Объем предложения апартаментов в Москве снизился за год на 33%
Рынок апартаментов в ожидании решений по смене статуса, об этом говорит динамика потребительского спроса и выхода новых проектов в текущем году. За 9 месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос на 54%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к активному вымыванию экспозиции.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы по итогам октября 2021 г. составил 297,7 тыс. кв. м, что на 0,4% ниже показателей сентября и на 33,4% меньше, чем в аналогичном периоде 2020 г. На долю апартаментов приходится 14,3% от совокупного предложения. В октябре этого года на рынок вышел только один новый проект бизнес-класса – ЖК Verdi.
В структуре предложения по классам большая часть приходится на "бизнес" – 35,8% площади, на втором месте находится комфорт-класс – 32,3% площади. Доля премиум-класса составила 29,1%, а стандарт-класса – всего 2,8%. За год сильнее всего сократился размер экспозиции премиальных проектов (-54% площади) и бизнес-класса (-38% площади). В массовом сегменте, наоборот, наблюдался прирост предложения: в комфорт-классе – на 23%, в стандарт-классе – на 60,5%.
Больше половины объема предложения апартаментов (53,5% площади) представлено в трех округах столицы: ЦАО – 24,3%, СЗАО – 16,8% и САО – 12,4%. При этом, за год в ЦАО и САО наблюдалось сокращение экспозиции – на 47% и 58% соответственно, а в СЗАО, в результате выхода 4 новых проектов, годовая динамика показала увеличение предложения на 74%. Больше всего за год выросло предложение в ВАО (в 15 раз) в результате выхода 6 новых проектов массового сегмента. В 4,5 раза выросло предложение апартаментов и в ЮВАО, где большая часть проектов относится также к сегменту массового спроса.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности 55% площади (+4% за месяц, -5,3% за год) находится на заключительном этапе, на начальной стадии представлено 28,4% (-1,6% за месяц, +4,6% за год). Наибольшая доля апартаментов представлена с отделкой – 62,5% лотов (-2,8% за месяц, +16,2% за год): с отделкой – 31%, с допопциями – 15,9% и с предчистовой отделкой – 15,6%. На долю предложения без отделки приходится 37,5% лотов (+2,8% за месяц, -16,2% за год). Большая часть (78,9%) приходится на 3 типа апартаментов: студия – 37,8%, 2е – 24,4% и 3е -16,7%. Средняя площадь предложения составила 54,1 кв. м, которая за год сократилась на 24%: в стандарт-классе – 21,2 кв. м (-18,1%), в комфорт-классе – 37,3 кв. м (-29,8%), в бизнес-классе – 60,2 кв. м (-8,5%), в премиум-классе – 113,5 кв. м (+13,5%).
Средневзвешенная цена предложения по итогам октября 2021 г. составила 419,4 тыс. руб./кв. м, за месяц она сократилась на 0,6%, а в годовой динамике показала рост на 15,2%. В структуре локаций самым доступным среди округов стал ЮВАО – 277,8 тыс. руб./кв. м (-0,7% за месяц, +43,5% за год), а самым дорогим ЦАО – 704,5 тыс. руб./кв. м (+4% за месяц, +39,1% за год). Средняя цена апартаментов составила 22,7 млн руб., за месяц она снизилась на 4,2%, за год – на 12,4%. Среди округов самым доступным стал ВАО – 8,7 млн руб. (-15% за месяц, +18,7% за год), самым дорогим – традиционно ЦАО с ценой 82,9 млн руб. (+15,6% за месяц, +87% за год).
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.