Премиальные новостройки заинтересовали инвесторов
Интерес инвесторов к вложениям в премиальные новостройки увеличился вдвое с начала года, выяснили эксперты «БЕСТ-Новострой», основываясь на результатах заключенных в компании сделок, а также запросам на платформе Dombook Premium. Главными драйверами для роста спроса стала динамика цен на недвижимость данного сегмента, а также выход нового предложения на рынок.
На сегодняшний день в среднем почти каждая 10-я сделка в новостройках премиум-класса является инвестиционной. С начала текущего года доля подобных покупок увеличилась практически вдвое, подсчитали эксперты «БЕСТ-Новострой». Данную статистику подтверждают и результаты поисковых запросов на платформе Dombook Premium. Число обращений на подбор недвижимости для инвестиций в премиальных ЖК с января по ноябрь 2021 года там выросло на 54%. Подобную тенденцию эксперты «БЕСТ-Новострой» объясняют несколькими факторами.
В первую очередь, существенным ростом цен в подобных объектах. По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения в новостройках (квартиры+апартаменты) премиум-класса «старой» Москвы увеличилась с начала текущего года почти на 30% до 854 146 рублей. Это фактически наибольшая динамика среди всех классов. Комфорт-класс за этот же период прибавил в цене 23%, бизнес-класс 27%, элитный - 29%. При этом учитывая практически такой же прирост в цене, как и в премиуме, объекты данного класса все же реже рассматриваются для инвестиций. «Сегодня даже покупка новостройки премиум-класса на высокой стадии готовности может принести инвестору хорошую прибыль, - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Поскольку это более эксклюзивный продукт, чем массовый сегмент и даже бизнес-класс, то и в цене подобная недвижимость зачастую растет дольше времени после ввода объекта в эксплуатацию и с годами меньше теряет свою ликвидность. В том числе и поэтому, все больше тех, кто имеет существенные сбережения и планирует вложения вдолгую, стали рассматривать новостройки премиум-класса».
Другой причиной роста интереса к инвестициям в новостройки премиум-класса стал выход новых проектов на рынок, который существенно расширил выбор на любой вкус и бюджет для покупателей и инвесторов. В этом году появился ряд как более доступных по цене проектов, в том числе от крупных и уже хорошо зарекомендовавших себя девелоперов. Так и более дорогих новостроек с более уникальными концепциями и месторасположением. «Среди наиболее перспективных продаваемых сегодня премиальных проектов я бы отметила ЖК Mod, Noble, Famous, Dream Towers, комментирует Ирина Доброхотова».
Всего по данным bnMAP.pro, на сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы экспонируется 31 новостройка премиум-класса, представленная в 51 корпусе с общим количеством лотов 1 504 шт. С начала года объем экспозиции в лотах сократился на 33%.
Среди предлагаемых проектов большинство уже введены в эксплуатацию – 14 шт., 2 новостройки находятся на начальной стадии возведения и остальные 15 проектов на разных этапах строительной готовности. Большинство проектов премиум-класса представлено в ЦАО – 20 объектов, 9 новостроек находится в ЗАО и еще по одной в САО и СЗАО.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. на первичном рынке новой Москвы объём предложения увеличился на 2% площади и на 1,1% лотов относительно февраля. За год сокращение составило 11,6% площади и 8,8% лотов. Большая часть предложения (94%) приходится на Новомосковский административный округ (НАО), в Троицком АО (ТАО) представлено 6% от общей доли экспозиции.
Лидером предложения в НАО по-прежнему является поселение Сосенское – 52%, доля экспозиции в котором за месяц выросла на 0,3%, а объём – на 2,9%. На втором месте – поселение Московский с долей в 13,2%, которая выросла на 1%, а ее объем – на 4%. Доля замыкающего тройку – поселения Десеневское – сократилась в марте на 2,7% и 22,4% объема и составила 11,1%.
В ТиНАО по 33,8% площади приходится на начальную (-8,1% доли предложения и -18% объёма за март) и заключительную (+6,1% доли и 25,3% объёма за март) стадии строительства.
Доля предложения с отделкой (36,8%) за месяц сократилась на 4,7%, объём – на 10,3%. В годовой динамике доля предложения сократилась на 11,8%, а его объем – на 31%, что подтверждает растущий спрос на квартиры с отделкой. Без отделки в ТиНАО в марте экспонировалось 51,1% количества лотов (+3% доли и +7,3% объёма за месяц). За год предложение без отделки выросло всего на 4,3%, а доля - на 6,4%.
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке ТиНАО выросла до 178,2 тыс. руб. (+1,3% за месяц, +33,1% за год). В НАО рост составил 3% за месяц и 35,4% за год и СВЦ достигла 183,9 тыс. руб. В ТАО СВЦ составила 95,2 тыс. руб.: в комфорт-классе – 90 тыс. руб., в бизнес-классе – 218 тыс. руб.
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
Количество трехкомнатных квартир в продаже на рынке массовых новостроек Москвы сокращается: в феврале их доля уменьшилась до 16,5% от общего числа вариантов жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз так мало трехкомнатных квартир на рынке было почти четыре года назад, в середине 2017 года. В московских новостройках сейчас менее двух тысяч «трёшек».
В феврале 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы застройщики продавали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем год назад, по подсчетам аналитиков «Метриум». Больше всего на рынке сейчас однокомнатных квартир – более 4 тыс. За ними следуют варианты жилья с двумя комнатами – 3,6 тыс. квартир. Почти в одинаковой степени представлены в продаже студии (1,9 тыс.) и трехкомнатные квартиры (около 2 тыс.), а четырехкомнатных квартир менее 200 штук.
В относительном выражении преобладают однокомнатные квартиры (35% предложения). За ними следуют двухкомнатные квартиры (30,8%). На студии и трехкомнатные квартиры приходится по 16,1% и 16,5%, а на многокомнатные – 1,6%.
Трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы до сентября 2018 года становилось больше. Если осенью 2015 года «трёшки» составляли всего 12,8% предложения, то к сентябрю 2018 года их доля возросла почти до 25%. Затем наметился обратный тренд – количество трехкомнатных квартир постепенно сокращалось, и к февралю 2021 года их доля на рынке снизилась до 16,6%. В последний раз сопоставимая доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения наблюдалась в июне 2017 года (16,3%).
«Полагаю, сокращение предложения трехкомнатных квартир в продаже может быть связано с увеличением спроса на них, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Когда ставки по ипотеке снижаются, значительное число потенциальных покупателей при наличии соответствующих финансовых возможностей стремится приобрести жилье побольше, в частности, трехкомнатную квартиру. Соответственно происходит вымывание таких вариантов жилья, особенно учитывая их относительно небольшое число».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в последний год наблюдается устойчивое уменьшение доли крупногабаритных квартир в продаже и одновременное увеличение процента небольших объектов. Так, если в феврале 2020 года доля студий составляла 8,4%, то сейчас она выросла до 16,1%. Доля однокомнатных квартир за этот же период возросла с 30% до 35%. Доля рынка двухкомнатных квартир снизилась примерно на 10 процентных пунктов – с 40,4% до 31%, трехкомнатных – с 20% до 16,6%.
«Застройщики постепенно адаптируют предложение под меняющуюся ситуацию на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах доля трехкомнатных квартир становится все меньше и меньше, в некоторых ЖК она составляет менее 10%. При этом в целом по рынку актуальных новостроек в Москве (без учета Новой Москвы), трехкомнатные квартиры составляют только 17% от общего числа проектируемых квартир, тогда как в комплексах со стартом продаж ранее 2019 года их было 20%. Девелоперы отказываются от трешек в пользу студий. Цена квадратного метра за последний год возросла на 20%, поэтому значительная часть клиентов в долгосрочной перспективе будет рассматривать небольшие варианты жилья с относительно доступной стоимостью. Это и обуславливает увеличение доли малогабаритных квартир в предложении массовых новостроек и сокращение числа вариантов просторного жилья».
Источник: «Метриум»