Доля студий в массовых новостройках Москвы впервые превысила 20%
В октябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы доля студий впервые превысила 20% от общего количества всех квартир в продаже, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год предложение студий увеличилось почти в два раза, а вместе с однокомнатными квартирами они образуют 56% квартир в массовом сегменте столичного рынка.
В октябре на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали 15,7 тыс. квартир. За последние 12 месяцев этот показатель вырос на 23% ввиду высокой активности девелоперов – после ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. застройщики оперативно восполнили недостаток предложения квартир в новостройках.
При этом впервые в истории московского рынка нового жилья эконом- и комфорт-класса доля студий в продаже составила 21%, превысив психологически важный порог 20%. Иными словами, каждая пятая квартира в массовых новостройках Москвы сегодня – студия. Этот формат жилья уступает по объему предложения только однокомнатным (35%) и двухкомнатным квартирам (29%). Однако студий уже больше, чем трехкомнатных квартир (14%) и квартир с четырьмя и более комнатами (1% предложения).
Количество студий в продаже последние 12 месяцев росло быстрее, чем у всех прочих типов квартир. В октябре 2020 года застройщики продавали 1,7 тыс. студий, а сейчас – 3,3 тыс., то есть их предложение выросло на 91%. Также заметно больше стало однокомнатных квартир: их число увеличилось за год с 3,9 тыс. до 5,5 тыс. (+40% за 12 месяцев). Немного выросло количество двухкомнатных квартир – с 4,4 тыс. до 4,6 тыс. (+5%). Одновременно сократилось предложение трехкомнатных квартир – с 2,4 тыс. до 2,1 тыс. (–11%). Многокомнатных квартир стало меньше на 61% (114 единиц сейчас против 289 в октябре 2020).
Студии в массовых новостройках за прошедший год уменьшились в размерах. В октябре 2020 года их средняя площадь составляла 26,8 квадратных метров, тогда как в октябре 2021 года этот показатель сократился до 23,8 кв. м. Средняя стоимость студии при этом увеличилась с 5,7 млн до 7,3 млн рублей, то есть на 28%.
«Интерес к студиям стимулировали ипотечные программы, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Снижение ставок по кредитам позволило многим покупателям с небольшими бюджетами привлечь ипотеку и приобрести самые доступные варианты на московском рынке, которыми стали в основном студии. Учитывая эту тенденцию, мы адаптировали наш продукт к спросу и предусмотрели большее количество студий и однокомнатных квартир во второй очереди строительства».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в сегменте московских новостроек бизнес-класса доля студий также выросла. Если в III квартале 2020 года 2% предложения квартир в этом сегменте приходилось на студии, то в III квартале 2021 года – 6%.
«Действительно, в бизнес-классе студии тоже становятся востребованным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – Однако у покупателей студий в нашем сегменте и в комфорт-классе есть разница в мотивах. На массовом рынке клиенты сильно ограничены в бюджете. В бизнес-классе студию выбирают по соображениям функциональности. К примеру, такие квартиры покупают обеспеченные представители бизнеса, которые хотят иметь место для временных остановок в центре или рядом с офисом, а также те, кто постоянно живут за границей, но иногда приезжают в Москву. Безусловно, студии также пользуются спросом у инвесторов».
В премиальном сегменте новостроек Москвы доля студий составляет 3% от общего числа квартир и апартаментов, представленных в продаже. Со временем этот показатель сохраняет стабильность (2-3%). В элитных новостройках доля студий составляет 1,5%, хотя в отдельные периоды она достигала 3-5%.
«У премиальных студий, конечно, есть своя целевая аудитория покупателей, пусть и ограниченная, но весьма стабильная, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – В основном, это максимально мобильные жители мегаполиса, которым нужно небольшое жилье для временных остановок или жизнь вблизи центра деловой и социальной активности. Немало среди покупателей студий в нашем сегменте и инвесторов, которые неплохо зарабатывают на их сдаче в аренду и, конечно, перепродаже. Впрочем, в отличие от массового сегмента рынка новостроек, где студии несколько вытесняют однокомнатные квартиры, в премиум-классе мы такой тенденции не увидим – они останутся нишевым продуктом».
«Студии действительно очень популярны, поэтому застройщики увеличивают их предложение, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этот формат рассматривается часто в качестве первого жилья. Среди покупателей много молодежи, представители которой ранее едва ли стали бы приобретать однокомнатные квартиры площадью 40-45 квадратных метров в силу их более высокой стоимости».
Источник: «Метриум»
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
В III квартале 2021 года общее количество сделок в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы сократилось почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», на 15 самых популярных ЖК пришлось 59,2% всех заключенных ДДУ. Темпы продаж в 5 наиболее востребованных проектах сопоставимы с комплексами массового сегмента.
В III квартале 2021 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено почти 4,7 тыс. договоров долевого участия. Относительно II квартала 2021 года количество сделок снизилось на 26,7%, а III квартала 2020 года – на 32,9%. В свою очередь, в 15 самых востребованных проектах данного сегмента за III квартал совершено 2,7 тыс. сделок, что составляет 59,2% от общего объема ДДУ. Это на 3,1% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
За III квартал топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса обновился на 80%: в него вошли 12 новых проектов. Также значительные изменения произошли и в самой структуре рейтинга.
Неизменным с начала 2021 года осталось лидерство ЖК «Символ» от компании «Донстрой». В июле-сентябре 2021 года в нем было заключено 429 ДДУ, то есть в среднем в месяц продавалось по 143 квартиры, что сопоставимо с самыми успешными проектами массового сегмента по итогам III квартала. Доля комплекса в общем объеме сделок по итогам квартала составляет 9,2%, средневзвешенная цена квадратного метра в сентябре 2021 года – 319 тыс. рублей.
На второе место вышел другой проект от «Донстроя» – ЖК «Сердце столицы». Он реализуется с 2014 года, но выход нового объема предложения позволил взять «серебро» рейтинга. За III квартал было реализовано 347 лотов (в среднем по 115 квартир в месяц), что составляет 7,5% от общего количества ДДУ в бизнес-классе за отчетный период. Средняя стоимость «квадрата» – 367 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Метрополия» от MR Group, который во II квартале располагался на второй строчке. В III квартале 2021 года в нем совершено 277 сделок (5,9% от общего объема), среднемесячный темп продаж составил 93 квартиры, средняя цена квадратного метра – 294 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в отличие от аналогичного рейтинга для массового сегмента «старой» Москвы, в котором 60% проектов реализуются одним застройщиком, в бизнес-классе фиксируется более равномерное распределение. Три ЖК из топ-15 возводятся компанией «Донстрой», по два – MR Group, Tekta Group и ГК «Эталон», по одному – INGRAD, Level Group, ГК «Кортрос», «Группа ЛСР», «РГ-Девелопмент», «Центр-Инвест».
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
429 |
9,2% |
319 |
|
2 |
▲ |
Сердце столицы |
Хорошево-Мневники |
347 |
7,5% |
367 |
|
3 |
▼ |
Метрополия |
Южнопортовый |
277 |
5,9% |
294 |
|
4 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
263 |
5,6% |
360 |
|
5 |
▲ |
Родной город. Октябрьское поле |
Щукино |
219 |
4,7% |
** |
|
6 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
175 |
3,8% |
417 |
|
7 |
▲ |
Событие |
Раменки |
148 |
3,2% |
376 |
|
8 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
138 |
3,0% |
390 |
|
9 |
▲ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
117 |
2,5% |
316 |
|
10 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
116 |
2,5% |
463 |
|
11 |
▼ |
Ever |
Обручевский |
110 |
2,4% |
342 |
|
12 |
▲ |
Крылья |
Раменки |
109 |
2,3% |
361 |
|
13 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
104 |
2,2% |
318 |
|
14 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
104 |
2,2% |
340 |
|
15 |
▲ |
Shagal |
Даниловский |
103 |
2,2% |
355 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
**Реализация в режиме закрытых продаж
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы, по данным «Метриум», в III квартале 2021 года достигла 384,1 тыс. рублей. Только в 4 вошедших в топ-15 проектах средняя стоимость «квадрата» выше среднерыночной. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Level Причальный» (463 тыс. рублей.), дешевле – ЖК «Метрополия» (294 тыс. рублей).
«Реализующие проекты бизнес-класса застройщики подготовились к ожидаемому в III квартале 2021 снижению спроса, регулярно выводя на рынок новый объем лотов и запуская различные специальные условия покупки, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от массовых проектов, где основная масса акций представляет собой снижение ставки по жилищным займам или ипотеку без первоначального взноса, в комплексах бизнес-класса список опций шире. К ним относится дисконт как на выделенный пул квартир, так и на все лоты, а также скидки на кладовые и машиноместа, различные вариации трейд-ина (в том числе в коллаборации с ипотекой по привлекательной ставке)».