Половина новых жилых корпусов в Подмосковье строится к юго-востоку от МКАД
Юго-восточный «флюс» на стыке Москвы и Московской области продолжает расти. С начала года в 15-километровой полосе у МКАД между Варшавским и Носовихинским шоссе девелоперы приступили к строительству 95 корпусов – это половина от общего объема пополнений, влившихся в подмосковную экспозицию за десять месяцев. В октябре пропорция сохранилась. Согласно подсчетам специалистов Urbanus.ru, в течение месяца стартовал 21 жилой корпус. Из них 11 относятся к выбранной локации.
За текущий сезон экспозиция Московской области уже обновилась почти на треть: из 616 корпусов, представленных сегодня на рынке, 190 датируются 2021-м годом. Этот процесс сопровождается усилением позиций ведущих застройщиков. За последние десять месяцев семерка крупнейших компаний вывела в продажу 118 корпусов, то есть три пятых от общего пула. Самым агрессивным игроком себя показала Группа «Самолет», нарастившая свой пул сразу на 52 корпуса и сравнявшаяся по составу флотилии со своим главным конкурентом – ГК «ПИК». У обеих строительных империй теперь по 67 активных корпусов в областной экспозиции. С января по октябрь ПИК вывел 27 корпусов – вдвое меньше, чем «Самолет», но почти втрое больше, чем ближайшие конкуренты «Инград» и ГК «Гранель», на счету которых по 10 новых корпусов. Кампания 2021-го помогла «Инграду» закрепиться на третьей строчке в рейтинге подмосковных застройщиков с самыми большими объемами застройки. В пяти проектах «Инграда» в настоящее время сосредоточено 35 корпусов. Идущая следом «Гранель» располагает по состоянию на конец октября-начало ноября 30 корпусами в девяти проектах.
Застройщики, образующие второй эшелон лидерской группы, – «Сити-XXI век», «ГК «ФСК», «Главстрой Девелопмент» – в совокупности расширили свое представительство на 19 корпусов. В целом проекты компаний из топ-7 охватывают 42,4% всех корпусов на подмосковном рынке. Продуктивный сезон проводят также «Тройка РЭД» (плюс пять корпусов в двух новостройках) и «Град Девелопмент» (плюс шесть корпусов в ЖК «Домодедово парк. Новый квартал»).
В 2021-м географические приоритеты девелоперов сместились в юго-восточном направлении. Половина всех новых корпусов (95 единиц с 10,7 тыс. квартир и апартаментов) базируется в 15-километровой зоне между Варшавским и Носовихинском шоссе. Это территория городских округов Ленинский, Домодедово, Котельники, Лыткарино, Люберцы и южная часть Балашихи. За год здесь началась реализация девяти новостроек, а ряд уже функционирующих площадок получили дальнейшее пространственное развитие. Так, ЖК «Пригород Лесное» стал больше на восемь корпусов, ЖК «Восточное Бутово 2» – на пять, ЖК «Томилино парк», ЖК «Героев» и ЖК «Столичный» – на четыре. О шести корпусах третьей и четвертой очередей ЖК «Домодедово парк. Новый квартал» было упомянуто выше. К экспансии на юго-восток застройщиков мотивируют наличие пригодных земельных участков, развитая городская инфраструктура и хорошая транспортная доступность (действующий МЦД-2, запланированные МЦД-3 и МЦД-5).
Жилые комплексы Московской области, стартовавшие в октябре
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Городской округ |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов) |
|
Егорово Парк |
Группа «Самолет» |
Люберцы |
130,65 |
678 |
|
Светлый мир БиоПолис |
Seven Suns Development |
Ленинский |
109,91 |
648 |
В октябре указанная тенденция получила продолжение. За месяц строительные компании дали рынку 21 корпус (в том числе, ПИК и «Самолет» по шесть, ФСК и Seven Suns Development по три). 11 из них заключены как раз в секторе между Варшавским и Носовихинским шоссе. В этот пул вошли и два премьерных проекта – «Светлый мир БиоПолис» неподалеку от Горок и «Егорово парк» на Рязанском шоссе. «Светлый мир БиоПолис» был анонсирован еще летом, но официально продажи открылись только 22 октября. Это большое событие для сегмента малоэтажной недвижимости. Застройщик – Seven Suns Development – анонсировал развертывание 27 корпусов на участке в 48,6 га. Сейчас по этому адресу предлагаются одни из самых доступных лотов в ближнем поясе от МКАД. Минимальный бюджет студий (25,25 кв. м) равен 3,12 млн рублей, однокомнатных квартир (37,23 кв. м) – 4,12 млн рублей, двухкомнатных (48,56 кв. м) – 5,07 млн рублей. Пока что к реализации готовы три корпуса с примерно 600 юнитами. В «Егорово парк» уровень цен заметно выше. Однокомнатный объект (42,90 кв. м) в новостройке от Группы «Самолет» обойдется минимум в 5,95 млн рублей. Правда, в этот чек входят стоимость отделки, кухонного гарнитура и базового комплекта системы «умный дом». Предполагается, что после завершения строительства проект увеличит жилищный фонд Подмосковья на 0,5 млн кв. м. Помимо массива из 12-этажных жилых корпусов на 60,3 га будут размещены несколько детских садов, две школы и линейка спортивных площадок.
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.
В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.
Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
