Объем предложения апартаментов в Москве снизился за год на 33%
Рынок апартаментов в ожидании решений по смене статуса, об этом говорит динамика потребительского спроса и выхода новых проектов в текущем году. За 9 месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос на 54%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к активному вымыванию экспозиции.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы по итогам октября 2021 г. составил 297,7 тыс. кв. м, что на 0,4% ниже показателей сентября и на 33,4% меньше, чем в аналогичном периоде 2020 г. На долю апартаментов приходится 14,3% от совокупного предложения. В октябре этого года на рынок вышел только один новый проект бизнес-класса – ЖК Verdi.
В структуре предложения по классам большая часть приходится на "бизнес" – 35,8% площади, на втором месте находится комфорт-класс – 32,3% площади. Доля премиум-класса составила 29,1%, а стандарт-класса – всего 2,8%. За год сильнее всего сократился размер экспозиции премиальных проектов (-54% площади) и бизнес-класса (-38% площади). В массовом сегменте, наоборот, наблюдался прирост предложения: в комфорт-классе – на 23%, в стандарт-классе – на 60,5%.
Больше половины объема предложения апартаментов (53,5% площади) представлено в трех округах столицы: ЦАО – 24,3%, СЗАО – 16,8% и САО – 12,4%. При этом, за год в ЦАО и САО наблюдалось сокращение экспозиции – на 47% и 58% соответственно, а в СЗАО, в результате выхода 4 новых проектов, годовая динамика показала увеличение предложения на 74%. Больше всего за год выросло предложение в ВАО (в 15 раз) в результате выхода 6 новых проектов массового сегмента. В 4,5 раза выросло предложение апартаментов и в ЮВАО, где большая часть проектов относится также к сегменту массового спроса.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности 55% площади (+4% за месяц, -5,3% за год) находится на заключительном этапе, на начальной стадии представлено 28,4% (-1,6% за месяц, +4,6% за год). Наибольшая доля апартаментов представлена с отделкой – 62,5% лотов (-2,8% за месяц, +16,2% за год): с отделкой – 31%, с допопциями – 15,9% и с предчистовой отделкой – 15,6%. На долю предложения без отделки приходится 37,5% лотов (+2,8% за месяц, -16,2% за год). Большая часть (78,9%) приходится на 3 типа апартаментов: студия – 37,8%, 2е – 24,4% и 3е -16,7%. Средняя площадь предложения составила 54,1 кв. м, которая за год сократилась на 24%: в стандарт-классе – 21,2 кв. м (-18,1%), в комфорт-классе – 37,3 кв. м (-29,8%), в бизнес-классе – 60,2 кв. м (-8,5%), в премиум-классе – 113,5 кв. м (+13,5%).
Средневзвешенная цена предложения по итогам октября 2021 г. составила 419,4 тыс. руб./кв. м, за месяц она сократилась на 0,6%, а в годовой динамике показала рост на 15,2%. В структуре локаций самым доступным среди округов стал ЮВАО – 277,8 тыс. руб./кв. м (-0,7% за месяц, +43,5% за год), а самым дорогим ЦАО – 704,5 тыс. руб./кв. м (+4% за месяц, +39,1% за год). Средняя цена апартаментов составила 22,7 млн руб., за месяц она снизилась на 4,2%, за год – на 12,4%. Среди округов самым доступным стал ВАО – 8,7 млн руб. (-15% за месяц, +18,7% за год), самым дорогим – традиционно ЦАО с ценой 82,9 млн руб. (+15,6% за месяц, +87% за год).
В июне на рынке Старой Москвы совокупный объем первичного предложения в массовом сегменте составил 1,59 тысяч кв. м. При этом, второй месяц подряд происходит прирост и по количеству объектов, и по экспонируемой площади квартир и апартаментов. Впрочем, это не может компенсировать вымывания объемов, которое происходило на протяжении последнего года, когда объем предложения снизился на 35,5%. В течение мая-июня стартовали продажи в 10 новых корпусах в уже реализуемых проектах и вышли 4 новых проекта (Very от ГК “Основа”, HighWay от ГК “Гранель”, Барклая 6 и Дербеневская 20 от ГК “ПИК”).
При этом, доля в сегменте бизнес-класса выросла на 0,8% и составила 50,3%, доля комфорт-класса снизилась на 0,8% и составила 49,1%, доля эконом-класса при сократилась на 0,1%, и составила 0,7%.
В Новой Москве с апреля ведутся продажи еще в 3 новых корпусах жилых комплексов “Саларьево парк” и “Бунинские луга” от ГК “ПИК”. Суммарный объем предложения на первичном рынке за месяц снизился на 7,2% и составил 501,6 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции по итогам июня, также уменьшилось, снижение составило 7,8%, до уровня 10,1 тысяч квартир.
В июне 2021 г. в структуре предложения по классам жилья произошли изменения: предложение сместилось в сторону жилья бизнес-класса, доля которого выросла на 0,4% и составила 15,3%, доля комфорт-класса выросла на 0,1% до 84,4%, доля эконом-класса сократилась на 0,4% и составила 0,3%.
На первичном рынке жилья ближнего пояса Московской области[1] по итогам июня 2021 года составил 661,62 тысячи кв. м. или порядка 13,3 тысяч квартир. Распределение объемов по городам практически не меняется, основной объем предложения, порядка 23,7%, был сконцентрирован в юго-восточной части МО, в районе г. Люберцы, на втором месте – Видное (17,5%), на третьем – Котельники (11,3%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,8%) и в Долгопрудном (2,3%). В целом, вымывание объемов предложения, которое продолжалось весь 2020 год, продолжается.
Распределение структуры предложения характеризуется незначительными колебаниями: доля бизнес-класса не изменилась и составила 0,5%, комфорт-класса потеряла 0,4% и сократилась до 54,2%, а эконом-класса выросла на 0,4% и составила 45,3%.
В июне цены продолжили рост во всех локациях Московского региона. В границах Старой Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке составила 318,4 тысяч рублей, и по сравнению с маем 2021 г. этот показатель вырос на 1,8% и на 44,7% относительного аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке жилья ТиНАО средневзвешенная цена кв. м новостройки составила 188,7 тысяч рублей. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1,5% и на 33,3% относительного аналогичному периоду прошлого года. В ближнем поясе Московской области во всех сегментах цены в июне показали положительную динамику, а средневзвешенная цена составила 153,0 тысяч рублей. По сравнению с маем 2021 г., она выросла на 2,8%, за год рост составил 33,0%.
Больше качественной аналитики от “Синицы” - в гистограммах.
“В целом, мы отмечаем замедление темпов вымывания предложения и роста цен. Ажиотажный спрос и нехарактерную динамику цен, конечно, подогревали и последние месяцы льготной ипотеки, продление которой не сильно повлияет на Московский регион. Уверена, что во втором полугодии ситуация нормализуется, и мы увидим баланс спроса и предложения, а также объективную ценовую картину на рынке”, - комментирует ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 682,3 тыс. кв.м и 9,3 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 11,5% площади и на 12,1% лотов, в годовой динамике сокращение составило – 19,9% площади и 17,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО – 30,3% (+2,8% за месяц, +14,1% за год), ЗАО – 15,2% (-1,2% за месяц, -6,5% за год), СВАО -13,5% (-0,5% за месяц, +3,4% за год) и СЗАО -13% (+1,4% за месяц, +4,4% за год). За месяц больше всего выросло предложение в 3 округах: в СЗАО – на 24,6%, в ЮАО – на 23% и в ЗАО – 21,2%. За год произошло существеннее сокращение экспозиции в 4 округах из 9: в ЗАО – на 41,1%, ВАО – на 64,3%, ЦАО – на 65% и САО – на 76%.
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на начальную стадию строительной готовности – 52,2% площади (+7,6% за месяц, +18,4% за год), объем которой вырос за месяц на 27%, за год - на 21%.
На заключительную стадию приходится 31,1% площади (-6,8% за месяц, -18% за год), объем которой за месяц сократился за месяц на 8,7%, за год – на 47%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 69,8% лотов (+0,4% за месяц, -6,9% за год), объем которой за год сократился на 20,5%. На долю предложения с предчистовой отделкой приходится 19,8% (-2,3% за месяц, +1,4% за год), с отделкой – 9,8% (+1,3% за месяц, +5% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 365 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +38% за год). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 271,2 тыс. руб. (+1,1% за месяц, +30,7% за год), самым дорогим - СЗАО – 403,6 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +50,8% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,7 млн руб. (+3,2% за месяц, +30% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,3 млн. руб. (+2,3% за месяц, +31,2% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 30 млн руб. (+2,5% за месяц, +60% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
