Все типы квартир бизнес-класса за год уменьшились и подорожали
За прошедшие 12 месяцев все типы квартир в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья уменьшились по своей средней площади на 2-5 квадратных метров, но одновременно поднялись в цене на 2-10 млн рублей. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», за тот же период средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 108 тыс. рублей.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса были представлены более 10 тыс. квартир, большинство из которых двухкомнатные (36%), далее следуют трехкомнатные (27%), однокомнатные (25%), студии и многокомнатные (по 6%). За прошедший год все эти типы жилья уменьшились в средней площади, но выросли в цене – это зафиксировали аналитики «Метриум».
Так, средняя площадь студии в продаже сократилась с 30,3 кв. м в III квартале 2020 года до 28,1 кв. м сейчас, однокомнатной квартиры – с 45,1 до 43,7 кв. м, двухкомнатной – с 69,3 до 67,3 кв. м, трехкомнатной – с 100,2 до 95,4 кв. м, многокомнатной – с 127,7 до 122,9 кв. м. Таким образом, квартиры от застройщиков в новостройках бизнес-класса за 12 месяцев стали в среднем меньше на 1,5–4,8 квадратных метра.
Источник: «Метриум»
Но несмотря на сокращение площади, цена всех типов квартир возросла, причем существенно. Студии подорожали с 9,9 млн до 12 млн рублей, однокомнатные квартиры – с 13,4 млн до 18,1 млн, двухкомнатные – с 19 до 26 млн рублей, трехкомнатные – с 26,2 до 34,9 млн рублей, многокомнатные – с 38 до 47,7 млн рублей. Цена каждого типа квартир соответственно увеличилась на 2,1–9,7 млн рублей.
«Отчасти средние площади квартир в бизнес-классе уменьшаются потому, что линейка предложения становится более компактной, но при этом более разнообразной, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если раньше в одной новостройке было по 1-2 варианта “однушек”, “двушек” и так далее, то теперь застройщики предлагают десятки разных планировок – это стало возможным благодаря монолитной технологии строительства и индивидуальной архитектуре каждого комплекса. Скажем, в нашем городском квартале “Ривер Парк” площадь двухкомнатных квартир варьируется от 44 кв. м до 72 кв. м. Таким образом, мы расширяем выбор для клиентов с разными бюджетами».
Рост цен на квартиры бизнес-класса был рекордным, подчеркивают аналитики «Метриум». Если в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра составляла 276 тыс. рублей, то в III квартале 2021 года она повысилась до 384 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев «квадрат» подорожал на 39% или на 108 тыс. рублей. Для сравнения: за 12 месяцев с III квартала 2019 года показатель вырос на 16% и на 38 тыс. рублей, а за год с III квартала 2018 года – на 6% и 13 тыс. рублей.
«Цены выросли под влиянием множества факторов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди них – программа субсидирования ипотеки, которая в целом повысила активность покупателей квартир и привела к вымыванию доступных квартир, повышение себестоимости строительства в том числе повышение затрат на оплату труда из-за дефицита рабочих и растущая инфляция. Примечательно, что завершение программы субсидирования ипотеки в июле и первые признаки замедления спроса не привели к массовому снижению цен на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале. До конца года рост цен скорее всего будет продолжаться, хотя стоит отметить замедление темпов».
В III квартале 2021 года во всех округах Москвы новостройки бизнес-класса дорожали. Наиболее существенный рост наблюдался в СЗАО, где квадратный метр за три месяца вырос в цене на 35 тыс. рублей (до 383 тыс.). В СВАО удельная цена нового жилья увеличилась на 28 тыс. рублей (до 385 тыс.), а в ЦАО – на 21 тыс. рублей (до 354 тыс. рублей).
В самом дорогом округе (ЗАО) новостройки бизнес-класса стоят 428 тыс. рублей за квадратный метр и в последние три месяца их стоимость почти не поменялась, а самом доступном (ЮВАО) показатель вырос на 18 тыс. до 307 тыс. рублей за кв.м.
«Рост цен в основном связан с выходом в продажу новых проектов, которые стартуют без дисконта, – отмечает Надежда Коркка. – С этой точки зрения потенциальным покупателям новостроек бизнес-класса следует обратить внимание на комплексы, которые уже давно представлены на рынке и при этом часто обладают более умеренным уровнем цен. Таким образом, они могут совершить очевидно выгодную сделку. С одной стороны, они покупают квартиру в здании на высокой стадии готовности, а с другой стороны – экономят».
Источник: «Метриум»
По итогам трех кварталов 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года и составил 112 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м за 2020 год. Если в начале 2021 года основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, построенные для собственного использования, то во втором и третьем кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер.
Лидером в структуре спроса по итогам трех кварталов стал сегмент ИТиТ, сформировавший 30% от объема сделок с начала этого года. На втором месте оказался сегмент «Профессиональные услуги» (16%), на третьем месте— торговые компании (10%). Подразделения ПАО «Газпром», традиционно лидирующие по объему спроса, пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов.
В период с июля по сентябрь 2021 года уровень вакантности продемонстрировал незначительное повышение на 0,3 п.п. и достиг 6,6%, что связано с выходом на рынок новых, пока еще не заполненных спекулятивных проектов. При этом, доля свободных площадей в классе А не изменилась, оставшись на уровне 5,8%, а в классе В увеличилась с 6,6% до 7,1% за счет пополнения объема предложения.
Ставки аренды в третьем квартале показали разнонаправленную тенденцию. В классе В ставки показали небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке: более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки до 1 091 руб./кв. м/месяц (без НДС). В то же время, ставки аренды в классе А выросли на 4% — до 1780 руб./кв. м (без НДС). На фоне низкого уровня вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа доступных крупных офисных блоков собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные помещения.
На фоне высокого интереса со стороны арендаторов девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты. Так, с начала 2021 года объем ввода достиг 119,2 тыс. кв. м, из них 80,8 тыс. кв. м – спекулятивные бизнес-центры, предлагаемые в аренду на рынке. Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в третьем квартале: БЦ «Собрание» (арендопригодная площадь — 14 000 кв. м), БЦ «Премьер» (5 822 кв. м) и «Феррум I» (7 156 кв. м) в составе делового квартала «Полюстрово». Общий объем предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов составляет 3,795 млн кв. м.
«Несмотря на активный выход новых проектов, спрос на крупные офисные блоки не может быть реализован из-за недостатка подходящего предложения. Качество зданий и отделки снова становится одним из основных параметров при выборе офиса. Арендаторы до 500 кв. м предпочитают помещения с отделкой (желательно с элементами дизайна), в то время как более крупные компании предпочитают помещения без отделки с предоставлением льготы в размере стоимости предлагаемого базового пакета отделки, - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – По нашей оценке, стабильный спрос, рост стоимости строительства и отделки помещений будут стимулировать дальнейший рост ставок аренды».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 282,2 тыс. кв.м (-9,7% за месяц, -44,7% за год) и 5,2 тыс. лотов (-7,1% за месяц, -25,3% за год). На долю предложения апартаментов приходится 13,9% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
В сентябре на рынок не вышло новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
Доля предложения по эскроу-счетам составляет 64,3% площади в 38 проектах, которая выросла за месяц на 5,9%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,1% площади (+5,4% за месяц, +2,4% за год), на втором месте находится комфорт-класс с долей 31,9% (+0,8% за месяц, +12% за год). На долю премиум-класса приходится 27% лотов (-4,6% за месяц, -14,5% за год) и меньшая часть относится к стандарт-классу – 1% (-1,6% за месяц, +0,1% за год). Размер экспозиции сократился во всех классах в течение месяца: в комфорт-классе – на 8,3% (-1,3% за год), в премиум-классе – на 24% (-60% за год), в стандарт-классе – на 65% (-26% за год). И только в бизнес-классе наблюдался прирост на 3,4% (-34,6% за год).
Больше половины (55,2%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: ЦАО – 23,8% (-3,5% за месяц, -5,1% за год), СЗАО – 17% (+0,2% за месяц, +10% за год) и ЮВАО – 14,4% (+4,4% за месяц, +12,8% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 53% площади (+1% за месяц, -17,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 21% (+2,6% за месяц, -6,1% за год), на стадии благоустройства – 0,8% (0% за месяц, -7,8% за год), реконструкции – 0,9% (-0,5% за месяц, -1,1% за год) и введенных объемов – 30,3% (-1,1% за месяц, -2,1% за год).
На начальной стадии представлено 26,8% площади (-1,7% за месяц, +4,1% за год): на нулевом цикле – 19,3% (-6,3% за месяц, +7,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 7,6% (+4,5% за месяц, -3% за год).
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 34,9% лотов (-2,9% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится 28,5% (+1,1% за месяц, -4,5% за год). С предчистовой отделкой представлено 20,4% лотов (+3,8% за месяц, +9,7% за год). Доля предложения апартаментов с отделкой и допопциями (кухня, техника, мебель) составляет 16,2% (-2% за месяц, +14% за год).
СВЦ предложения по итогам сентября 2021 г. составила 394,7 тыс. руб. (-5,2% за месяц, +15,5% за год). В течение месяца СВЦ снизилась во всех классах апартаментов: в стандарт-классе – 271,1 тыс. руб. (-1,5% за месяц, +51,8% за год), в комфорт-классе – 261,3 тыс. руб. (-0,8% за месяц, +48% за год), в бизнес-классе – 324,1 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +29,4% за год) и в премиум-классе – 662,3 тыс. руб. (-2,7% за месяц, +30,5% за год).
Средняя цена апартаментов по итогам сентября составила 21,3 млн руб. (-8,7% за месяц, -13,2% за год). За месяц средняя цена лота снизилась во всех классах: в комфорт-классе – 9,9 млн руб. (-4,3% за месяц, +5,5% за год), в бизнес-классе – 17,9 млн руб. (-6,8% за месяц, +6,8% за год) и в премиум-классе – 73,5 млн руб. (-1,5% за месяц, +47,1% за год). Исключением стал стандарт-класс – 6,6 млн руб. (+11% за месяц, +44,9% за год).