Половина новых жилых корпусов в Подмосковье строится к юго-востоку от МКАД
Юго-восточный «флюс» на стыке Москвы и Московской области продолжает расти. С начала года в 15-километровой полосе у МКАД между Варшавским и Носовихинским шоссе девелоперы приступили к строительству 95 корпусов – это половина от общего объема пополнений, влившихся в подмосковную экспозицию за десять месяцев. В октябре пропорция сохранилась. Согласно подсчетам специалистов Urbanus.ru, в течение месяца стартовал 21 жилой корпус. Из них 11 относятся к выбранной локации.
За текущий сезон экспозиция Московской области уже обновилась почти на треть: из 616 корпусов, представленных сегодня на рынке, 190 датируются 2021-м годом. Этот процесс сопровождается усилением позиций ведущих застройщиков. За последние десять месяцев семерка крупнейших компаний вывела в продажу 118 корпусов, то есть три пятых от общего пула. Самым агрессивным игроком себя показала Группа «Самолет», нарастившая свой пул сразу на 52 корпуса и сравнявшаяся по составу флотилии со своим главным конкурентом – ГК «ПИК». У обеих строительных империй теперь по 67 активных корпусов в областной экспозиции. С января по октябрь ПИК вывел 27 корпусов – вдвое меньше, чем «Самолет», но почти втрое больше, чем ближайшие конкуренты «Инград» и ГК «Гранель», на счету которых по 10 новых корпусов. Кампания 2021-го помогла «Инграду» закрепиться на третьей строчке в рейтинге подмосковных застройщиков с самыми большими объемами застройки. В пяти проектах «Инграда» в настоящее время сосредоточено 35 корпусов. Идущая следом «Гранель» располагает по состоянию на конец октября-начало ноября 30 корпусами в девяти проектах.
Застройщики, образующие второй эшелон лидерской группы, – «Сити-XXI век», «ГК «ФСК», «Главстрой Девелопмент» – в совокупности расширили свое представительство на 19 корпусов. В целом проекты компаний из топ-7 охватывают 42,4% всех корпусов на подмосковном рынке. Продуктивный сезон проводят также «Тройка РЭД» (плюс пять корпусов в двух новостройках) и «Град Девелопмент» (плюс шесть корпусов в ЖК «Домодедово парк. Новый квартал»).
В 2021-м географические приоритеты девелоперов сместились в юго-восточном направлении. Половина всех новых корпусов (95 единиц с 10,7 тыс. квартир и апартаментов) базируется в 15-километровой зоне между Варшавским и Носовихинском шоссе. Это территория городских округов Ленинский, Домодедово, Котельники, Лыткарино, Люберцы и южная часть Балашихи. За год здесь началась реализация девяти новостроек, а ряд уже функционирующих площадок получили дальнейшее пространственное развитие. Так, ЖК «Пригород Лесное» стал больше на восемь корпусов, ЖК «Восточное Бутово 2» – на пять, ЖК «Томилино парк», ЖК «Героев» и ЖК «Столичный» – на четыре. О шести корпусах третьей и четвертой очередей ЖК «Домодедово парк. Новый квартал» было упомянуто выше. К экспансии на юго-восток застройщиков мотивируют наличие пригодных земельных участков, развитая городская инфраструктура и хорошая транспортная доступность (действующий МЦД-2, запланированные МЦД-3 и МЦД-5).
Жилые комплексы Московской области, стартовавшие в октябре
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Городской округ |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов) |
|
Егорово Парк |
Группа «Самолет» |
Люберцы |
130,65 |
678 |
|
Светлый мир БиоПолис |
Seven Suns Development |
Ленинский |
109,91 |
648 |
В октябре указанная тенденция получила продолжение. За месяц строительные компании дали рынку 21 корпус (в том числе, ПИК и «Самолет» по шесть, ФСК и Seven Suns Development по три). 11 из них заключены как раз в секторе между Варшавским и Носовихинским шоссе. В этот пул вошли и два премьерных проекта – «Светлый мир БиоПолис» неподалеку от Горок и «Егорово парк» на Рязанском шоссе. «Светлый мир БиоПолис» был анонсирован еще летом, но официально продажи открылись только 22 октября. Это большое событие для сегмента малоэтажной недвижимости. Застройщик – Seven Suns Development – анонсировал развертывание 27 корпусов на участке в 48,6 га. Сейчас по этому адресу предлагаются одни из самых доступных лотов в ближнем поясе от МКАД. Минимальный бюджет студий (25,25 кв. м) равен 3,12 млн рублей, однокомнатных квартир (37,23 кв. м) – 4,12 млн рублей, двухкомнатных (48,56 кв. м) – 5,07 млн рублей. Пока что к реализации готовы три корпуса с примерно 600 юнитами. В «Егорово парк» уровень цен заметно выше. Однокомнатный объект (42,90 кв. м) в новостройке от Группы «Самолет» обойдется минимум в 5,95 млн рублей. Правда, в этот чек входят стоимость отделки, кухонного гарнитура и базового комплекта системы «умный дом». Предполагается, что после завершения строительства проект увеличит жилищный фонд Подмосковья на 0,5 млн кв. м. Помимо массива из 12-этажных жилых корпусов на 60,3 га будут размещены несколько детских садов, две школы и линейка спортивных площадок.
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в первые шесть месяцев 2021 года девелоперы приобрели более 665 га для строительства жилья и апартаментов. Объем инвестиций составил порядка $1 млрд. Показатель в два раза превышает результаты всего 2020 года, когда застройщики инвестировали около $500 млн в покупку более 332 га.
Превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (79% или 517 га) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленинградскую область. Наибольшим интересом пользовались Новосаратовка, Пушкин, Стрельна, Парголово, Новоселье, Мурино. В черте Санкт-Петербурга девелоперы купили порядка 138 га.
С точки зрения структуры спроса, наиболее активно пополняла земельный банк в 2021 году компания Setl Group, которая совокупно приобрела порядка 355 га, или 54% от всего объема купленных участков. Среди самых крупных сделок девелопера – покупка 59 га в Стрельне, 43 га в Пушкине и 40 га на территории «Невского завода» на проспекте Обуховской обороны.
На втором месте по объему приобретенных земельных участков находится КВС, который в начале года завершил сделку по покупке 85,5 га в составе проекта «Югтаун». На третьем месте расположилась группа «ПИК», которая суммарно приобрела 76,9 га, в том числе 18 га в проекте Ligovsky City, 16 га в Каменке и 6 га на территории завода «Алмаз-Антей» на Лермонтовском проспекте.
«Дефицит земельных участков в Санкт-Петербурге и рекордное повышение цен на жилье вновь делают периферийные районы интересными для девелоперов. Только 21% от приобретенных земельных участков приходится на Санкт-Петербург. Это значит, что застройщики находятся в непростой ситуации, когда конкуренция будет смещаться от ценовой политики в сторону качества продукта и создания комфортной среды. При этом, активный спрос застройщиков на земельные площадки стимулирует рост стоимости таких активов, что, в совокупности с увеличением стоимости стройматериалов, рабочей силы и необходимостью привлечения проектного финансирования, будет сдерживать возможное снижение цен в случае колебания спроса на жилье», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 522,6 тыс. кв.м и 10,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения сократился на 2,8% площади и 4,5% лотов. В годовой динамике наблюдается прирост второй месяц подряд - на 12,7% площади и 19,8% лотов. 92,7% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,3% экспозиции.
В июне не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми объемами в уже реализуемых проектах: ЖК Бунинские луга (корпус 3.6.3), ЖК Саларьево парк (корпуса 49,50), ЖК Переделкино Ближнее (корпус 10.5).
На территории НАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское – 54,9% (-3% за месяц, +22,1% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 75% за счет выхода нового проекта ЖК Прокшино и новых объемов в уже реализуемых проектах. На втором месте – поселение Десеновское с долей 16,4% (+0,8% за месяц, +6,3% за год), в котором объем экспозиции также вырос за год на 69%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 94,3% и Новофедоровское – 5,7%.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 44,6% площади (-5,3% за месяц, +8,8% за год), из которого на нулевом цикле находится 41,8% предложения (-0,2% за месяц, +11% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 27,5% предложения (+4,3% за месяц, -4% за год), из которого больше всего приходится на стадию фасадно-отделочных работ – 20% (+3% за месяц, -6,7% за год).
В ТАО почти все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности – 97,1% (+6,7% за месяц, +17% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 48,9% (+3,6% за месяц, +2,6% за год), на втором месте – с отделкой – 35,8% (-5,3% за месяц, -10,3% за год). На долю предчистовой отделки приходится 8% лотов (0% за месяц, +1,3% за год). Растет доля предложения с допопциями: с кухней – 6,8% (+2,2% за месяц, +6,8% за год) и с мебелью и кухней – 0,5% (-0,5% за месяц, -0,2% за год). В ТАО почти все предложение представлено без отделки – 98,6% (+5% за месяц, -2% за год).
По итогам июня 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 191,8 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +36,8% за год): в НАО – 199,6 тыс. руб. (+3,2% за месяц, +42,5% за год) и в ТАО – 94,1 тыс. руб. (-6,3% за месяц, +28,7% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 210,7 тыс. руб. (+3,8% за месяц, + 47,5% за год) и в поселении Московский – 204 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +42,2% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -152,3 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +16,1% за год). В поселениях ТАО Новофедоровское СВЦ составила 96,1 тыс. руб. (-8% за месяц, +31,4% за год) и Первомайское – 94 тыс. руб.
Средняя цена лота на первичном рынке ТиНАО составила 9,5 млн руб. (+3,6% за месяц, +27,7% за год): в НАО – 9,7 млн руб. (+4,4% за месяц, +29,4% за год) и в ТАО – 6,4 млн руб. (-4,2% за месяц, +68,2% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,4 млн руб. (+0% за месяц, +29,4% за год) и Московский – 11,2 млн руб. (+1,5% за месяц, +43,7% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское - 6,9 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,6% за год).
В поселениях ТАО Новофедоровское средняя цена лота составила 5,3 млн руб. (-0,5% за месяц, +40,3% за год) и Первомайское – 6,4 млн руб.
