Итоги октября на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 2,6%. Средневзвешенная цена предложения составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в октябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 92 проекта с общим объемом предложения около 15 670[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 766,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 2,6%, а продаваемая площадь выросла на 0,2%.
За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы продажи начались в двух новых проектах, и еще в одном открыто предварительное бронирование.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
1 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
2 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
Алтуфьевский |
3 |
New Form Аминьевское* |
Pioneer Finance |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Михайловский парк» (корп. 1);
– «Волжский парк» (корп. 4.1, 4.2);
– «Митинский лес» (корп. 1.3, 1.4);
– «Амурский парк» (корп. 2);
– «Зеленая Вертикаль» (корп. 7);
– «Руставели 14» (корп. 2.3);
– «Большая Академическая 85» (корп. 2.1, 2.2).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО – 27,6%. По сравнению с прошлым месяцем она уменьшилась на 1,9 п.п. из-за активного вымывания предложения в проектах данного округа. На втором месте – ЗАО (19,6%, +1,2 п.п.). Объем экспозиции западного округа пополнился благодаря старту бронирования квартир в «New Form Аминьевское» (девелопер Pioneer Finance), а также за счет наращивания экспозиции в проектах ГК «ПИК»: «Академика Павлова» и «Матвеевский парк». На третьем месте находится САО с долей квартир в 16,7% (+0,3 п.п.). Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%, +0,2 п.п.), где стартовал новый проект «Никольские луга» с ограниченным пулом квартир.
Источник: «Метриум»
На рынке отмечается рост строительной готовности основной массы недавно стартовавших домов. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 7,5 п.п. и составила 27,7% всей экспозиции. Напомним, что в августе 2021 года доля подобного предложения находилась на рекордно высоком уровне в 44,9%. В октябре более половины объема экспозиции массового сегмента было представлено в корпусах на этапе монтажа – 52% (+6,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ – 16,1% квартир (+2,4 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (4,1%, -0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Структура предложения массового сегмента по типу квартир за прошедший месяц не претерпела существенных изменений. Постепенно увеличивается доля студий на фоне сокращения доли остальных форматов квартир. Наибольший объем предложений приходится на однокомнатные (35,3%, -0,6 п.п.) и двухкомнатные (29,4%, -0,5 п.п.) квартиры. Доля студий выросла на 1,7 п.п. и составила 21%. Трехкомнатные квартиры занимают 13,7% рынка (-0,4 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,7%, -0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В октябре доля квартир с отделкой выросла: квартиры с готовым ремонтом составили 71,5% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 12,8% (+0,5 п.п.). На квартиры без отделки пришлось всего 15,8% от всей экспозиции (-3,7 п.п.), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По итогам октября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
В разрезе округов средняя цена выросла в целом равномерно. Наибольший прирост (+3,7%) пришелся на ЮВАО – в округе сосредоточена наибольшая часть массового рынка квартир, во многих проектах произошло плановое поднятие цен в связи с повышением стадии строительной готовности. Снижение средней цены отмечено в ЮЗАО на 1,4%, где вышел новый проект «Никольские луга» (ГК ПИК) с рекордно низкой ценой за квадратный метр (около 176,4 тыс. руб.). Незначительная коррекция средней цены наблюдалась в СЗАО (-0,3%). В ВАО цены остались на прежнем уровне. В остальных округах отмечается повышение цены в пределах 2,0-2,2%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в октябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра, рост доли студий в экспозиции и сокращение средней площади большинства форматов квартир сохраняет бюджет предложения на прежнем уровне. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (-0,2% за прошедший месяц; +12,6 % с начала года; +15% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Снижение бюджета предложения произошло только в студиях за счет уменьшения средней площади на 0,9 кв.м (с 24,7 до 23,8 кв.м), стоимость остальных форматов выросла или осталась без изменений. В октябре 2021 года зафиксированы следующие средние бюджеты предложения по типам квартир:
– студии – 7,33 млн руб. (-2,9%);
– однокомнатные – 10,97 млн руб. (+1,6%);
– двухкомнатные – 15,24 млн руб. (+0,7%);
– трёхкомнатные – 20,08 млн руб. (+2,1%);
– многокомнатные – 27 млн руб. (+0,0%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
СТ |
12,3 |
23,8 |
42,7 |
205 000 |
308 105 |
478 000 |
3 605 776 |
7 332 131 |
13 269 510 |
|
1К |
31,2 |
39,5 |
93,3 |
173 600 |
277 985 |
531 400 |
6 212 640 |
10 974 960 |
21 075 000 |
|
2К |
42,4 |
60,4 |
103,5 |
153 600 |
252 440 |
433 800 |
8 240 260 |
15 237 505 |
29 826 205 |
|
3К |
61,1 |
84,2 |
139,6 |
140 400 |
238 525 |
382 900 |
11 352 300 |
20 082 120 |
38 162 580 |
|
4К+ |
75,4 |
108,0 |
129,9 |
173 000 |
249 965 |
372 000 |
14 846 100 |
26 997 070 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
12,3 |
48,9 |
139,6 |
140 400 |
262 070 |
531 400 |
3 605 775 |
12 823 945 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,7 млн руб.
Основные тенденции
«В октябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве продолжил плавно увеличиваться –+2,6% за месяц по количеству квартир, но при этом совокупная их площадь выросла всего на 0,2%, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о продолжении тренда на экспозицию компактных лотов (особенно в проектах ГК «ПИК») и снижение средней площади квартиры (-1,2 кв.м за месяц). Текущий объем экспозиции насчитывает почти 15,7 тыс. квартир, и дальнейшая динамика показателя будет зависеть от спроса в ноябре-декабре. Вероятнее всего, при сохранении текущей активности покупателей до конца года предложение останется на уровне 15-16 тыс. квартир.
Девелоперскую активность можно охарактеризовать как умеренную. За прошедший месяц старт продаж был объявлен в трех проектах, также начались продажи в корпусах семи ранее представленных на рынке жилых комплексов. Девелопером большинства проектов, за счет которых произошло пополнение объема экспозиции, остается ГК ПИК. В 2020 году за аналогичный период продажи стартовали в пяти новых проектах.
Цены за квадратный метр продолжают плавно расти за счет снижения площади квартир. Цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла до 262 тыс. руб. (+2,2% за месяц), при этом средний бюджет практически не изменился и составил 12,8 млн руб. (-0,2%). Подобная динамика отмечается из-за увеличившейся доли студий в экспозиции, а также тенденции к уменьшению средней площади всех квартир. Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья – средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений, начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр.
В октябре 2021 года, по предварительным данным, зарегистрировано 4,9 тыс.[3] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+3% за месяц; +15% к аналогичному периоду 2019 года). В октябре 2020 года наблюдался аномальный спрос почти в 8 тыс. ДДУ, так как изначально планировалось завершить программу льготной ипотеки в ноябре. Таким образом, текущий уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный и плавно растущий. В статистике за ноябрь, вероятнее всего, скажется введение нерабочих дней в начале месяца, тем не менее до конца года мы ожидаем увеличения активности покупателей на рынке. Планы по дальнейшему повышению ключевой ставки и удорожание ипотеки подталкивает людей как можно быстрее закрыть сделки по покупке недвижимости».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, общий объем предложения гибких офисных пространств в III кв. 2021 года составил 283 500 кв. м. С начала года открылось чуть более 40 000 кв. м, из которых в III квартале были запущены 14 000 кв. м. Среди крупных площадок можно отметить гибкие пространства WorkNation в Башне Федерация, Flexity в Павелецкой Плазе.
В IV квартале 2021 года заявлено открытие 8 гибких пространств объемом 24 300 кв. м. Открытия build-to-suit (bts) площадок (строительство под клиента), которые ранее ожидались в 2021 году, перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м, при этом почти треть уже реализована. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 6 гибких пространств площадью 70 000 кв. м.
В III квартале 2021 года на рынке выросла активность ряда игроков по увеличению своего портфеля. Было заключено несколько крупных сделок: оператор MULTISPACE арендовал 10 900 кв. м в ВТБ Арена Парк, Business Club – 24 600 кв. м в Искра Парк под гибкий офис для Ozon, Практик – 2 800 кв. м в МФК Сотый.
Всего за III квартал объем сделок составил 46 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за весь 2020 год. В 2019 году был зарегистрирован рекордный объем сделок, 74 000 кв. м. По прогнозам CBRE, в 2022 году активность операторов сохранится на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.
Доля крупных операторов гибких офисных пространств продолжает сокращаться, с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 61% рынка. Лидером по объему открытых площадок остается SOK (9,3%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 8,8%. Другие крупные игроки: с равными долями Мой кабинет и WeWork (6,3%), Space 1 (6,1%), Ключ (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).
На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисных пространств. Так, за III квартал объем сделок в данном сегменте составил 47 000 кв. м, для сравнения за 1 полугодие 2021 года было арендовано 40 200 кв. м. В 2020 году объем сделок был в 2,5 раза меньше, 37 700 кв. м.
Верхний диапазон ставок аренды демонстрирует рост как за нефиксированное рабочее место, так и за рабочее место в сервисном офисе. Средний диапазон ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 13 000–30 000 руб., за рабочее место в сервисном офисе: 18 000–50 000 руб., максимальные ставки аренды, 30 000–55 000 руб., запрашиваются за рабочие места в центре
Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Крупные сделки III квартала 2021 года
Площадка |
Адрес |
Арендатор |
Площадь, кв. м. |
Искра Парк |
Ленинградский пр-т, 35 |
Ozon |
24 600 |
Новый Балчуг |
Садовническая ул., 9 |
СберМаркет |
7 800 |
Большевик Фаза || |
Ленинградский пр-т, д. 15 |
Магнит |
3 600 |
ЛеФорт Фаза || |
Электрозаводская ул.., 27 |
Hochland |
1 150 |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
«Высокие темпы восстановления спроса на рынке офисной недвижимости Москвы стимулировали увеличение активности в сегменте гибких офисов. Интерес компаний-арендаторов к гибким решениям аренды усиливается. На этом фоне операторы наращивают свои портфели, чтобы своевременно удовлетворять растущий спрос».
Россияне какого возраста оценивают свою стоимость на рынке труда максимально высоко? Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob выяснил, как с возрастом меняются зарплатные ожидания представителей 20 наиболее популярных профессиональных групп, проанализировав резюме 16000 москвичей с опытом работы по профессии от 1 года, опубликованных в течение последнего календарного года.
Пик средних рыночных зарплатных ожиданий в большинстве профессиональных групп приходится на возраст 30—39 лет. Так, к примеру, инженеры-энергетики в этом возрасте претендуют в среднем на 105 тыс. руб. в месяц. Максимум зарплатных ожиданий также чаще всего встречается в 30—39 лет. Специалист ожидает получать 150 тыс. рублей.
Пик средних рыночных зарплатных ожиданий электрогазосварщика приходится на возраст 40—49 лет. Так, в этом возрасте специалисты претендуют в среднем на 90 тыс. руб. в месяц. Максимальные ожидания в этой сфере также у представителей возраста 40–49 лет. Электросварщики претендуют на зарплату 150 тыс. рублей.
На 40—49 лет приходится пик средних зарплатных ожиданий у медработников: 130 тыс. руб. среди врачей-хирургов и 70 тыс. руб. среди медицинских сестер. Прорабы СМР и электрогазосварщики в 40—49 лет в среднем претендуют на доход выше, чем их более молодые и зрелые коллеги (110 и 90 тыс. руб. соответственно).
На возраст от 50 лет приходятся самые высокие средние зарплатные ожидания среди HR-менеджеров: 90 тыс. руб. в месяц по Москве. Юристы на такую зарплату претендуют и в 30—39, и после 50 лет.
Максимумы зарплатных ожиданий также чаще всего фиксируются в возрастной группе 30—39 лет. Так, например, самые высокие ожидания по зарплате характерны для возраста 30—39 лет среди дизайнеров (180 тыс. руб. в месяц), менеджеров по закупкам (200 тыс. руб.), юристов (250 тыс. руб.) и менеджеров по продажам (350 тыс. руб.).
Наиболее высокие зарплатные аппетиты зафиксированы в возрастной группе 40—49 лет среди соискателей должностей менеджера по персоналу, медицинской сестры, системного администратора, прораба СМР (по 200 тыс. руб.).
Среди резюме на соискание позиции кладовщика максимумы зарплатных ожиданий фиксируются как среди молодежи до 30 лет, так и среди кандидатов в возрасте от 30 до 39-ти (по 100 тыс. руб.). А вот среди бухгалтеров максимум в 150 тыс. руб. встречается в большинстве возрастных групп, лишь молодежь до 30 лет не решается на него претендовать.
Регион проведения: Москва
Дата создания резюме: с 1 октября 2020 года
Опыт работы по профессии: от 1 года
Объем выборки: 16000 резюме
Единица измерения: российский рубль
Позиция |
Зарплатные ожидания на полный рабочий день, Net (на руки, после уплаты налогов), руб. в месяц |
|||||||
средние (медиана) |
максимальные |
|||||||
18—29 лет |
30—39 лет |
40—49 лет |
от 50 лет |
18—29 лет |
30—39 лет |
40—49 лет |
от 50 лет |
|
Бухгалтер |
65000 |
70000 |
85000 |
77000 |
110000 |
150000 |
150000 |
150000 |
Врач-хирург |
100000 |
105000 |
130000 |
95000 |
200000 |
250000 |
200000 |
200000 |
Дизайнер |
70000 |
85000 |
80000 |
75000 |
150000 |
180000 |
120000 |
120000 |
Инженер-энергетик |
90000 |
105000 |
95000 |
75000 |
100000 |
150000 |
120000 |
100000 |
Кладовщик |
50000 |
50000 |
50000 |
50000 |
100000 |
100000 |
80000 |
80000 |
Медицинская сестра |
60000 |
68000 |
70000 |
65000 |
120000 |
150000 |
180000 |
160000 |
Менеджер по закупкам |
75000 |
85000 |
80000 |
78000 |
130000 |
200000 |
150000 |
150000 |
Менеджер по персоналу |
60000 |
70000 |
85000 |
90000 |
100000 |
150000 |
200000 |
150000 |
Менеджер по продажам |
80000 |
85000 |
80000 |
75000 |
300000 |
350000 |
250000 |
250000 |
Охранник |
67000 |
75000 |
60000 |
55000 |
150000 |
150000 |
180000 |
120000 |
Программист «1С» |
100000 |
180000 |
150000 |
120000 |
200000 |
250000 |
200000 |
150000 |
Продавец |
47000 |
50000 |
47000 |
45000 |
100000 |
150000 |
80000 |
80000 |
Проектировщик |
80000 |
87000 |
85000 |
80000 |
100000 |
150000 |
150000 |
100000 |
Производитель строительно-монтажных работ |
95000 |
95000 |
110000 |
95000 |
120000 |
150000 |
200000 |
150000 |
Системный администратор |
75000 |
90000 |
100000 |
85000 |
120000 |
200000 |
200000 |
150000 |
Сметчик |
85000 |
105000 |
95000 |
95000 |
120000 |
150000 |
130000 |
130000 |
Специалист по тестированию/QA |
60000 |
100000 |
80000 |
70000 |
100000 |
250000 |
120000 |
90000 |
Экономист |
70000 |
85000 |
75000 |
80000 |
115000 |
200000 |
150000 |
130000 |
Электрогазосварщик |
65000 |
80000 |
90000 |
75000 |
80000 |
120000 |
150000 |
100000 |
Юрист |
70000 |
90000 |
85000 |
90000 |
150000 |
250000 |
180000 |
200000 |