Доля студий в массовых новостройках Москвы впервые превысила 20%
В октябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы доля студий впервые превысила 20% от общего количества всех квартир в продаже, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год предложение студий увеличилось почти в два раза, а вместе с однокомнатными квартирами они образуют 56% квартир в массовом сегменте столичного рынка.
В октябре на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали 15,7 тыс. квартир. За последние 12 месяцев этот показатель вырос на 23% ввиду высокой активности девелоперов – после ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. застройщики оперативно восполнили недостаток предложения квартир в новостройках.
При этом впервые в истории московского рынка нового жилья эконом- и комфорт-класса доля студий в продаже составила 21%, превысив психологически важный порог 20%. Иными словами, каждая пятая квартира в массовых новостройках Москвы сегодня – студия. Этот формат жилья уступает по объему предложения только однокомнатным (35%) и двухкомнатным квартирам (29%). Однако студий уже больше, чем трехкомнатных квартир (14%) и квартир с четырьмя и более комнатами (1% предложения).
Количество студий в продаже последние 12 месяцев росло быстрее, чем у всех прочих типов квартир. В октябре 2020 года застройщики продавали 1,7 тыс. студий, а сейчас – 3,3 тыс., то есть их предложение выросло на 91%. Также заметно больше стало однокомнатных квартир: их число увеличилось за год с 3,9 тыс. до 5,5 тыс. (+40% за 12 месяцев). Немного выросло количество двухкомнатных квартир – с 4,4 тыс. до 4,6 тыс. (+5%). Одновременно сократилось предложение трехкомнатных квартир – с 2,4 тыс. до 2,1 тыс. (–11%). Многокомнатных квартир стало меньше на 61% (114 единиц сейчас против 289 в октябре 2020).
Студии в массовых новостройках за прошедший год уменьшились в размерах. В октябре 2020 года их средняя площадь составляла 26,8 квадратных метров, тогда как в октябре 2021 года этот показатель сократился до 23,8 кв. м. Средняя стоимость студии при этом увеличилась с 5,7 млн до 7,3 млн рублей, то есть на 28%.
«Интерес к студиям стимулировали ипотечные программы, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Снижение ставок по кредитам позволило многим покупателям с небольшими бюджетами привлечь ипотеку и приобрести самые доступные варианты на московском рынке, которыми стали в основном студии. Учитывая эту тенденцию, мы адаптировали наш продукт к спросу и предусмотрели большее количество студий и однокомнатных квартир во второй очереди строительства».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в сегменте московских новостроек бизнес-класса доля студий также выросла. Если в III квартале 2020 года 2% предложения квартир в этом сегменте приходилось на студии, то в III квартале 2021 года – 6%.
«Действительно, в бизнес-классе студии тоже становятся востребованным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – Однако у покупателей студий в нашем сегменте и в комфорт-классе есть разница в мотивах. На массовом рынке клиенты сильно ограничены в бюджете. В бизнес-классе студию выбирают по соображениям функциональности. К примеру, такие квартиры покупают обеспеченные представители бизнеса, которые хотят иметь место для временных остановок в центре или рядом с офисом, а также те, кто постоянно живут за границей, но иногда приезжают в Москву. Безусловно, студии также пользуются спросом у инвесторов».
В премиальном сегменте новостроек Москвы доля студий составляет 3% от общего числа квартир и апартаментов, представленных в продаже. Со временем этот показатель сохраняет стабильность (2-3%). В элитных новостройках доля студий составляет 1,5%, хотя в отдельные периоды она достигала 3-5%.
«У премиальных студий, конечно, есть своя целевая аудитория покупателей, пусть и ограниченная, но весьма стабильная, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – В основном, это максимально мобильные жители мегаполиса, которым нужно небольшое жилье для временных остановок или жизнь вблизи центра деловой и социальной активности. Немало среди покупателей студий в нашем сегменте и инвесторов, которые неплохо зарабатывают на их сдаче в аренду и, конечно, перепродаже. Впрочем, в отличие от массового сегмента рынка новостроек, где студии несколько вытесняют однокомнатные квартиры, в премиум-классе мы такой тенденции не увидим – они останутся нишевым продуктом».
«Студии действительно очень популярны, поэтому застройщики увеличивают их предложение, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этот формат рассматривается часто в качестве первого жилья. Среди покупателей много молодежи, представители которой ранее едва ли стали бы приобретать однокомнатные квартиры площадью 40-45 квадратных метров в силу их более высокой стоимости».
Источник: «Метриум»
Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%, в 2021 году – 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых.
- Больше всего в год платят арендаторы в Москве (540 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (всего 150 тыс. рублей). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится в ~220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды – на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году он составлял порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 15,9 лет.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем по городам-миллионникам составляет 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита – 4,4%.
В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.
I. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
II. Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
III. Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды
Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% – в Краснодаре, на 6% – в Перми, на 3,4% – в Санкт-Петербурге, на 1,3% – в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
IV. Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).
Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.
V. Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.
Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».
|
Город |
Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке, млн руб. |
Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб. |
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. |
Доходность |
Срок окупаемости, лет |
|
Челябинск |
2,13 |
153,6 |
12,8 |
7,2% |
13,9 |
|
Волгоград |
2,65 |
172,8 |
14,4 |
6,5% |
15,3 |
|
Екатеринбург |
3,79 |
243,6 |
20,3 |
6,4% |
15,6 |
|
Ростов-на-Дону |
3,14 |
201,6 |
16,8 |
6,4% |
15,6 |
|
Новосибирск |
3,91 |
231,6 |
19,3 |
5,9% |
16,9 |
|
Красноярск |
3,61 |
211,2 |
17,6 |
5,9% |
17,1 |
|
Омск |
2,97 |
174,0 |
14,5 |
5,9% |
17,1 |
|
Пермь |
2,95 |
170,4 |
14,2 |
5,8% |
17,3 |
|
Самара |
3,06 |
176,4 |
14,7 |
5,8% |
17,3 |
|
Краснодар |
3,57 |
202,8 |
16,9 |
5,7% |
17,6 |
|
Уфа |
3,70 |
196,8 |
16,4 |
5,3% |
18,8 |
|
Воронеж |
3,20 |
169,2 |
14,1 |
5,3% |
18,9 |
|
Нижний Новгород |
4,09 |
202,8 |
16,9 |
5,0% |
20,2 |
|
Москва |
12,15 |
543,6 |
45,3 |
4,5% |
22,4 |
|
Казань |
4,80 |
213,6 |
17,8 |
4,5% |
22,5 |
|
Санкт-Петербург |
7,43 |
308,4 |
25,7 |
4,2% |
24,1 |
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.
В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.
Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».
