Доля студий в массовых новостройках Москвы впервые превысила 20%
В октябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы доля студий впервые превысила 20% от общего количества всех квартир в продаже, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год предложение студий увеличилось почти в два раза, а вместе с однокомнатными квартирами они образуют 56% квартир в массовом сегменте столичного рынка.
В октябре на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали 15,7 тыс. квартир. За последние 12 месяцев этот показатель вырос на 23% ввиду высокой активности девелоперов – после ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. застройщики оперативно восполнили недостаток предложения квартир в новостройках.
При этом впервые в истории московского рынка нового жилья эконом- и комфорт-класса доля студий в продаже составила 21%, превысив психологически важный порог 20%. Иными словами, каждая пятая квартира в массовых новостройках Москвы сегодня – студия. Этот формат жилья уступает по объему предложения только однокомнатным (35%) и двухкомнатным квартирам (29%). Однако студий уже больше, чем трехкомнатных квартир (14%) и квартир с четырьмя и более комнатами (1% предложения).
Количество студий в продаже последние 12 месяцев росло быстрее, чем у всех прочих типов квартир. В октябре 2020 года застройщики продавали 1,7 тыс. студий, а сейчас – 3,3 тыс., то есть их предложение выросло на 91%. Также заметно больше стало однокомнатных квартир: их число увеличилось за год с 3,9 тыс. до 5,5 тыс. (+40% за 12 месяцев). Немного выросло количество двухкомнатных квартир – с 4,4 тыс. до 4,6 тыс. (+5%). Одновременно сократилось предложение трехкомнатных квартир – с 2,4 тыс. до 2,1 тыс. (–11%). Многокомнатных квартир стало меньше на 61% (114 единиц сейчас против 289 в октябре 2020).
Студии в массовых новостройках за прошедший год уменьшились в размерах. В октябре 2020 года их средняя площадь составляла 26,8 квадратных метров, тогда как в октябре 2021 года этот показатель сократился до 23,8 кв. м. Средняя стоимость студии при этом увеличилась с 5,7 млн до 7,3 млн рублей, то есть на 28%.
«Интерес к студиям стимулировали ипотечные программы, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Снижение ставок по кредитам позволило многим покупателям с небольшими бюджетами привлечь ипотеку и приобрести самые доступные варианты на московском рынке, которыми стали в основном студии. Учитывая эту тенденцию, мы адаптировали наш продукт к спросу и предусмотрели большее количество студий и однокомнатных квартир во второй очереди строительства».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в сегменте московских новостроек бизнес-класса доля студий также выросла. Если в III квартале 2020 года 2% предложения квартир в этом сегменте приходилось на студии, то в III квартале 2021 года – 6%.
«Действительно, в бизнес-классе студии тоже становятся востребованным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – Однако у покупателей студий в нашем сегменте и в комфорт-классе есть разница в мотивах. На массовом рынке клиенты сильно ограничены в бюджете. В бизнес-классе студию выбирают по соображениям функциональности. К примеру, такие квартиры покупают обеспеченные представители бизнеса, которые хотят иметь место для временных остановок в центре или рядом с офисом, а также те, кто постоянно живут за границей, но иногда приезжают в Москву. Безусловно, студии также пользуются спросом у инвесторов».
В премиальном сегменте новостроек Москвы доля студий составляет 3% от общего числа квартир и апартаментов, представленных в продаже. Со временем этот показатель сохраняет стабильность (2-3%). В элитных новостройках доля студий составляет 1,5%, хотя в отдельные периоды она достигала 3-5%.
«У премиальных студий, конечно, есть своя целевая аудитория покупателей, пусть и ограниченная, но весьма стабильная, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – В основном, это максимально мобильные жители мегаполиса, которым нужно небольшое жилье для временных остановок или жизнь вблизи центра деловой и социальной активности. Немало среди покупателей студий в нашем сегменте и инвесторов, которые неплохо зарабатывают на их сдаче в аренду и, конечно, перепродаже. Впрочем, в отличие от массового сегмента рынка новостроек, где студии несколько вытесняют однокомнатные квартиры, в премиум-классе мы такой тенденции не увидим – они останутся нишевым продуктом».
«Студии действительно очень популярны, поэтому застройщики увеличивают их предложение, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этот формат рассматривается часто в качестве первого жилья. Среди покупателей много молодежи, представители которой ранее едва ли стали бы приобретать однокомнатные квартиры площадью 40-45 квадратных метров в силу их более высокой стоимости».
Источник: «Метриум»
Однокомнатные квартиры являются самым распространенным и одновременно самым востребованным продуктом в большинстве регионов. В девяти городах (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) максимальный бюджет на вторичном рынке доходит до отметки в 10 млн рублей и даже превышает ее. Эксперты Циан провели исследование, по итогам которого были определены объекты-лидеры по запрашиваемой цене в каждом административном центре России.
1 место. Красногорск
17,90 млн рублей / 60,0 кв. м
Улица Согласия, ЖК «Парк Рублево»
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/247817198/
Вопрос о том, какой город считать административным центром Московской области, остается пока открытым. Но областная администрация базируется в Красногорске, как раз в нескольких минутах ходьбы от здания правительства Московской области (а также ТРЦ «Крокус Сити Молл» и гипермаркета «Твой дом») находится премиальный ЖК «Парк Рублево». На шестом этаже его 18-го корпуса продается однокомнатная квартира площадью 60,0 кв. м. Она отличается самым высоким прайсом в своей категории – 17,9 млн рублей. При этом в чек входит и стоимость машиноместа в подземном паркинге.
2 место. Севастополь
16,00 млн рублей / 54,2 кв. м
Улица Ерошенко, ЖК «Вершина успеха»
https://sevastopol.cian.ru/sale/flat/244495169/
Севастопольский рынок лишь немного отстает от подмосковного по уровню цен на однокомнатные квартиры. Так, в 16-этажном комплексе «Вершина успеха» (1 км до пляжа) видовой объект площадью 54,2 кв. м продается за 16,0 млн рублей. Из его окон можно полюбоваться морскими пейзажами и величественными руинами Херсонеса Таврического. Внутренняя отделка соответствует заявленному ценнику – на кухне установлен итальянский гарнитур, полы застелены ясеневым паркетом или брендовой плиткой.
3 место. Краснодар
14,00 млн рублей / 66,0 кв. м
Улица Пушкина, ЖК «Мариинский бульвар»
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/244834450/
В тройку вполне ожидаемо вошел и Краснодар. На территории исторического центра города, неподалеку от памятника Екатерине II, кафедрального собора, Городского сада и набережной Кубани, в 2019 г. был построен ЖК «Мариинский бульвар». Ценник на однокомнатные квартиры в нем достигает 14,0 млн рублей. Это крупный объект площадью 66,0 кв. м, из которых 21,6 кв. м приходятся на кухню.
4 место. Калининград
13,00 млн рублей / 63,0 кв. м
Корабельная улица
https://kaliningrad.cian.ru/sale/flat/230209690/
На верхнем этаже калининградской девятиэтажки, занимающей участок у Верхнего пруда и музея янтаря, готова к продаже квартира 63,0 кв. м. Это хорошо развитая в инфраструктурном отношении локация в паре километров от городского центра. Прайс в 13,0 млн рублей позволяет лоту закрепиться на четвертом месте в рейтинге. Однако следует сделать оговорку, что продажная стоимость завышена более чем на 5 млн рублей.
5 место. Южно-Сахалинск
12,00 млн рублей / 41,9 кв. м
Детская улица, ЖК «Атмосфера»
https://yuzhno-sahalinsk.cian.ru/sale/flat/235705361/
Лот с 12-миллионным чеком из Южно-Сахалинска – первый из фракции представителей Дальнего Востока, вошедшей в рейтинг Циан. При отделке квартиры использовались материалы из Италии и Бельгии. Покупателю достанется мебель турецкого и российского производства, а также немецкая бытовая техника. Дом (2015 года постройки) примыкает к парку имени Гагарина. Неподалеку есть две школы, зоопарк, горнолыжный комплекс.
6 место. Хабаровск
11,50 млн рублей / 48,8 кв. м
Кавказская улица
https://habarovsk.cian.ru/sale/flat/248197336/
У впадения реки Плюснинка в Амур в 2016 г. был возведен 26-этажный жилой комплекс. На его 17-м этаже доступна студия площадью 48,8 кв. м с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. Чтобы стать ее первым жильцом, требуется сумма в 11,5 млн рублей.
7 место. Казань
11,50 млн рублей / 53,4 кв. м
Петербургская улица, ЖК «Барселона»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/239325236/
Любопытно, что в рейтинге почти отсутствуют города с населением более 1 млн человек. Единственное исключение – Казань. Самая дорогая однокомнатная квартира в столице Татарстана обнаружена в жилом комплексе «Барселона» (полчаса пешей прогулки до Кремля). Она имеет площадь 53,4 кв. м и расположена на пятом этаже. Стоимость лота неоднократно менялась с августа прошлого года, то возрастая, то уменьшаясь, и на сегодняшний день составляет 11,5 млн рублей. Реальный прайс объекта оценивается в куда более скромную сумму – 7,9 млн рублей.
8 место. Владивосток
11,20 млн рублей / 47,1 кв. м
Аксаковская улица
https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/232056293/
Владивостокский рекордсмен – квартира площадью 47,1 кв. м в доме по Аксаковской улице (у подножия сопки Орлиное гнездо) – выделяется своими исключительными видовыми характеристиками. Из его окон открывается панорама бухты Золотой Рог с великолепным Золотым мостом – одной из главных достопримечательной города. По мнению собственника квартиры, в октябре поднявшего цену на 600 тыс. рублей, объект стоит не менее 11,2 млн рублей.
9 место. Благовещенск
11,02 млн рублей / 58,0 кв. м
Пионерская улица, ЖК «Дом на Набережной»
https://blagoveschensk.cian.ru/sale/flat/229558955/
Сильной стороной благовещенского чемпиона (как и хабаровского) являются панорамные виды на акваторию Амура. Он представляет собой квартиру площадью 58,0 кв. м в 15-этажном жилом комплексе, который разместился на набережной по соседству с областной администрацией, Краеведческим музеем и Триумфальной аркой. Бюджет объекта заявлен в размере 11,02 млн рублей (190 тыс. рублей за квадратный метр).
10 место. Тюмень
9,90 млн рублей / 52,0 кв. м
Улица Максима Горького
https://tyumen.cian.ru/sale/flat/247025859/
В Тюмени ценовой максимум на однокомнатные квартиры немного не дотягивает до планки в 10 млн рублей. Его обозначает квартира площадью 52,0 кв. м с большой кухней (18,0 кв. м) на первом этаже девятиэтажного дома по улице Максима Горького.
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
