Половина новых жилых корпусов в Подмосковье строится к юго-востоку от МКАД
Юго-восточный «флюс» на стыке Москвы и Московской области продолжает расти. С начала года в 15-километровой полосе у МКАД между Варшавским и Носовихинским шоссе девелоперы приступили к строительству 95 корпусов – это половина от общего объема пополнений, влившихся в подмосковную экспозицию за десять месяцев. В октябре пропорция сохранилась. Согласно подсчетам специалистов Urbanus.ru, в течение месяца стартовал 21 жилой корпус. Из них 11 относятся к выбранной локации.
За текущий сезон экспозиция Московской области уже обновилась почти на треть: из 616 корпусов, представленных сегодня на рынке, 190 датируются 2021-м годом. Этот процесс сопровождается усилением позиций ведущих застройщиков. За последние десять месяцев семерка крупнейших компаний вывела в продажу 118 корпусов, то есть три пятых от общего пула. Самым агрессивным игроком себя показала Группа «Самолет», нарастившая свой пул сразу на 52 корпуса и сравнявшаяся по составу флотилии со своим главным конкурентом – ГК «ПИК». У обеих строительных империй теперь по 67 активных корпусов в областной экспозиции. С января по октябрь ПИК вывел 27 корпусов – вдвое меньше, чем «Самолет», но почти втрое больше, чем ближайшие конкуренты «Инград» и ГК «Гранель», на счету которых по 10 новых корпусов. Кампания 2021-го помогла «Инграду» закрепиться на третьей строчке в рейтинге подмосковных застройщиков с самыми большими объемами застройки. В пяти проектах «Инграда» в настоящее время сосредоточено 35 корпусов. Идущая следом «Гранель» располагает по состоянию на конец октября-начало ноября 30 корпусами в девяти проектах.
Застройщики, образующие второй эшелон лидерской группы, – «Сити-XXI век», «ГК «ФСК», «Главстрой Девелопмент» – в совокупности расширили свое представительство на 19 корпусов. В целом проекты компаний из топ-7 охватывают 42,4% всех корпусов на подмосковном рынке. Продуктивный сезон проводят также «Тройка РЭД» (плюс пять корпусов в двух новостройках) и «Град Девелопмент» (плюс шесть корпусов в ЖК «Домодедово парк. Новый квартал»).
В 2021-м географические приоритеты девелоперов сместились в юго-восточном направлении. Половина всех новых корпусов (95 единиц с 10,7 тыс. квартир и апартаментов) базируется в 15-километровой зоне между Варшавским и Носовихинском шоссе. Это территория городских округов Ленинский, Домодедово, Котельники, Лыткарино, Люберцы и южная часть Балашихи. За год здесь началась реализация девяти новостроек, а ряд уже функционирующих площадок получили дальнейшее пространственное развитие. Так, ЖК «Пригород Лесное» стал больше на восемь корпусов, ЖК «Восточное Бутово 2» – на пять, ЖК «Томилино парк», ЖК «Героев» и ЖК «Столичный» – на четыре. О шести корпусах третьей и четвертой очередей ЖК «Домодедово парк. Новый квартал» было упомянуто выше. К экспансии на юго-восток застройщиков мотивируют наличие пригодных земельных участков, развитая городская инфраструктура и хорошая транспортная доступность (действующий МЦД-2, запланированные МЦД-3 и МЦД-5).
Жилые комплексы Московской области, стартовавшие в октябре
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Городской округ |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов) |
|
Егорово Парк |
Группа «Самолет» |
Люберцы |
130,65 |
678 |
|
Светлый мир БиоПолис |
Seven Suns Development |
Ленинский |
109,91 |
648 |
В октябре указанная тенденция получила продолжение. За месяц строительные компании дали рынку 21 корпус (в том числе, ПИК и «Самолет» по шесть, ФСК и Seven Suns Development по три). 11 из них заключены как раз в секторе между Варшавским и Носовихинским шоссе. В этот пул вошли и два премьерных проекта – «Светлый мир БиоПолис» неподалеку от Горок и «Егорово парк» на Рязанском шоссе. «Светлый мир БиоПолис» был анонсирован еще летом, но официально продажи открылись только 22 октября. Это большое событие для сегмента малоэтажной недвижимости. Застройщик – Seven Suns Development – анонсировал развертывание 27 корпусов на участке в 48,6 га. Сейчас по этому адресу предлагаются одни из самых доступных лотов в ближнем поясе от МКАД. Минимальный бюджет студий (25,25 кв. м) равен 3,12 млн рублей, однокомнатных квартир (37,23 кв. м) – 4,12 млн рублей, двухкомнатных (48,56 кв. м) – 5,07 млн рублей. Пока что к реализации готовы три корпуса с примерно 600 юнитами. В «Егорово парк» уровень цен заметно выше. Однокомнатный объект (42,90 кв. м) в новостройке от Группы «Самолет» обойдется минимум в 5,95 млн рублей. Правда, в этот чек входят стоимость отделки, кухонного гарнитура и базового комплекта системы «умный дом». Предполагается, что после завершения строительства проект увеличит жилищный фонд Подмосковья на 0,5 млн кв. м. Помимо массива из 12-этажных жилых корпусов на 60,3 га будут размещены несколько детских садов, две школы и линейка спортивных площадок.
За 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7% или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики, на 19% или 1,09 млрд рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ РФ.
По доле просроченных кредитов в текущей задолженности, 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.
«Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года», — отмечает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Калининградская область |
1971 |
471,3% |
|
Чукотский автономный округ |
13 |
225,0% |
|
Севастополь |
31 |
138,5% |
|
Чеченская Республика |
251 |
73,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
251 |
60,9% |
|
Магаданская область |
69 |
46,8% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
659 |
40,2% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
460 |
37,3% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
229 |
33,9% |
|
Ярославская область |
582 |
31,1% |
|
Республика Саха (Якутия) |
985 |
29,4% |
|
Тамбовская область |
180 |
26,8% |
|
Республика Крым |
53 |
26,2% |
|
Ивановская область |
293 |
23,6% |
|
Республика Башкортостан |
1619 |
22,8% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.
Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).
В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.
Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность на строящееся жилье, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Республика Крым |
6 |
500,0% |
|
Ивановская область |
38 |
192,3% |
|
Астраханская область |
34 |
161,5% |
|
Республика Калмыкия |
9 |
125,0% |
|
Севастополь |
6 |
100,0% |
|
Республика Коми |
20 |
100,0% |
|
Удмуртская Республика |
13 |
85,7% |
|
Приморский край |
26 |
85,7% |
|
Тверская область |
51 |
82,1% |
|
Ленинградская область |
121 |
80,6% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12 |
71,4% |
|
Ставропольский край |
103 |
66,1% |
|
Республика Карелия |
13 |
62,5% |
|
Ярославская область |
101 |
55,4% |
|
Калининградская область |
26 |
52,9% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
«Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления новых проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства», — прокомментировал Денис Аксёнов.
Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году (подробнее см. в исследовании “Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене”).
«Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег», — отметил Денис Аксёнов.
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
|
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
|
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
|
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
|
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
|
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
|
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
|
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
|
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».