус и бюджет для покупателей и инвесторов. В этом году появился ряд как более доступных по цене проектов, в том числе от крупных и уже хорошо зарекомендовавших себя девелоперов. Так и более дорогих новостроек с более уникальными концепциями и месторасположением. «Среди наиболее перспективных продаваемых сегодня премиальных проектов я бы отметила ЖК Mod, Noble, Famous, Dream Towers, комментирует Ирина Доброхотова».
Всего по данным bnMAP.pro, на сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы экспонируется 31 новостройка премиум-класса, представленная в 51 корпусе с общим количеством лотов 1 504 шт. С начала года объем экспозиции в лотах сократился на 33%.
Среди предлагаемых проектов большинство уже введены в эксплуатацию – 14 шт., 2 новостройки находятся на начальной стадии возведения и остальные 15 проектов на разных этапах строительной готовности. Большинство проектов премиум-класса представлено в ЦАО – 20 объектов, 9 новостроек находится в ЗАО и еще по одной в САО и СЗАО.
По данным JLL, в стрит-ритейле на Невском проспекте доля свободных помещений уменьшилась за 3-й квартал на 1,8 п.п., опустившись ниже 10% впервые с начала пандемии и достигнув 8,4%. Вакантность стабильно снижается уже год, а количество пустующих помещений в конце сентября 2021 года уже на 45% меньше аналогичного периода прошлого года.
Старо-Невский проспект уже полностью вышел на докризисный уровень с вакантностью 7,1%, тогда как на основной части Невского проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) пустует пока 9,3% помещений.
Динамика доли свободных помещений на Невском проспекте
Источник: JLL
Среди новых арендаторов Невского проспекта в 3-м квартале больше половины – это общепит и магазины сладостей, включая новую сеть Elit LoQum, кафе-пекарню «Слой», кофейню Britishbro coffee; также анонсировано открытие ресторана Chang и «Шоколадницы».
По итогам трех кварталов количество открытий кафе и ресторанов на Невском проспекте превысило число закрытий. Положительная динамика в общепите наблюдается с начала лета 2021 года. До этого с начала пандемии больше закрывалось ресторанов, чем открывалось новых на Невском проспекте.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов на Невском проспекте
Источник: JLL
Старо-Невский проспект продолжает усиливать позиции в качестве главного люксового fashion-коридора. В конце лета на Невском, 129 начал работу бутик часов и аксессуаров Montblanc, осенью планируется открытие Philipp Plein на Невском, 150.
«Спрос арендаторов на рынке стрит-ритейла сместился в сторону небольших помещений площадью до 100 кв. м с оптимальными планировочными решениями. Присутствие на Невском по-прежнему престижно, однако сохраняется желание у компаний сократить затраты на аренду. Ряд помещений, которые освободились на Невском проспекте в период пандемии, до сих пор не могут найти арендаторов именно по причине сложных конфигураций и избыточных торговых площадей», - комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на главной улице города оставался неизменным в течение девяти месяцев 2021 года и составил 2,8-6 тыс. руб. за кв. м в месяц для Старо-Невского и 6-10 тыс. руб. за кв. м на основной части Невского проспекта.
Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали предложение новостроек на рынке «старой» Москвы на начальной стадии строительства и выделили топ округов с наибольшим количеством проектов со стартовыми ценами, которые, как правило, наиболее интересны для входа в проект.
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения, поскольку в этот момент девелопер предлагает квартиры и апартаменты по наиболее низким ценам. А новые проекты, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК поступают в продажу каждый месяц, и отследить это даже малоопытному инвестору, не говоря уже о простом покупателе, не всегда легко. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали экспозицию на начальной стадии строительства в столице и выделили топ округов с наибольшим выбором подобного предложения.
На сегодняшний день в старых границах Москвы экспонируются 52 проекта, где есть корпуса на старте; в них предлагается 9 934 лота. Большинство из них относится к бизнес-классу – 31 ЖК. Еще 19 новостроек относится к комфорт-классу. По одному проекту на нулевой стадии строительства также есть в элитном и премиум-классе. А вот подобных новостроек стандартного класса в границах «старой» Москвы сейчас нет.
Лидером по количеству новостроек на нулевой стадии строительства, по данным bnMAP.pro, стал ЮАО. Сегодня там представлено девять таких проектов. Однако практически все они относятся к бизнес-классу, и лишь один ЖК к комфорт-классу. Также больший выбор новостроек на данной стадии строительства есть в САО, СЗАО и ЮВАО – по 7 ЖК. А меньше всего проектов в ЦАО – всего 1 ЖК.
При этом наибольший выбор предложения (количество лотов) на стартовой стадии строительства сегодня есть у покупателей новостроек в ЮВАО, там в продаже находится суммарно 2 585 квартир и апартаментов. Причем значительная часть из них представлена в доступном комфорт-классе. Наименьший выбор подобных лотов сегодня также представлен в ЦАО – всего 24 лота в одном элитном ЖК. Также крайне небольшой ассортимент предлагается в СВАО. Несмотря на то, что пять проектов сегодня на нулевой стадии строительства, суммарный объем экспозиции в них составляет всего 313 лотов.
«Несмотря на то что в последние несколько месяцев среднерыночные цены на новостройки замедлили рост по сравнению с первой половиной 2021 года, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут быть выгодными, если вкладывать в них на старте продаж, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До момента ввода в эксплуатацию квадратный метр в ЖК дорожает в среднем на 15-25%, если, конечно, на старте он был адекватно оценён. Поэтому даже инвестируя на короткий срок, 1-2 года с последующей переуступкой ДДУ до сдачи дома, можно неплохо заработать. Сейчас, как мы видим, у покупателей есть достаточно большой выбор проектов на нулевой стадии. Среди текущего предложения одними из наиболее перспективными для инвестиций такие «свежие» проекты как ЖК Very, MOD, Symphony 34».
Новостройки «старой» Москвы находящиеся на стадии строительства «работы нулевого цикла»**
|
Округ |
Суммарное число проектов |
Суммарное количество лотов |
Комфорт-класс (проекты/лоты) |
Бизнес-класс (проекты/лоты) |
Премиум-класс (проекты/лоты) |
Элитный класс (проекты/лоты) |
|
ЮАО |
9 |
1 296 |
1/114 |
8/1 182 |
0 |
0 |
|
САО |
7 |
1 021 |
4/580 |
3/441 |
0 |
0 |
|
СЗАО |
7 |
1 265 |
2/255 |
5/1 010 |
0 |
0 |
|
ЮВАО |
7 |
2 585 |
4/1 644 |
3/941 |
0 |
0 |
|
ЗАО |
6 |
1 442 |
3/999 |
2/374 |
1/69 |
0 |
|
ЮЗАО |
6 |
1 089 |
1/481 |
5/608 |
0 |
0 |
|
СВАО |
5 |
313 |
0 |
5/313 |
0 |
0 |
|
ВАО |
4 |
899 |
4/899 |
0 |
0 |
0 |
|
ЦАО |
1 |
24 |
0 |
0 |
0 |
1/24 |
|
Итого |
52 |
9 934 |
19/4 972 |
31/4 869 |
1/69 |
1/24 |
**По данным bnMAP.pro