Цены на жилье бизнес-класса в 3 квартале 2021 года достигли абсолютного рекорда
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 3 квартала 2021 года на рынке жилья бизнес-класса и выяснили, что за год средняя цена квадратного метра увеличилась на 40%.
По итогам сентября 2021 г. средневзвешенная цена на первичном рынке жилья В-класса составила 287,7 тыс. руб./кв. м, увеличившись за квартал на 5%, при этом годовая динамика была на уровне 40%.
Наиболее существенные изменения затронули Красногвардейский район, в котором показатель средней цены за год увеличился на 56% в связи с выходом в продажу трех новых жилых комплексов высокого ценового сегмента. Также значительную годовую динамику цен (в пределах 41-43%) показали Адмиралтейский, Московский и Центральный районы. Во всех остальных локациях средние цены увеличились на 25-35%.
Свободное предложение за 3 квартала 2021 г. сократилось на 25%, составив около 320 тыс. кв. м. Причиной отрицательной динамики предложения стало квартальное увеличение спроса на фоне низкого показателя выведенных на рынок новых площадей. За квартал было продано около 72 тыс. кв. м, с начала 2021 г. – около 193 тыс. кв. м.
На фоне активной ценовой динамики произошла корректировка спроса на различные типы квартир. Так в 2020 г. наиболее востребованными были квартиры с 2 спальнями – на них приходилось около 37% продаж. В 2021 г. доля данного типа квартир в общем объёме продаж сократилась до 31% в пользу увеличения спроса на квартиры с одной спальней, доля в объёме спроса которых увеличилась с 27% до 32%. Средняя стоимость квартир с двумя спальнями за год увеличилась с 17 млн до 22 млн руб., а квартир с 1 спальней с 11,8 млн до 14,3 млн руб. Наиболее заметное удорожание произошло у квартир с тремя спальнями, средняя стоимость которых увеличилась с 32 млн до 38 млн руб., при этом спрос на данный тип квартир остался стабильным.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов В-класса совокупной жилой площадью около 127 тыс. кв. м, в результате годовой показатель ввода может превысить уровень 2020 г. на 75%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: «Жильё бизнес-класса сейчас востребовано на рынке. С одной стороны, ограниченное предложение на элитном рынке мотивирует часть покупателей рассматривать в том числе квартиры в объектах бизнес-класса. С другой стороны, есть доля покупателей, которые "выросли" из жилья массового спроса и могут позволить себе более качественное, престижное жильё в привлекательных локациях».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги третьего квартала 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2020 года составляет 3,7 млн м2. На конец сентября 2020 года свободно около 279 200 м2 или 8,5% от общего объема предложения.
В 3 кв. 2020 введен в эксплуатацию 2-й этап 1-й очереди строительства самого масштабного не спекулятивного офисного проекта в городе – МФК «Лахта Центр» (GLA=80 тыс. м2). До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 74 тыс. м2 офисной недвижимости, в том числе в спекулятивном сегменте — 18 тыс. м2.
Спрос
Основной спрос в 2020 формировали IT компании. В первые девять месяцев по степени активности на рынке аренды офисных помещений сегмент услуг для бизнеса превзошел даже добывающие компании нефтегазового сектора. Главным образом, данный факт был обусловлен двумя факторами: предприятия сферы услуг для бизнеса активно искали более дешевые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек, предприятия нефтегазового сектора, в свою очередь, после локдауна приостановили все сделки по аренде новых площадей. При этом последние по объему спроса спустились в рейтинге на 4-е место, уступив третью позицию компаниям промышленного сектора экономики.
На долю четырех вышеперечисленных секторов пришлось более половины арендованных за первые девять месяцев 2020 офисных площадей (65%).
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию на конец 3 квартала 2020 года произошел незначительный рост объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга (+1,3 п.п. к уровню вакансии на конец 2019), который сдерживался невысокими темпами прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2020 года в офисных центрах класса А вакантно 4,8% валового спекулятивного предложения (около 40,1 тыс. м2). В классе В вакантно 9,7% или в абсолютном выражении — 239,1 тыс. м2.
Арендные ставки
Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2019. Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября текущего года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые девять месяцев арендные ставки в бизнес-центрах класса А незначительно возросли (+0,5%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +3,1% по сравнению с декабрем 2019 года.
Объем сделок по аренде офисных помещений за 3 квартал 2020 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 170 тыс. м2. При этом с участием консультантов компании Maris за первые три квартала 2020 года было реализовано 21 200 м2, что составляет 42% от объема сделок, закрытых с участием международных консультантов.