В новостройках Северо-Востока Москвы собрано более 100 свободных коммерческих объектов
Северо-Восточный административный округ – один из самых востребованных среди покупателей коммерческой недвижимости, уступая только ЮАО. За девять месяцев 2021 г. в местных жилых комплексах было продано больше офисных и торговых помещений, чем в трех соседних округах (ВАО, САО и ЦАО) вместе взятых. Но, несмотря на интенсивный спрос, в СВАО еще остались значительные запасы объектов коммерческого назначения. Согласно подсчетам специалистов портала Arendator.ru, их фонд превышает 100 лотов.
В целом дефицит свободных коммерческих помещений пока что не грозит северо-восточным локациям. На сегодняшний день в 11 новостройках на территории СВАО готовы к реализации 21,8 тыс. кв. м площадей, пригодных для ведения бизнеса. Этой массы более чем достаточно для удовлетворения текущего спроса. За девять месяцев инвесторы выбрали менее 15,4 тыс. коммерческих площадей, то есть порядка 70% от сложившейся экспозиции.
Крупнейшим фондом офисных лотов располагает бизнес-центр Plaza Botanica, который входит в многофункциональный комплекс YE’S Botanica у ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу на продажу выставлены 52 юнита – половина от наличного предложения в границах СВАО. В большинстве своем офисная линейка Plaza Botanica состоит из относительно компактных объектов площадью до 150 кв. м. Габаритный максимум здесь достигает 296,61 кв. м. Лот с такой площадью обойдется покупателю в 56,0 млн рублей. Всего комплекс содержит 7,94 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – 36,4% от валового показателя по округу.
Четвертая часть коммерческих помещений на северо-востоке Москвы (23 юнита, 5,44 тыс. кв. м) входит в экспозицию ЖК «Сказочный лес», который строится на границе национального парка «Лосиный остров». Для этого проекта характерна более крупная нарезка лотов. Средние габариты коммерческого юнита в его экспозиции составляют 236,5 кв. м (в Plaza Botanica – 152,7 кв. м). Добавим, что у Seven Duns Development есть в СВАО еще один адрес – «Светлый мир. В стремлении к свету» с пятью объектами общей площадью 0,8 тыс. кв. м.
Самый дорогостоящий пул коммерческих объектов сосредоточен в премиальном апарт-комплексе Hill8 на проспекте Мира. Восемь офисов, ресторан и фитнес-центр занимают в совокупности 5,37 тыс. кв. м. Этот актив оценен девелопером – компанией «Сити-XXI век» – в 1,66 млрд рублей, что соответствует 37,1% от общей стоимости коммерческих лотов в новостройках СВАО.
В соседнем районе Марьина Роща можно купить один из трех лофтов свободного назначения, которые относятся к фонду квартала Studio #12. На них установлены ценники в 62,54 млн рублей (253,1 кв. м), 67,61 млн рублей (273,6 кв. м) и 77,27 млн рублей (312,7 кв. м).
Особенностью северо-восточной экспозиции является широкое представительство юнитов с крупными и сверхкрупными габаритами. Помещения площадью от 200 кв. м охватывают две пятых предложения. Основными его поставщиками на локальном рынке выступают проекты «Сказочный лес» (13 лотов), Plaza Botanica (11 лотов) и Hill8 (10 лотов). На сегодняшний день самый крупный и самый дорогой юнит в открытой продаже – двухуровневый ресторан площадью 1093,3 кв. м в АК Hill8. В его чеке прописана сумма 342,9 млн рублей. По этому же адресу экспонируются шесть из семи коммерческих объектов с прайсом от 100 млн рублей. Единственное исключение – ресторан (327,0 кв. м) в так называемой «Каланче» на территории ЖК LIFE-Ботанический сад 2.
Большая доля крупногабаритных объектов отчасти объясняется трудностями их реализации. Лишь очень ограниченный круг потенциальных резидентов обладает необходимыми бюджетами для покупки помещения с метражом 200+. Достаточно сказать, что по итогам января-сентября из 198 проданных в СВАО коммерческих лотов только 7 принадлежали к этой категории. В то же время наиболее популярная фракция (на которую приходится 76,8% спроса) – объекты площадью до 100 кв. м – серьезно истощена. Выборка по ней сводится всего к 24 единицам.
В течение последних 12 месяцев, когда сегмент стрит-ритейла испытывал на себе последствии ограничений в результате коронокризиса, уровень вакантности на центральных улицах Москвы колеблется в пределах 12%. С учетом новых антиковидных мер, которые действовали в конце II квартала и начале III квартала 2021 г., наметившиеся ранее планы по восстановлению рынка незначительно замедлились.
Несмотря на то, что сейчас доля вакантных площадей выше докризисных значений в 2 раза, рост доли свободных площадей замедлился с IV квартала 2020 г. Это позволяет говорить о достижении некой «ковидной нормы» вакантности, при которой мы наблюдаем ротацию арендаторов и локальные увеличения свободных площадей, но в среднем по рынку ситуация остается стабильной.
Оживление центрального рынка стрит-ритейла продолжает происходить точечно, однако, на некоторых улицах пока не хватает активности со стороны ритейлеров и операторов общественного питания, что вполне объяснимо на фоне сложного периода в июле этого года.
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Источник: Colliers
В III квартале 2021 г. сохраняется большой объем вакантных площадей практически на всех коридорах столицы, однако, в период января-сентября 2021 г. некоторые торговые улицы пополнялись новыми арендаторами: пешеходные улицы (-1,5 п. п.), центральные торговые улицы (-0,3 п. п.) и Бульварное кольцо (-3,7 п. п.).
За девять месяцев 2021 г. арендаторы сменились в 6% помещений (против 5% в 2020 г., 11% в 2019 г.), еще 7% арендовали вакантные лоты, всего было зафиксировано 407 открытий в центре столице в исследуемый период, что в 2 раза выше показателя аналогичного периода 2020 г., однако и закрытий, по сравнению с прошлым годом, оказалось выше в 1,5 раза. Рост закрытий был вызван внедрением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, например, Постановлением главного государственного санитарного врача «О проведении профилактических прививок отдельным группам граждан по эпидемическим показаниям», Указом мэра Москвы «О QR (куар) кодах», переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита, многие заведения оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованиям, что привело к падению выручки почти на 50–90%, и, как следствие, к вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Примечательно, новые арендаторы, занявшие пустовавшие помещения в III квартале, также представляли сегмент общепита (71 открытие), причем число новых заведений превышает число закрытых на 28%.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Источник: Colliers
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
Источник: Colliers
Улица |
III кв. 2018 |
III кв. 2019 |
III кв. 2020 |
III кв. 2021 |
Мясницкая ул. |
1% |
5% |
8% |
19% |
Петровка ул. |
4% |
7% |
7% |
11% |
Кузнецкий Мост ул. |
3% |
3% |
2% |
7% |
Арбат ул. |
3% |
4% |
8% |
8% |
Новый Арбат ул. |
3% |
4% |
7% |
7% |
Столешников пер. |
12% |
7% |
5% |
11% |
Пятницкая ул. |
2% |
2% |
4% |
11% |
Рождественка ул. |
0% |
4% |
4% |
2% |
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Рынок коммерческой недвижимости стал похож на фондовый рынок – кто-то играет на долгих, кто-то на коротких стратегиях для «спасения» цены квадратного метра. Долгие стратегии реализуется в следующих случаях: «низкорисковые» бизнесы арендаторов (например, продукты, аптеки и сетевые компании), которым отдают предпочтения собственники для заключения контрактов; помещения со значительным дисконтом, которые дают возможность многим ритейлерам развиваться в новых для них локациях; деление крупных помещений на более мелкие нарезки; размещение собственного бизнеса и франшиз. Короткие стратегии на сегодняшний день составляют 30% сегмента – это завышенные ставки на помещения, которые приближены к допандемийным расценкам; жесткие условия договоров; консервация помещений на «неопределенный срок» или сдача помещений для стартапов».
Непродолжительная третья волна внесла свои коррективы в восстановление сегмента стрит-ритейла – изменились потоки посетителей, которые опять подверглись психологическому давлению в связи с резким ростом заболеваемости и вернулись на удаленный формат работы. Это в свою очередь привело к возобновлению спроса на спальные районы со стороны ритейлеров и временному оттоку арендаторов с центральных улиц.
Несмотря на небольшой рост доли вакантных площадей в III квартале, нет очевидной картины, как будет развиваться рынок стрит-ритейла в сезон 2021/2022 из-за высокой вероятности наступления четвертой волны (по словам департамента здравоохранения). При негативном сценарии мы увидим сохранение «ковидной нормы» вакантности на центральных улицах, вследствие чего усилится популярность локаций вблизи к жилым застройкам. При условии развития благоприятного сценария в текущем сезоне, в сегменте стрит-ритейла мы увидим активное заполнение большинства центральных улиц, в особенности бизнес- и студенческих локаций.
На территории трех уральских регионов с самой мощной строительной индустрией – Республика Башкортостан, Свердловская область, Пермский край – в настоящее время реализуется 8,2 млн кв. м нового жилья, которое также не обошел общероссийский тренд на повышение цен. Согласно подсчетам экспертов премии Urban Awards, в ряде локаций прайс квадратного метра превысил отметку в 100 тыс. рублей.
К сентябрю текущего года сразу в 12 микрорайонах Екатеринбурга стоимость квадратного метра поднялась выше планки в 100 тыс. рублей. В основном это локации, расположенные вдоль реки Исети, или их ближайшие соседи. В совокупности они содержат 43,0% всей региональной экспозиции (данные ресурса bnMAP.pro). Максимальный ценник – и для города, и в масштабах всего Урала – зафиксирован в квартале Центральный. Здесь квадратный метр в среднем стоит 157,35 тыс. рублей. В микрорайоне Парковый, который примыкает к ЦПКиО им. Маяковского, расценки чуть более щадящие – 132,29 тыс. рублей за квадратный метр.
Большинство екатеринбургских новостроек продемонстрировало умеренное повышение прайса – в пределах 10-12% с начала года. Но аналитики Urban Awards выявили несколько случаев сверхмощного подорожания. Среди них ЖК «Шишимская горка» (плюс 39,6%) в микрорайоне Уктус, а также ЖК «Александровский сад» (плюс 38,9%), ЖК «Форум Сити» (плюс 37,6%) и ЖК «Макаровский» (плюс 30,5%) в центре города.
Уральские локации со средней ценой квадратного метра более 100 тыс. рублей
Локация |
Город |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Квартал Центральный |
Екатеринбург |
157,35 |
164 |
4,9 |
Микрорайон Парковый |
Екатеринбург |
132,29 |
138 |
1,3 |
Микрорайон Вокзальный |
Екатеринбург |
120,99 |
126 |
0,3 |
Микрорайон Заречный |
Екатеринбург |
113,25 |
118 |
1,8 |
Микрорайон Втузгородок |
Екатеринбург |
112,68 |
118 |
2,9 |
Микрорайон Ботанический |
Екатеринбург |
111,95 |
117 |
4,0 |
Микрорайон ВИЗ |
Екатеринбург |
110,06 |
115 |
7,9 |
Микрорайон Автовокзал |
Екатеринбург |
109,18 |
114 |
5,4 |
Микрорайон Юго-Западный |
Екатеринбург |
105,29 |
110 |
4,5 |
Советский |
Уфа |
103,42 |
123 |
5,6 |
Микрорайон Эльмаш |
Екатеринбург |
103,31 |
108 |
1,4 |
Микрорайон Пионерский |
Екатеринбург |
102,16 |
107 |
5,8 |
Микрорайон ЖБИ |
Екатеринбург |
100,62 |
105 |
2,8 |
Ленинский |
Пермь |
100,48 |
112 |
6,6 |
В Уфе уровень цен на жилье в новостройках заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Только в одном из семи районов города – Советском – средний прайс взял отметку в 100 тыс. рублей. Так в ЖК «Видинеевский» прирост стоимости за восемь месяцев 2021 г. составляет 28,7%, комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт» в Кировском районе подошли к сентябрю с 30-процентной прибавкой относительно январских показателей. На территории Ленинского района, который лидирует по объему витрины, также есть очаги «сверхнормативного» подорожания. Это ЖК «Старый центр» (плюс 30,4%) и ЖК «Сосны» (плюс 26,2%).
Самые доступные локации в уральских регионах
Регион |
Локация |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Свердловская область |
Первоуральск |
52,08 |
54 |
1,1 |
Среднеуральск |
52,83 |
55 |
0,1 |
|
Микрорайон Кольцово |
61,24 |
64 |
0,8 |
|
Пермский край |
Добрянский г.о. |
39,63 |
44 |
0,04 |
Орджоникидзевский район Перми |
59,35 |
66 |
2,3 |
|
Березники |
64,13 |
72 |
0,1 |
|
Кировский район Перми |
64,34 |
72 |
4,0 |
|
Республика Башкортостан |
Янаульский район РБ |
37,16 |
44 |
0,2 |
Благовещенский район РБ |
40,33 |
48 |
0,6 |
|
Дюртюлинский район РБ |
42,83 |
51 |
0,2 |
|
Белебеевский район РБ |
42,97 |
51 |
0,3 |
Что касается Пермского края, то в этом регионе динамика подорожания выражена гораздо слабее. Только в Ленинском районе средний ценник едва вышел за пределы 100 тыс. рублей за квадратный метр. Во всех остальных локациях прайс квадратного метра не доходит и до 85 тыс. рублей. Резкий скачок цен произошел по адресу Николая Островского, 3 – 20,0% за восемь месяцев. Но такие кейсы единичны.
Отметим также, что в еще одном крупном уральском городе – Челябинске – на сегодняшний день обнаружен только один лот со стоимостью квадратного метра более 100 тыс. рублей. Это трехкомнатный апартамент площадью 82,8 кв. м в проекте «Соколиная гора». С января он подорожал на 29,5% – до 8,61 млн рублей. Еще по трем челябинским адресам – ЖК «Лесопарковый», ЖК «Ньютон» и ЖК «Твоя привилегия» – представлены юниты с максимально близким прайсом (от 90 тыс. рублей за квадратный метр).
Локации с наибольшим объемом предложения от застройщиков в уральских регионах
Регион |
Локация |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Свердловская область |
Микрорайон Уктус |
10,3 |
92,21 |
96 |
Микрорайон Академический |
9,3 |
81,23 |
85 |
|
Микрорайон ВИЗ |
7,9 |
110,06 |
115 |
|
Микрорайон Широкая Речка |
7,6 |
84,22 |
88 |
|
Пермский край |
Свердловский |
39,3 |
81,39 |
91 |
Мотовилихинский |
21,0 |
78,30 |
87 |
|
Дзержинский |
13,2 |
84,60 |
94 |
|
Республика Башкортостан |
Ленинский район Уфы |
23,1 |
78,70 |
94 |
Кировский район Уфы |
21,2 |
93,42 |
111 |
|
Демский район Уфы |
17,2 |
77,18 |
92 |
Самое доступное, но, как правило, очень малочисленное предложение традиционно сосредоточено на окраинах мегаполисов (микрорайон Кольцово в Екатеринбурге, Орджоникидзевский и Кировский районы Перми), пригородах (Первоуральск, Среднеуральск, Березники) или в загородных локациях (Янаульский, Благовещенский, Дюртюлинский, Белебеевский районы Республики Башкортостан).