Рынок не заметил пересмотра льготной ипотеки - спрос на новостройки в 3 квартале упал лишь на 10%

15.11.2021 10:59

Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 3 кв 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Пересмотр программы льготной ипотеки привел к минимальному снижению спроса – число сделок относительно второго квартала снизилось на 10%. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге.

  • В 3 квартале в России заключено 209,4 тыс. ДДУ – это всего на 10% меньше, чем в предыдущем квартале, когда льготная ипотека действовала еще на старых условиях. Текущий спрос такой же, как и год назад.
  • С начала года зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
  • В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился. В семи регионах не прошло ни одной сделки.
  • Активнее всего число сделок увеличилось на юге России - 15% ДДУ зарегистрировано в Южном ФО, что вывело округ с четвертого на второе место по числу сделок всего за год.
  • В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область, Самарская область, Башкортостан).
  • В 27 регионах РФ с эскроу проходит более 90% сделок. За год доля таких субъектов выросла в пять раз. В целом по РФ доля ДДУ с эскроу-счетами по итогам квартала составила 66%.

Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

1. Спрос на новостройки просел на 10% с новой льготной ипотекой

Пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала (232,8 тыс. ДДУ), когда на рынке наблюдался повышенный спрос на фоне предстоящего пересмотра программы льготного кредитования, но больше, чем в 1 квартале 2021 г. (189,7 тыс. ДДУ), т.е. пересмотр условий выдачи льготной ипотеки не привел к существенному падению активности покупателей на первичном рынке.

В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) спрос оказался таким же: тогда было зарегистрировано 209,9 тыс. ДДУ – всего на 500 сделок больше, чем в 3 квартале 2021 года. Первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость – покупатели продолжают интересоваться рынком.

Всего с начала 2021 года Росреестр зарегистрировал по России 631,9 тыс. ДДУ. Это на 29% выше, чем за аналогичный период 2020 года (489 тыс.). Но не стоит забывать, что в прошлом году из-за локдауна и отсутствия в первом квартале льготной ипотеки, спрос был ограничен. Текущий спрос выше показателей 2019 года, когда ключевая ставка была сопоставимой, то есть ипотека выдавалась примерно на тех же условиях, что и сейчас, если не брать в расчет программу льготной ипотеки, которая «обнулилась» для многих регионов. В среднем в 2019 году ежеквартально регистрировалось 195,7 тыс. ДДУ. В 3 кв. 2021 году с обновленной льготной ипотекой – на 7% выше.

Динамика сделок на первичном рынке РФ, 2019-2021 гг.

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

2. В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился

Снижение числа сделок коснулось не всех регионов. В сравнении 2 кв. 2021 года число зарегистрированных ДДУ в 3 кв. увеличилось для 22 регионов – то есть четверть всех субъектов РФ нарастили спрос, несмотря на пересмотр программы льготного кредитования. Больше всего таких регионов – в Центральном ФО (7 из 22 по стране с положительной динамикой спроса). Впрочем, зачастую положительная динамика объясняется эффектом низкой базы, то есть в регионе проходит мало сделок, и даже прирост в несколько десятков или сотен ДДУ приводит к существенной положительной динамике в процентном выражении, но не по количеству сделок.

Например, в Калмыкии количество сделок выросло всего в 4 раза, но в абсолютном выражении это всего на 125 сделок больше, чем кварталом ранее. Среди десятка регионов-лидеров по росту спроса в семи квартальный прирост спроса оказался ниже тысячи сделок в месяц. Выделяется только Краснодарский край, где прирост составил 61% или 7,5 тыс. ДДУ за квартал. Среди всех регионов с положительной динамикой спроса еще в Тульской области и Ставропольском крае прирост составил более тысячи сделок за квартал.

Регионы-лидеры по росту спроса за 3 квартал 2021 года

 

Регион

Число ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика за квартал в %

Динамика за квартал в кол-ве ДДУ

1

Респ. Калмыкия

166

305%

125

2

Тульская обл.

2 794

98%

1 384

3

Краснодарский край

19 826

61%

7 489

4

Респ. Саха (Якутия)

811

57%

293

5

Хабаровский край

1 021

50%

340

6

Ставропольский край

4 287

42%

1 273

7

Респ. Марий Эл

701

37%

191

8

Ярославская обл.

1 443

37%

386

9

Владимирская обл.

1 465

32%

352

10

Липецкая обл.

729

22%

133

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

Еще в семи регионах не прошло ни одной сделки: Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва, Карачаево-Черкесская республика. Речь идет либо о регионах с минимальными объемами ввода жилья девелоперами, либо малонаселенных районах, либо регионах, где более актуально индивидуальное жилищное строительство.

В Москве за квартал число ДДУ снизилось на 12% или 4,3 тыс. ДДУ. В Московской области - на 19% или 7,4 тыс.

Максимальное падение числа сделок в процентном выражении отмечено для следующих регионов: Сахалинская область, Бурятия и Кабардино-Балкарская республика. Но в абсолютном выражении число сделок за квартал оказалось ниже всего на 200-400 ДДУ. Существенное падение (более чем на 2,2-2,5 тыс. за квартал) отмечено для Рязанской, Самарской, Новосибирской областей.

Регионы с максимальным падением спроса за квартал

 

Регион

Число ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика за квартал в %

Динамика за квартал в кол-ве ДДУ

1

Сахалинская обл.

156

-75%

-474

2

Респ. Бурятия

143

-62%

-230

3

Кабардино-Балкарская Респ.

213

-59%

-308

4

Респ. Дагестан

133

-50%

-133

5

Томская обл.

271

-45%

-220

6

Респ. Алтай

14

-42%

-10

7

Рязанская обл.

3 475

-39%

-2 229

8

Ямало-Ненецкий автономный округ

128

-38%

-78

9

Респ. Ингушетия

23

-38%

-14

10

Респ. Адыгея (Адыгея)

759

-37%

-444

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

3. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге

В разрезе отдельных Федеральных округов самая позитивная ситуация в Южном ФО, где относительно предыдущего квартала количество сделок на первичном рынке увеличилось на четверть, растет и вклад округа в общей структуре сделок по РФ. Сейчас это 15%, что меньше только Центрального ФО (38%). Хотя еще год назад Южный ФО по доле спроса уступал не только Центральному ФО, но и Приволжскому, а также - Северо-Западному. То есть россияне продолжают скупать недвижимость в курортных зонах. Среди всех регионов Южного ФО 65% ДДУ приходится на Краснодарский край.

В некоторых регионах наблюдается значительный дисбаланс между их вкладом в общее число сделок и в общую численность населения страны. Например, на Москву приходится 9% населения страны, но 15% всех ДДУ, на Московскую область - 5% населения и 12% ДДУ, на Санкт-Петербург - 4% населения и 8% ДДУ, на Краснодарский край 4% населения и 9% ДДУ. Это подтверждает тезис, что в данных регионах (“столицах” и главном курортном) вклад в общее число сделок дают не только местные жители, но и жители других регионов. В разрезе по федеральным округам также наблюдается дисбаланс: на ЦФО приходится 38% ДДУ, но только 27% населения, на СЗФО - 14% ДДУ и 7% населения, на ЮФО - 15% ДДУ и 8% населения. В ПФО и СФО и ДФО, напротив, доля по населению существенно выше, чем доля по ДДУ.

Доля федеральных округов (и некоторых регионов) в общем числе ДДУ за 3 квартал и в общей численности населения страны

Федеральный округ (регион)

Доля в ДДУ

Доля в населении

Центральный ФО

38%

27%

   Московская область

12%

5%

   Москва

15%

9%

Северо-Западный ФО

14%

10%

   Санкт-Петербург

8%

4%

Южный ФО

15%

11%

   Краснодарский край

9%

4%

Северо-Кавказский ФО

3%

7%

Приволжский ФО

14%

20%

Уральский ФО

8%

8%

Сибирский ФО

6%

12%

Дальневосточный ФО

2%

5%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата

Минимальная доля сделок традиционно проходит в Северо-Кавказском ФО (1%), чем объясняется высокая волатильность в приросте (+88% в годовой динамике), хотя количество сделок увеличилось всего на 2,6 тыс. ДДУ за весь квартал. Такое небольшое количество ДДУ объясняется, во-первых, высокой популярность ИЖС, т.е. жители республик нередко предпочитают частный сектор, а не многоквартирные дома. Во-вторых, в республиках Северного Кавказа сложнее получить ипотеку из-за высокой доли просрочки и невысоких официальных доходов.

 

 

Кол-во ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика сделок относительно 2 кв. 2021

Динамика сделок относительно 3 кв. 2020

Доля спроса ФО в 3 кв. 2021

Доля спроса ФО в 3 кв. 2020

Центральный ФО

79,4

6%

36%

38%

36%

Южный ФО

30,6

25%

12%

15%

12%

Приволжский ФО

28,8

-21%

17%

14%

17%

Северо-Западный ФО

28,7

-10%

15%

14%

15%

Уральский ФО

17,8

2%

8%

8%

8%

Сибирский ФО

13,9

-20%

8%

7%

8%

Северо-Кавказский ФО

5,5

88%

1%

3%

1%

Дальневосточный ФО

4,7

5%

2%

2%

2%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

 

  • В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке

На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это аналогично показателю за 1 полугодие 2021 года. Для сравнения в 3 квартале 2020 г. на 10 регионов-лидеров приходилось 59,1% от общего количества ДДУ. Концентрация спроса нарастает.

Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (32,3 тыс.). Далее следуют Московская область (26,1 тыс.), Краснодарский край (19,8 тыс.), Санкт-Петербург (17,4 тыс.), Свердловская область (8,0 тыс.), Новосибирская область (6,3 тыс.), Ростовская область (6,0 тыс.), Тюменская область (5,3 тыс.), Башкортостан (4,6 тыс.), Самарская область (4,4 тыс.). тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области - это регионы с городами-миллионниками.

Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Башкортостана и Самарской области были Ленинградская область и Татарстан. Впервые Краснодарский край по числу ДДУ обошел Санкт-Петербург. Регион существенно нарастил число сделок - при общем сокращении числа ДДУ на 10% за квартал, здесь их количество увеличилось сразу на 61%. Еще один регион из топа, где количество сделок значительно возросло - Ростовская область (+19%).

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 3 квартале 2021 года

№

Субъект

Кол-во сделок, тыс. шт

Относительно 3 квартала 2020 г.

Относительно 2 квартала 2021 г.

Доля от всего рынка

1

Москва

32,3

5%

-12%

15,4%

2

Московская область

26,1

14%

-22%

12,5%

3

Краснодарский край

19,8

55%

61%

9,5%

4

Санкт-Петербург

17,4

-2%

-19%

8,3%

5

Свердловская область

8,0

3%

1%

3,8%

6

Новосибирская область

6,3

-22%

-28%

3,0%

7

Ростовская область

6,0

-5%

19%

2,8%

8

Тюменская область

5,3

-5%

5%

2,5%

9

Республика Башкортостан

4,6

-14%

-6%

2,2%

10

Самарская область

4,4

18%

-34%

2,1%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата

 4. В трети регионов с эскроу проходят более 90% сделок

Ежеквартально в целом по России наблюдается рост доли сделок на первичном рынке, открытых с помощью счетов эскроу. По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке прошли по новым правилам. Еще во втором квартале 2021 года доля таких сделок составляла 62%, а в 1 кв. 2021 года – 53%. Для сравнения – по итогам всего 2020 года показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%.

Доля сделок с эскроу-счетами на первичном рынке РФ

 

Доля ДДУ с эскроу-счетами

Ежеквартальный прирост доли, п.п.

1 кв. 2020

24%

2 кв. 2020

29%

5

3 кв. 2020

37%

8

4 кв. 2020

49%

12

1 кв. 2021

53%

4

2 кв. 2021

62%

8

3 кв. 2021

66%

4

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

 

Лидеры по числу ДДУ со счетами эскроу в 3 кв. 2021 года практически полностью совпадают с лидерами по общему числу сделок. В топ-10 Москва (23,5 тыс.), Краснодарский край (16,3 тыс.), Санкт-Петербург (8,3 тыс.), Московская область (5,2 тыс.), Тюменская область (5,1 тыс.), Новосибирская и Ростовская области (по 4,2 тыс.), Свердловская область (4,8 тыс.), Воронежская область (3,7 тыс.), Самарская область (3,3 тыс.). Отличие лишь в одном регионе - вместо Башкортостана в лидерах оказалась Воронежская область с высокой долей эскроу (91%). Высокая доля сделок с эскроу также в Тюменской области (97%), за счет чего регион, занимающий только 8 место по общему числу сделок выходит на 5 место в рейтинге по эскроу.

Доля сделок, проведенных с эскроу-счетами во многом зависит от конкретного региона. Есть регионы, где с открытием эскроу прошли абсолютно все сделки третьего квартала 2021 года. Это 7 регионов: Коми, Новгородская обл., Ингушетия, Мордовия, Оренбургская обл., Алтай и Амурская обл. Впрочем, данные субъекты РФ отличаются минимальным числом сделок (максимальные продажи в 1200 сделок среди перечисленных регионов отмечены в Оренбургской области). Еще в 20 регионах с эскроу прошли более 90% сделок. Для сравнения – еще год назад, в 3 кв. 2020 года количество регионов, где в эскроу прошло более 90% сделок (в том числе все сделки с эскроу) было всего пять.  То есть количество таких регионов за год выросла в пять раз (с 5 до 27).

Минимальная доля сделок с открытием эскроу-счетов отмечена в Чечне (6%) и Кабардино-Балкарии (8%). По остальным регионам, где прошли сделки, доля сделок с эскроу выше 10%. Год назад количество регионов, где с эскроу проходило менее 10% сделок было восемь.

То есть надежность вложений в первичный рынок повышается: в трети регионов подавляющая часть сделок проходит по новым правилам.

В Москве с эскроу в 3 кв. 2021 года прошли 73% сделок против 30% год назад. В Санкт-Петербурге – 48% против 12% годом ранее.

«Интерес к первичном рынку сохранятся и с «обнулением» льготной ипотеки, во многом это заслуга самих застройщиков, которые разрабатывают собственные субсидированные программы, разработанные совместно с банками, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитика. – Однако не во всех проектах возможна такая субсидированная ипотека, обычно такие продукты предлагают крупные компании и в масштабных проектах. Поэтому основная часть покупателей вынуждена вписывать сумму займа под трехмиллионный лимит для господдержки или же брать ипотеку по высоким ставкам. При аналогичной ключевой ставке два года назад кредиты на первичном рынке выдавались в среднем под 9,2% годовых -  можно рассчитывать на аналогичные рыночные условия от банков уже в конце этого года. Поэтому в четвертом квартале мы ожидаем снижения спроса, в том числе - из-за введенных ограничений  с нерабочими днями».

Регион

Общее число сделок

Динамика числа сделок за год

Динамика числа сделок за квартал

Доля сделок с эскроу-счетами от общего

  количества

Доля региона от общего числа ДДУ

Доля региона от общей численности населения

Российская Федерация

209363

-2%

-10%

66%

 

 

Центральный ФО

79438

6%

-13%

52%

38%

27%

г. Москва

32251

5%

-12%

73%

15%

9%

Московская область

26085

14%

-22%

20%

12%

5%

Воронежская область

4023

-5%

-1%

91%

2%

2%

Рязанская область

3475

6%

-39%

27%

2%

1%

Тульская область

2794

102%

98%

19%

1%

1%

Калужская область

1512

32%

5%

43%

1%

1%

Владимирская область

1465

-15%

32%

38%

1%

1%

Ярославская область

1443

10%

37%

63%

1%

1%

Тверская область

1115

-12%

13%

93%

1%

1%

Брянская область

953

-35%

-17%

74%

0%

1%

Смоленская область

786

1%

-8%

86%

0%

1%

Липецкая область

729

-30%

22%

66%

0%

1%

Белгородская область

664

39%

5%

73%

0%

1%

Тамбовская область

567

-28%

-22%

89%

0%

1%

Орловская область

532

-44%

-20%

97%

0%

1%

Курская область

365

-23%

-20%

95%

0%

1%

Ивановская область

345

-35%

-3%

31%

0%

1%

Костромская область

334

-18%

-2%

87%

0%

0%

Северо-Западный ФО

28656

-10%

-19%

56%

14%

10%

г. Санкт-Петербург

17357

-2%

-19%

48%

8%

4%

Ленинградская область

4288

-29%

-23%

75%

2%

1%

Калининградская область

3119

1%

-16%

69%

1%

1%

Архангельская область

1277

-25%

-20%

18%

1%

1%

Вологодская область

870

-28%

-22%

78%

0%

1%

Республика Карелия

633

-26%

-19%

81%

0%

0%

Республика Коми

491

12%

19%

100%

0%

1%

Псковская область

426

29%

-12%

85%

0%

0%

Новгородская область

195

-42%

-20%

100%

0%

0%

Южный ФО

30605

25%

31%

79%

15%

11%

Краснодарский край

19826

55%

61%

82%

9%

4%

Ростовская область

5957

-5%

19%

82%

3%

3%

Республика Крым и Севастополь

2142

-20%

-13%

45%

1%

2%

Волгоградская область

1403

-14%

-26%

86%

1%

2%

Республика Адыгея

759

-3%

-37%

34%

0%

0%

Астраханская область

352

15%

-14%

84%

0%

1%

Республика Калмыкия

166

57%

305%

99%

0%

0%

Северо-Кавказский ФО

5499

88%

20%

58%

3%

7%

Ставропольский край

4287

96%

42%

61%

2%

2%

Республика Северная

825

89%

14%

63%

0%

0%

Кабардино-Балкарская

213

188%

-59%

8%

0%

1%

Республика Дагестан

133

-34%

-50%

32%

0%

2%

Республика Ингушетия

23

667%

-38%

100%

0%

0%

Чеченская Республика

18

-31%

-25%

6%

0%

1%

Приволжский ФО

28798

-21%

-21%

83%

14%

20%

Республика Башкортостан

4556

-14%

-6%

55%

2%

3%

Самарская область

4437

18%

-34%

73%

2%

2%

Республика Татарстан

3606

-43%

-28%

82%

2%

3%

Пермский край

2775

-37%

-27%

98%

1%

2%

Нижегородская область

2635

-16%

1%

97%

1%

2%

Удмуртская Республика

2026

-14%

-23%

96%

1%

1%

Саратовская область

1575

-2%

-28%

89%

1%

2%

Чувашская Республика

1491

-43%

-13%

92%

1%

1%

Пензенская область

1455

-33%

-36%

84%

1%

1%

Ульяновская область

1306

4%

3%

91%

1%

1%

Оренбургская область

1220

-12%

-29%

100%

1%

1%

Республика Марий Эл

701

-9%

37%

82%

0%

0%

Кировская область

685

-53%

-4%

96%

0%

1%

Республика Мордовия

330

393%

-7%

100%

0%

1%

Уральский ФО

17775

2%

-3%

79%

8%

8%

Свердловская область

7952

3%

1%

60%

4%

3%

Тюменская область

5329

-5%

5%

97%

3%

1%

Челябинская область

3054

3%

-13%

86%

1%

2%

ХМАО

815

17%

-11%

98%

0%

1%

Курганская область

497

93%

-35%

95%

0%

1%

ЯНАО

128

-18%

-38%

94%

0%

0%

Сибирский ФО

13912

-20%

-25%

84%

7%

12%

Новосибирская область

6258

-22%

-28%

79%

3%

2%

Красноярский край

2326

-19%

-21%

93%

1%

2%

Алтайский край

2172

-26%

-28%

92%

1%

2%

Иркутская область

1316

-16%

-13%

69%

1%

2%

Кемеровская область

916

24%

-6%

97%

0%

2%

Омская область

419

-33%

-10%

75%

0%

1%

Томская область

271

40%

-45%

78%

0%

1%

Республика Хакасия

220

-38%

-23%

97%

0%

0%

Республика Алтай

14

-26%

-42%

100%

0%

0%

Дальневосточный ФО

4680

5%

1%

80%

2%

6%

Приморский край

2205

55%

5%

96%

1%

1%

Хабаровский край

1021

46%

50%

66%

0%

1%

Республика Саха (Якутия)

811
ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: http://litcult.ru
МЕТКИ: НОВОСТРОЙКИ, ЦИАН, первичный рынок жилья, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
Подписывайтесь на нас:

«Метриум»: За год новостройки подорожали в 74 из 125 районов Москвы
13.11.2020 10:08

По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев цены на новостройки выросли в 74 из 89 районов Москвы, где представлены жилые и апартаментные комплексы от застройщиков (всего в Москве 125 районов). Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе Москве, где стоимость среднего квадрата превысила 1,3 млн рублей, а самые доступные варианты нового жилья можно купить в Северном районе по 137 тыс. рублей за кв.м. В районах с высокой конкуренцией новостройки подорожали на 10-40%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», московские застройщики ведут продажи новостроек в 89 районах столицы. За последний год в 74 из них зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра в местных новостройках.

Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе столицы. Сейчас девелоперы реализуют здесь четыре комплекса, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,3 млн рублей, что в два раза больше, чем год назад (654 тыс. рублей за кв.м). Это самый высокий темп роста цен среди всех районов Москвы. Средняя стоимость квартиры повысилась до 191 млн рублей. Впрочем, аналитики «Метриум» поясняют, что предложение на локальном рынке небольшое, поэтому увеличение цены связано с изменением его структуры – более доступные варианты раскуплены, а конкуренция проектов относительно невысокая.

Самые доступные варианты нового жилья от застройщика можно найти в районе Северный. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 137 тыс. рублей, а цена квартиры в среднем достигает 6,7 млн рублей. За последний год цены выросли здесь на 31%. Правда, конкуренции в этом районе практически нет – в продаже только один жилой комплекс.

Однако эксперты «Метриум» отметили быстрый рост цен и в районах с высокой конкуренцией. К примеру, в Раменках, где застройщики реализуют 16 проектов, средний квадрат за год подорожал на 38% до 469 тыс. рублей, в Хамовниках (19 проектов) – на 35% до 1,2 млн рублей за кв.м, в Даниловском районе (16 проектов) – на 22% до 315 тыс., в Басманном районе (13 проектов) – на 19% до 419 тыс. рублей, в Хорошёво-Мнёвниках (15 проектов) – на 16% до 342 тыс. рублей за кв.м.

«Поскольку цены выросли в подавляющем большинстве районов, у этого процесса есть объективные причины, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Главная из них – небывалый рост активности покупателей, вызванный снижением ставок по ипотеке. Вторая причина следует из первой – резко сократилось предложение и изменилась его структура в пользу оставшихся в продаже дорогих вариантов квартир. Также следует отметить высокую активность инвесторов. В нашем проекте за прошедший год средний квадратный метр вырос в цене на 19%, хотя еще 3-4 года назад застройщики и инвесторы рассчитывали на капитализацию в 20-30% за весь период реализации комплекса (более 2 лет)».

Тем не менее в некоторых районах цены снизились. Заметнее всего сократилась средняя стоимость «квадрата» в Лианозове – до 151 тыс. рублей, что на 37% меньше, чем год назад. Впрочем, в этом районе реализуется только один проект, поэтому динамику скорее всего обусловила структура предложения. Похожая ситуация в Ясеневе, где средний квадрат подешевел на 22% до 175 тыс. рублей при том, что сейчас здесь есть два проекта новостроек, а объем предложения вырос.

Из локаций с высокой конкуренцией по темпам снижения цен эксперты «Метриум» также выделяют Замоскворечье (здесь реализуют семь комплексов), где квадрат стал дешевле на 19% (сейчас – 455 тыс. рублей за кв.м). На 11% снизилась средняя стоимость квадратного метра в Таганском районе, где реализуют 10 проектов в среднем по 780 тыс. рублей за кв.м. В Беговом районе (также 10 проектов) средний «квадрат» подешевел на 3% до 288 тыс. рублей.

Практически не изменились цены, то есть рост или падение осталось в пределах ±2%, в Арбате (911 тыс. рублей за кв.м), Гагаринском районе (477 тыс. рублей за кв.м), Обручевском районе (282 тыс. рублей за кв.м), Левобережном районе (250 тыс. рублей за кв.м), Измайлове (216 тыс. рублей за кв.м), Коптеве (195 тыс. рублей за кв.м), Бирюлёве Восточном (157 тыс. рублей за кв.м).

Примечательно, что в ряде районов за пределами Центрального административного округа новостройки оказались дороже, чем в центре. К примеру, в районе Дорогомилово (ЗАО) средний квадрат обходится в 533 тыс. рублей за кв.м, что дороже чем в Пресненском районе (ЦАО, 528 тыс. рублей за кв.м.). Раменки (ЗАО, 469 тыс. рублей за кв.м) дороже Замосковоречья (455 тыс. рублей) и Басманного района (419 тыс. рублей за кв.м), которые также находятся в ЦАО.

Самыми дорогими районами Москвы за пределами МКАД стали Ново-Переделкино (220 тыс. рублей за кв.м) и Солнцево (219 тыс. рублей за кв.м.). Они оказались дороже находящихся в пределах МКАД районов Измайлово (216 тыс. рублей за кв.м), Рязанского (215 тыс. рублей за кв.м), Останкинского (214 тыс. рублей за кв.м), Нижегородского (210 тыс. рублей за кв.м) и других.

«Как видим, бурный рост цен охватил практически все районы столицы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадрат подорожал как в престижных, так и в демократичных локациях; как с высокой, так и с низкой конкуренцией застройщиков. Причем в большинстве районов средний квадратный метр подорожал больше, чем на 10%. Только в 23 из 89 районов, где представлены новостройки, расценки не превышают 200 тыс. рублей за кв.м. На мой взгляд, это связано с тем, что в последние годы власти города активно инвестировали в развитие разных районов, которые прежде были обделены вниманием в плане строительства и ремонта инфраструктуры, а также благоустройства. Сейчас эти межрайонные различия сглаживаются, что отражается в динамике цен».


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: МЕТРИУМ, НОВОСТРОЙКИ, МОСКВА
Подписывайтесь на нас:

«Метриум»: Предложение премиальных студий в новостройках Москвы сократилось наполовину
12.11.2020 09:30

С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По этому показателю студии опередили все другие типы квартиры и апартаментов в комплексах премиум-класса, предложение которых упало не столь значительно (20-30%).

По итогам III квартала предложение студий на рынке новостроек премиум-класса сократилось на 57%. Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные студии всегда были редким предложением, но сейчас они буквально стали «штучными». Если в конце 2019 года в сегменте было представлено 116 студий, то к концу III квартала 2020 года их предложение снизилось до 50 единиц. Это самый низкий показатель за последние 2,5 года – максимум был в конце 2018 года, когда на рынке было почти 350 таких объектов.

Примечательно, что предложение студий сократилось заметнее, чем у других типов помещений в премиум-классе. Так, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже снизилось с начала года только на 6%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 32%, многокомнатных (4+) – на 24%.

Сейчас чаще всего в премиальных новостройках застройщики предлагают двухкомнатные квартиры, которые составляют 30% рынка. За ними следуют однокомнатные квартиры (29%), трехкомнатные и многокомнатные квартиры (19% и 20%). Доля студий опустилась между тем до 2%.

Привлекательность студий может быть связана с их низкой удельной стоимостью, отмечают эксперты «Метриум». Средняя цена «квадрата» в премиальной студии – 472 тыс. рублей, тогда как у однокомнатной квартиры – 502 тыс. рублей, двухкомнатной – 510 тыс. рублей, у трехкомнатной – 622 тыс. рублей, а многокомнатной – 683 тыс. рублей. То есть чем больше объект в премиум-классе, тем выше его удельная стоимость, тогда как в других классах наоборот.  

«Студии весьма специфичный продукт для высокобюджетного рынка жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в массовом сегменте и отчасти в бизнес-классе студия – это главным образом антикризисный вариант для тех, у кого нет денег на однокомнатную квартиру, то в премиальном и элитном классах это не так. Студии покупают для очень конкретных и утилитарных целей, скажем, чтобы останавливаться на ночь в Москве рядом с офисом в центре, а не ехать домой в пригород. Нередко обеспеченные жители регионов приобретают студии для временных и нечастых остановок в Москве, а в другое время сдают их в аренду. Студию могут купить как временный перевалочный пункт и для детей, скажем, рядом с вузом. Так или иначе потенциальная аудитория покупателей очень узкая и специфичная, поэтому студии непросто продавать. С этим связана их более низкая стоимость в расчете на квадратный метр. Отчасти это могло стимулировать спрос на них со стороны клиентов, которые покупали их для объединения с соседними недостаточно большими апартаментами или квартирами».

Средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в III квартале составила 16,8 млн рублей (средняя площадь – 35,7 кв.м). Однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем обходились в 28,6 млн рублей (57 кв.м), двухкомнатные – 44,4 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатные – 78,7 млн рублей ( 126,6 кв.м), многокомнатные – 110,1 млн рублей (161,1 кв.м).


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: МЕТРИУМ, НОВОСТРОЙКИ, МОСКВА
Подписывайтесь на нас: