Рынок не заметил пересмотра льготной ипотеки - спрос на новостройки в 3 квартале упал лишь на 10%

15.11.2021 10:59

Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 3 кв 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Пересмотр программы льготной ипотеки привел к минимальному снижению спроса – число сделок относительно второго квартала снизилось на 10%. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге.

  • В 3 квартале в России заключено 209,4 тыс. ДДУ – это всего на 10% меньше, чем в предыдущем квартале, когда льготная ипотека действовала еще на старых условиях. Текущий спрос такой же, как и год назад.
  • С начала года зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
  • В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился. В семи регионах не прошло ни одной сделки.
  • Активнее всего число сделок увеличилось на юге России - 15% ДДУ зарегистрировано в Южном ФО, что вывело округ с четвертого на второе место по числу сделок всего за год.
  • В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область, Самарская область, Башкортостан).
  • В 27 регионах РФ с эскроу проходит более 90% сделок. За год доля таких субъектов выросла в пять раз. В целом по РФ доля ДДУ с эскроу-счетами по итогам квартала составила 66%.

Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

1. Спрос на новостройки просел на 10% с новой льготной ипотекой

Пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала (232,8 тыс. ДДУ), когда на рынке наблюдался повышенный спрос на фоне предстоящего пересмотра программы льготного кредитования, но больше, чем в 1 квартале 2021 г. (189,7 тыс. ДДУ), т.е. пересмотр условий выдачи льготной ипотеки не привел к существенному падению активности покупателей на первичном рынке.

В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) спрос оказался таким же: тогда было зарегистрировано 209,9 тыс. ДДУ – всего на 500 сделок больше, чем в 3 квартале 2021 года. Первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость – покупатели продолжают интересоваться рынком.

Всего с начала 2021 года Росреестр зарегистрировал по России 631,9 тыс. ДДУ. Это на 29% выше, чем за аналогичный период 2020 года (489 тыс.). Но не стоит забывать, что в прошлом году из-за локдауна и отсутствия в первом квартале льготной ипотеки, спрос был ограничен. Текущий спрос выше показателей 2019 года, когда ключевая ставка была сопоставимой, то есть ипотека выдавалась примерно на тех же условиях, что и сейчас, если не брать в расчет программу льготной ипотеки, которая «обнулилась» для многих регионов. В среднем в 2019 году ежеквартально регистрировалось 195,7 тыс. ДДУ. В 3 кв. 2021 году с обновленной льготной ипотекой – на 7% выше.

Динамика сделок на первичном рынке РФ, 2019-2021 гг.

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

2. В четверти регионов спрос на первичном рынке увеличился

Снижение числа сделок коснулось не всех регионов. В сравнении 2 кв. 2021 года число зарегистрированных ДДУ в 3 кв. увеличилось для 22 регионов – то есть четверть всех субъектов РФ нарастили спрос, несмотря на пересмотр программы льготного кредитования. Больше всего таких регионов – в Центральном ФО (7 из 22 по стране с положительной динамикой спроса). Впрочем, зачастую положительная динамика объясняется эффектом низкой базы, то есть в регионе проходит мало сделок, и даже прирост в несколько десятков или сотен ДДУ приводит к существенной положительной динамике в процентном выражении, но не по количеству сделок.

Например, в Калмыкии количество сделок выросло всего в 4 раза, но в абсолютном выражении это всего на 125 сделок больше, чем кварталом ранее. Среди десятка регионов-лидеров по росту спроса в семи квартальный прирост спроса оказался ниже тысячи сделок в месяц. Выделяется только Краснодарский край, где прирост составил 61% или 7,5 тыс. ДДУ за квартал. Среди всех регионов с положительной динамикой спроса еще в Тульской области и Ставропольском крае прирост составил более тысячи сделок за квартал.

Регионы-лидеры по росту спроса за 3 квартал 2021 года

 

Регион

Число ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика за квартал в %

Динамика за квартал в кол-ве ДДУ

1

Респ. Калмыкия

166

305%

125

2

Тульская обл.

2 794

98%

1 384

3

Краснодарский край

19 826

61%

7 489

4

Респ. Саха (Якутия)

811

57%

293

5

Хабаровский край

1 021

50%

340

6

Ставропольский край

4 287

42%

1 273

7

Респ. Марий Эл

701

37%

191

8

Ярославская обл.

1 443

37%

386

9

Владимирская обл.

1 465

32%

352

10

Липецкая обл.

729

22%

133

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

Еще в семи регионах не прошло ни одной сделки: Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва, Карачаево-Черкесская республика. Речь идет либо о регионах с минимальными объемами ввода жилья девелоперами, либо малонаселенных районах, либо регионах, где более актуально индивидуальное жилищное строительство.

В Москве за квартал число ДДУ снизилось на 12% или 4,3 тыс. ДДУ. В Московской области - на 19% или 7,4 тыс.

Максимальное падение числа сделок в процентном выражении отмечено для следующих регионов: Сахалинская область, Бурятия и Кабардино-Балкарская республика. Но в абсолютном выражении число сделок за квартал оказалось ниже всего на 200-400 ДДУ. Существенное падение (более чем на 2,2-2,5 тыс. за квартал) отмечено для Рязанской, Самарской, Новосибирской областей.

Регионы с максимальным падением спроса за квартал

 

Регион

Число ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика за квартал в %

Динамика за квартал в кол-ве ДДУ

1

Сахалинская обл.

156

-75%

-474

2

Респ. Бурятия

143

-62%

-230

3

Кабардино-Балкарская Респ.

213

-59%

-308

4

Респ. Дагестан

133

-50%

-133

5

Томская обл.

271

-45%

-220

6

Респ. Алтай

14

-42%

-10

7

Рязанская обл.

3 475

-39%

-2 229

8

Ямало-Ненецкий автономный округ

128

-38%

-78

9

Респ. Ингушетия

23

-38%

-14

10

Респ. Адыгея (Адыгея)

759

-37%

-444

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

3. Россияне продолжают скупать недвижимость на юге

В разрезе отдельных Федеральных округов самая позитивная ситуация в Южном ФО, где относительно предыдущего квартала количество сделок на первичном рынке увеличилось на четверть, растет и вклад округа в общей структуре сделок по РФ. Сейчас это 15%, что меньше только Центрального ФО (38%). Хотя еще год назад Южный ФО по доле спроса уступал не только Центральному ФО, но и Приволжскому, а также - Северо-Западному. То есть россияне продолжают скупать недвижимость в курортных зонах. Среди всех регионов Южного ФО 65% ДДУ приходится на Краснодарский край.

В некоторых регионах наблюдается значительный дисбаланс между их вкладом в общее число сделок и в общую численность населения страны. Например, на Москву приходится 9% населения страны, но 15% всех ДДУ, на Московскую область - 5% населения и 12% ДДУ, на Санкт-Петербург - 4% населения и 8% ДДУ, на Краснодарский край 4% населения и 9% ДДУ. Это подтверждает тезис, что в данных регионах (“столицах” и главном курортном) вклад в общее число сделок дают не только местные жители, но и жители других регионов. В разрезе по федеральным округам также наблюдается дисбаланс: на ЦФО приходится 38% ДДУ, но только 27% населения, на СЗФО - 14% ДДУ и 7% населения, на ЮФО - 15% ДДУ и 8% населения. В ПФО и СФО и ДФО, напротив, доля по населению существенно выше, чем доля по ДДУ.

Доля федеральных округов (и некоторых регионов) в общем числе ДДУ за 3 квартал и в общей численности населения страны

Федеральный округ (регион)

Доля в ДДУ

Доля в населении

Центральный ФО

38%

27%

   Московская область

12%

5%

   Москва

15%

9%

Северо-Западный ФО

14%

10%

   Санкт-Петербург

8%

4%

Южный ФО

15%

11%

   Краснодарский край

9%

4%

Северо-Кавказский ФО

3%

7%

Приволжский ФО

14%

20%

Уральский ФО

8%

8%

Сибирский ФО

6%

12%

Дальневосточный ФО

2%

5%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата

Минимальная доля сделок традиционно проходит в Северо-Кавказском ФО (1%), чем объясняется высокая волатильность в приросте (+88% в годовой динамике), хотя количество сделок увеличилось всего на 2,6 тыс. ДДУ за весь квартал. Такое небольшое количество ДДУ объясняется, во-первых, высокой популярность ИЖС, т.е. жители республик нередко предпочитают частный сектор, а не многоквартирные дома. Во-вторых, в республиках Северного Кавказа сложнее получить ипотеку из-за высокой доли просрочки и невысоких официальных доходов.

 

 

Кол-во ДДУ, 3 кв. 2021

Динамика сделок относительно 2 кв. 2021

Динамика сделок относительно 3 кв. 2020

Доля спроса ФО в 3 кв. 2021

Доля спроса ФО в 3 кв. 2020

Центральный ФО

79,4

6%

36%

38%

36%

Южный ФО

30,6

25%

12%

15%

12%

Приволжский ФО

28,8

-21%

17%

14%

17%

Северо-Западный ФО

28,7

-10%

15%

14%

15%

Уральский ФО

17,8

2%

8%

8%

8%

Сибирский ФО

13,9

-20%

8%

7%

8%

Северо-Кавказский ФО

5,5

88%

1%

3%

1%

Дальневосточный ФО

4,7

5%

2%

2%

2%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

 

  • В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке

На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это аналогично показателю за 1 полугодие 2021 года. Для сравнения в 3 квартале 2020 г. на 10 регионов-лидеров приходилось 59,1% от общего количества ДДУ. Концентрация спроса нарастает.

Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (32,3 тыс.). Далее следуют Московская область (26,1 тыс.), Краснодарский край (19,8 тыс.), Санкт-Петербург (17,4 тыс.), Свердловская область (8,0 тыс.), Новосибирская область (6,3 тыс.), Ростовская область (6,0 тыс.), Тюменская область (5,3 тыс.), Башкортостан (4,6 тыс.), Самарская область (4,4 тыс.). тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области - это регионы с городами-миллионниками.

Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Башкортостана и Самарской области были Ленинградская область и Татарстан. Впервые Краснодарский край по числу ДДУ обошел Санкт-Петербург. Регион существенно нарастил число сделок - при общем сокращении числа ДДУ на 10% за квартал, здесь их количество увеличилось сразу на 61%. Еще один регион из топа, где количество сделок значительно возросло - Ростовская область (+19%).

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 3 квартале 2021 года

№

Субъект

Кол-во сделок, тыс. шт

Относительно 3 квартала 2020 г.

Относительно 2 квартала 2021 г.

Доля от всего рынка

1

Москва

32,3

5%

-12%

15,4%

2

Московская область

26,1

14%

-22%

12,5%

3

Краснодарский край

19,8

55%

61%

9,5%

4

Санкт-Петербург

17,4

-2%

-19%

8,3%

5

Свердловская область

8,0

3%

1%

3,8%

6

Новосибирская область

6,3

-22%

-28%

3,0%

7

Ростовская область

6,0

-5%

19%

2,8%

8

Тюменская область

5,3

-5%

5%

2,5%

9

Республика Башкортостан

4,6

-14%

-6%

2,2%

10

Самарская область

4,4

18%

-34%

2,1%

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра и Росстата

 4. В трети регионов с эскроу проходят более 90% сделок

Ежеквартально в целом по России наблюдается рост доли сделок на первичном рынке, открытых с помощью счетов эскроу. По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке прошли по новым правилам. Еще во втором квартале 2021 года доля таких сделок составляла 62%, а в 1 кв. 2021 года – 53%. Для сравнения – по итогам всего 2020 года показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%.

Доля сделок с эскроу-счетами на первичном рынке РФ

 

Доля ДДУ с эскроу-счетами

Ежеквартальный прирост доли, п.п.

1 кв. 2020

24%

2 кв. 2020

29%

5

3 кв. 2020

37%

8

4 кв. 2020

49%

12

1 кв. 2021

53%

4

2 кв. 2021

62%

8

3 кв. 2021

66%

4

Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра

 

Лидеры по числу ДДУ со счетами эскроу в 3 кв. 2021 года практически полностью совпадают с лидерами по общему числу сделок. В топ-10 Москва (23,5 тыс.), Краснодарский край (16,3 тыс.), Санкт-Петербург (8,3 тыс.), Московская область (5,2 тыс.), Тюменская область (5,1 тыс.), Новосибирская и Ростовская области (по 4,2 тыс.), Свердловская область (4,8 тыс.), Воронежская область (3,7 тыс.), Самарская область (3,3 тыс.). Отличие лишь в одном регионе - вместо Башкортостана в лидерах оказалась Воронежская область с высокой долей эскроу (91%). Высокая доля сделок с эскроу также в Тюменской области (97%), за счет чего регион, занимающий только 8 место по общему числу сделок выходит на 5 место в рейтинге по эскроу.

Доля сделок, проведенных с эскроу-счетами во многом зависит от конкретного региона. Есть регионы, где с открытием эскроу прошли абсолютно все сделки третьего квартала 2021 года. Это 7 регионов: Коми, Новгородская обл., Ингушетия, Мордовия, Оренбургская обл., Алтай и Амурская обл. Впрочем, данные субъекты РФ отличаются минимальным числом сделок (максимальные продажи в 1200 сделок среди перечисленных регионов отмечены в Оренбургской области). Еще в 20 регионах с эскроу прошли более 90% сделок. Для сравнения – еще год назад, в 3 кв. 2020 года количество регионов, где в эскроу прошло более 90% сделок (в том числе все сделки с эскроу) было всего пять.  То есть количество таких регионов за год выросла в пять раз (с 5 до 27).

Минимальная доля сделок с открытием эскроу-счетов отмечена в Чечне (6%) и Кабардино-Балкарии (8%). По остальным регионам, где прошли сделки, доля сделок с эскроу выше 10%. Год назад количество регионов, где с эскроу проходило менее 10% сделок было восемь.

То есть надежность вложений в первичный рынок повышается: в трети регионов подавляющая часть сделок проходит по новым правилам.

В Москве с эскроу в 3 кв. 2021 года прошли 73% сделок против 30% год назад. В Санкт-Петербурге – 48% против 12% годом ранее.

«Интерес к первичном рынку сохранятся и с «обнулением» льготной ипотеки, во многом это заслуга самих застройщиков, которые разрабатывают собственные субсидированные программы, разработанные совместно с банками, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитика. – Однако не во всех проектах возможна такая субсидированная ипотека, обычно такие продукты предлагают крупные компании и в масштабных проектах. Поэтому основная часть покупателей вынуждена вписывать сумму займа под трехмиллионный лимит для господдержки или же брать ипотеку по высоким ставкам. При аналогичной ключевой ставке два года назад кредиты на первичном рынке выдавались в среднем под 9,2% годовых -  можно рассчитывать на аналогичные рыночные условия от банков уже в конце этого года. Поэтому в четвертом квартале мы ожидаем снижения спроса, в том числе - из-за введенных ограничений  с нерабочими днями».

Регион

Общее число сделок

Динамика числа сделок за год

Динамика числа сделок за квартал

Доля сделок с эскроу-счетами от общего

  количества

Доля региона от общего числа ДДУ

Доля региона от общей численности населения

Российская Федерация

209363

-2%

-10%

66%

 

 

Центральный ФО

79438

6%

-13%

52%

38%

27%

г. Москва

32251

5%

-12%

73%

15%

9%

Московская область

26085

14%

-22%

20%

12%

5%

Воронежская область

4023

-5%

-1%

91%

2%

2%

Рязанская область

3475

6%

-39%

27%

2%

1%

Тульская область

2794

102%

98%

19%

1%

1%

Калужская область

1512

32%

5%

43%

1%

1%

Владимирская область

1465

-15%

32%

38%

1%

1%

Ярославская область

1443

10%

37%

63%

1%

1%

Тверская область

1115

-12%

13%

93%

1%

1%

Брянская область

953

-35%

-17%

74%

0%

1%

Смоленская область

786

1%

-8%

86%

0%

1%

Липецкая область

729

-30%

22%

66%

0%

1%

Белгородская область

664

39%

5%

73%

0%

1%

Тамбовская область

567

-28%

-22%

89%

0%

1%

Орловская область

532

-44%

-20%

97%

0%

1%

Курская область

365

-23%

-20%

95%

0%

1%

Ивановская область

345

-35%

-3%

31%

0%

1%

Костромская область

334

-18%

-2%

87%

0%

0%

Северо-Западный ФО

28656

-10%

-19%

56%

14%

10%

г. Санкт-Петербург

17357

-2%

-19%

48%

8%

4%

Ленинградская область

4288

-29%

-23%

75%

2%

1%

Калининградская область

3119

1%

-16%

69%

1%

1%

Архангельская область

1277

-25%

-20%

18%

1%

1%

Вологодская область

870

-28%

-22%

78%

0%

1%

Республика Карелия

633

-26%

-19%

81%

0%

0%

Республика Коми

491

12%

19%

100%

0%

1%

Псковская область

426

29%

-12%

85%

0%

0%

Новгородская область

195

-42%

-20%

100%

0%

0%

Южный ФО

30605

25%

31%

79%

15%

11%

Краснодарский край

19826

55%

61%

82%

9%

4%

Ростовская область

5957

-5%

19%

82%

3%

3%

Республика Крым и Севастополь

2142

-20%

-13%

45%

1%

2%

Волгоградская область

1403

-14%

-26%

86%

1%

2%

Республика Адыгея

759

-3%

-37%

34%

0%

0%

Астраханская область

352

15%

-14%

84%

0%

1%

Республика Калмыкия

166

57%

305%

99%

0%

0%

Северо-Кавказский ФО

5499

88%

20%

58%

3%

7%

Ставропольский край

4287

96%

42%

61%

2%

2%

Республика Северная

825

89%

14%

63%

0%

0%

Кабардино-Балкарская

213

188%

-59%

8%

0%

1%

Республика Дагестан

133

-34%

-50%

32%

0%

2%

Республика Ингушетия

23

667%

-38%

100%

0%

0%

Чеченская Республика

18

-31%

-25%

6%

0%

1%

Приволжский ФО

28798

-21%

-21%

83%

14%

20%

Республика Башкортостан

4556

-14%

-6%

55%

2%

3%

Самарская область

4437

18%

-34%

73%

2%

2%

Республика Татарстан

3606

-43%

-28%

82%

2%

3%

Пермский край

2775

-37%

-27%

98%

1%

2%

Нижегородская область

2635

-16%

1%

97%

1%

2%

Удмуртская Республика

2026

-14%

-23%

96%

1%

1%

Саратовская область

1575

-2%

-28%

89%

1%

2%

Чувашская Республика

1491

-43%

-13%

92%

1%

1%

Пензенская область

1455

-33%

-36%

84%

1%

1%

Ульяновская область

1306

4%

3%

91%

1%

1%

Оренбургская область

1220

-12%

-29%

100%

1%

1%

Республика Марий Эл

701

-9%

37%

82%

0%

0%

Кировская область

685

-53%

-4%

96%

0%

1%

Республика Мордовия

330

393%

-7%

100%

0%

1%

Уральский ФО

17775

2%

-3%

79%

8%

8%

Свердловская область

7952

3%

1%

60%

4%

3%

Тюменская область

5329

-5%

5%

97%

3%

1%

Челябинская область

3054

3%

-13%

86%

1%

2%

ХМАО

815

17%

-11%

98%

0%

1%

Курганская область

497

93%

-35%

95%

0%

1%

ЯНАО

128

-18%

-38%

94%

0%

0%

Сибирский ФО

13912

-20%

-25%

84%

7%

12%

Новосибирская область

6258

-22%

-28%

79%

3%

2%

Красноярский край

2326

-19%

-21%

93%

1%

2%

Алтайский край

2172

-26%

-28%

92%

1%

2%

Иркутская область

1316

-16%

-13%

69%

1%

2%

Кемеровская область

916

24%

-6%

97%

0%

2%

Омская область

419

-33%

-10%

75%

0%

1%

Томская область

271

40%

-45%

78%

0%

1%

Республика Хакасия

220

-38%

-23%

97%

0%

0%

Республика Алтай

14

-26%

-42%

100%

0%

0%

Дальневосточный ФО

4680

5%

1%

80%

2%

6%

Приморский край

2205

55%

5%

96%

1%

1%

Хабаровский край

1021

46%

50%

66%

0%

1%

Республика Саха (Якутия)

811
ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: http://litcult.ru
МЕТКИ: НОВОСТРОЙКИ, ЦИАН, первичный рынок жилья, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
Подписывайтесь на нас:

Итоги III квартала на первичном рынке РФ: Льготная ипотека «не сработала» в 30 регионах

19.11.2020 08:14

Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.

  • В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
  • В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
  • Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
  • Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
  • С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
  • В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.

Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше

В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.

Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.

Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).

Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.

Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.

             

2019

2020

Динамика за год

1 кв.

201,6

147,8

-27%

2 кв.

242,8

131,3

-46%

3 кв.

162,7

209,9

29%

1-3 кв.

607,1

489,0

-19%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос

В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).

Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.

Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).

Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.

Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах

Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.

Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.

Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года

Регион

Число ДДУ. 3 кв. 2019

Число ДДУ. 3 кв. 2020

Прирост в сравнении с 3 кв.  2019 года

Томская область

13

193

1385%

Кемеровская область

235

739

214%

Саратовская область

719

1 613

124%

Челябинская область

1 431

2 970

108%

Удмуртская Республика

1 188

2 353

98%

Пермский край

2 256

4 433

96%

Республика Калмыкия

54

106

96%

Брянская область

759

1 472

94%

Алтайский край

1 524

2 949

94%

Орловская область

502

956

90%

Республика Татарстан

3 559

6 353

79%

Республика Крым и Севастополь

1 552

2 676

72%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года

Регион

Число ДДУ. 3 кв. 2019

Число ДДУ. 3 кв. 2020

Снижение в сравнении с 3 кв.  2019 года

Республика Ингушетия

31

3

-90%

Чеченская Республика

114

26

-77%

Республика Мордовия

172

67

-61%

Республика Дагестан

455

203

-55%

Республика Алтай

39

19

-51%

Иркутская область

3 032

1 570

-48%

Псковская область

616

329

-47%

Хабаровский край

1 035

697

-33%

Республика Марий Эл

986

771

-22%

Республика Саха (Якутия)

1 537

1 226

-20%

Смоленская область

969

776

-20%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами

В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.

Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года

Регион

Доля ДДУ с эскроу-счетами

Число ДДУ

ДДУ по эскроу

Республика Калмыкия

100%

106

106

Республика Ингушетия

100%

3

3

Республика Мордовия

100%

67

67

Ямало-Ненецкий автономный округ

97%

156

152

Курганская область

97%

257

249

Томская область

84%

193

163

Чувашская Республика - Чувашия

83%

2 606

2 161

Тюменская область

82%

5 617

4 612

Оренбургская область

74%

1 391

1 035

Приморский край

72%

1 425

1 026

Хабаровский край

72%

697

501

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года

5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают

В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.

Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек

Федеральный округ

ДДУ в 3 кв. 2020

Доля от общего количества ДДУ

Динамика относительно 3 кв. 2019

Число сделок на 100 тыс. населения

Центральный ФО

74 829

36%

39%

190

Северо-Западный ФО

31 758

15%

-2%

227

Южный ФО

24 485

12%

36%

149

Северо-Кавказский ФО

2 930

1%

-2%

30

Приволжский ФО

36 675

17%

55%

125

Уральский ФО

17 397

8%

36%

141

Сибирский ФО

17 327

8%

25%

101

Дальневосточный ФО

4 455

2%

-10%

55

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.

«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью.  Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».

Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года

Субъект

Кол-во ДДУ

Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва

Динамика в сравн. С 3 кв. 2019

3 кв. 2020

3 кв. 2020

Российская Федерация

209 856

37%

29%

Центральный федеральный округ

74 829

28%

39%

Москва

30 788

30%

43%

Московская область

22 814

15%

50%

Воронежская область

4 213

53%

-10%

Рязанская область

3 271

4%

41%

Владимирская область

1 725

23%

60%

Брянская область

1 472

27%

94%

Тульская область

1 381

12%

49%

Ярославская область

1 316

50%

31%

Тверская область

1 263

63%

30%

Калужская область

1 143

42%

15%

Липецкая область

1 037

46%

50%

Орловская область

956

62%

90%

Тамбовская область

786

61%

-4%

Смоленская область

776

56%

-20%

Ивановская область

530

26%

2%

Белгородская область

479

27%

23%

Курская область

474

47%

66%

Костромская область

405

56%

20%

Северо-Западный федеральный округ

31 758

20%

-2%

Санкт-Петербург

17 746

12%

-11%

Ленинградская область

6 059

41%

25%

Калининградская область

3 077

21%

28%

Архангельская область и Ненецкий АО

1 714

4%

-18%

Вологодская область

1 209

34%

27%

Республика Карелия

853

34%

33%

Республика Коми

437

57%

-19%

Новгородская область

334

37%

20%

Псковская область

329

6%

-47%

Мурманская область

нет сделок

Южный федеральный округ

24 485

46%

36%

Краснодарский край

12 751

38%

21%

Ростовская область

6 243

55%

57%

Республика Крым и Севастополь

2 676

61%

72%

Волгоградская область

1 625

64%

51%

Республика Адыгея

779

12%

50%

Астраханская область

305

35%

-8%

Республика Калмыкия

106

100%

96%

Северо-Кавказский федеральный округ

2 930

38%

-2%

Республика Дагестан

203

40%

-55%

Республика Ингушетия

3

100%

-90%

Кабардино-Балкарская Республика

74

0%

-12%

Карачаево-Черкесская Республика

нет сделок

Республика Северная Осетия - Алания

436

5%

46%

Чеченская Республика

26

0%

-77%

Ставропольский край

2 188

46%

10%

Приволжский федеральный округ

36 675

54%

55%

Республика Татарстан

6 353

51%

79%

Республика Башкортостан

5 325

31%

45%

Пермский край

4 433

64%

96%

Самарская область

3 769

50%

39%

Нижегородская область

3 129

64%

63%

Чувашская Республика - Чувашия

2 606

83%

54%

Удмуртская Республика

2 353

46%

98%

Пензенская область

2 169

68%

28%

Саратовская область

1 613

33%

124%

Кировская область

1 446

58%

50%

Оренбургская область

1 391

74%

2%

Ульяновская область

1 250

59%

65%

Республика Марий Эл

771

55%

-22%

Республика Мордовия

67

100%

-61%

Уральский федеральный округ

17 397

49%

36%

Свердловская область

7 701

27%

27%

Тюменская область

5 617

82%

34%

Челябинская область

2 970

48%

108%

Ханты-Мансийский АО

696

12%

-16%

Курганская область

257

97%

68%

Ямало-Ненецкий АО

156

97%

5%

Сибирский федеральный округ

17 327

39%

25%

Новосибирская область

7 985

38%

58%

Алтайский край

2 949

42%

94%

Красноярский край

2 889

43%

-6%

Иркутская область

1 570

44%

-48%

Кемеровская область - Кузбасс

739

29%

214%

Омская область

628

0%

-8%

Республика Хакасия

355

71%

42%

Томская область

193

84%

1385%

Республика Алтай

19

58%

-51%

Республика Тыва

нет сделок

Дальневосточный федеральный округ

9 038

26%

-23%

Приморский край

1 425

72%

15%

Республика Саха (Якутия)

1 226

31%

-20%

Хабаровский край

697

72%

-33%

Сахалинская область

396

70%

6%

Республика Бурятия

395

53%

-2%

Забайкальский край

180

0%

-16%

Амурская область

136

67%

12%

Еврейская АО

нет сделок

Камчатский край

нет сделок

Магаданская обл. и Чукотский АО

нет сделок

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра


ИСТОЧНИК ФОТО: https://evo-rus.com
МЕТКИ: ЦИАН, первичный рынок жилья, СЧЕТА ЭСКРОУ ЭСКРОУ-СЧЕТА, ИПОТЕКА ШЕСТЬ С ПОЛОВИНОЙ ПРОЦЕНТОВ, ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
Подписывайтесь на нас:

Несервисные апартаменты вновь конкурируют с жильем
19.11.2020 08:09

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.

В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.

Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.

Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.

«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».

Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.

Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.

Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.

«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.

В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.

На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://myfancyhouse.com
МЕТКИ: АНДРЕЙ КОСАРЕВ, COLLIERS INTERNATIONAL КОЛЛЕРС ИНТЕРНЕШНЛ, апартаменты
Подписывайтесь на нас: