Сервис «Синица»: 2020-й год показал беспрецедентный рост цен и сокращение объемов жилья в Москве и области

По данным департамента аналитики компании «Синица», в IV квартале 2020 года цены на квартиры в новостройках в границах старой Москвы и Московской области прибавили по сравнению с III кварталом 8,8% и 8,1%, соответственно. В Новой Москве по итогам декабря цены росли еще быстрее, превысив показатели III квартала на 10,2%.

---

Таким образом, по сравнению с прошлым годом 2020-й показал беспрецедентный рост цен. В границах старой Москвы за текущий год цены подросли на 16,7% (тогда как за прошлый год только на 4,2%), средняя цена кв. м остановилась на отметке 247,4 тыс. рублей. На первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] средневзвешенная цена в декабре составила 131,3 тыс. рублей, что больше прошлогодних показателей на 23,0%. Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей – это на 27,5% выше, чем в IV квартале 2019 года.

При этом совокупный объем предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% (до 29,9 тыс. квартир и апартаментов) и на 2% (до 13,0 тыс. квартир), соответственно. Тогда как Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.

Тем самым, если обобщить годовые показатели, в границах старой Москвы и в Московской области объем предложения сократился на 24% и 41,1%, а в Новой Москве, наоборот, вырос на 12,5%.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:

«В течение всего 2020 года в границах старой Москвы наблюдался рост цен и снижение объемов предложения, и IV квартал не стал исключением. За три месяца на рынок вышли 52 новых корпуса – это на 24% больше, чем в предыдущем периоде, но общий объем предложения остается на уровне минимальных значений, поскольку застройщики выводят на рынок ограниченное количество лотов. В результате объемы снизились до минимальных за 4,5 года значений – в декабре на рынке экспонировалось 1,82 млн кв. м жилья, при этом цены выросли на 8,8%. Несмотря на рекордные показатели квартала, динамика роста цен и снижения объемов в декабре замедлилась – основные изменения пришлись на октябрь-ноябрь.

На рост цен в Подмосковье наряду с вымыванием предложения в IV квартале оказывало увеличение доли квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – она подросла на 10,8% по сравнению с показателями III квартала и составила в декабре 30,4%.

В Новой Москве за счет ограниченности предложения любое изменение в виде нового проекта или корпусов существенно влияет на общий объем. Так за последний квартал предложение пополнилось новыми корпусами, объем достиг уровня начала года. Цены по-прежнему растут, наиболее активно дорожала стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса – прирост составил 12,4%. Стоит отметить, что по итогам декабря цены и средний бюджет предложения на новостройки комфорт-класса превысили уровень новостроек эконом-класса в старых границах Москвы».

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона

(по итогам IV квартала 2020 года по сравнению с III кварталом)

Локация / Класс жилья	Эконом-класс	Комфорт-класс	Бизнес-класс
Новостройки в границах старой Москвы	154,5 тыс. рублей (+3,5%)	198 тыс. рублей (+9,4%)	298,8 тыс. рублей (+8,2%)
Новостройки Новой Москвы	151,7 тыс. рублей  (+7,3%)	157,1 тыс. рублей (+8,6%)	188,1 тыс. рублей (+12,4%)
Новостройки Московской области	128,5 тыс. рублей (+7,8%)	133,3 тыс. рублей (+8,5%)	183,8 тыс. рублей (0%)

 

[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.

Итоги 2020 года на рынке долгосрочной и краткосрочной аренды

Рынок аренды первым реагирует на происходящие изменения в отрасли. Аналитики Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году, и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. Москва и Санкт-Петербург не смогли вернуться к докризисным показателям, в отличие от регионов. В отсутствии туристов доля квартир в краткосрочную аренду снизилась в самоизоляцию в два раза.

---

В выборку вошли города с численностью населения от миллиона человек, в том числе – Краснодар.

Краткосрочная аренда:

1. Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках во время весеннего локдауна снизилась на 17%, по итогам всего года падение составило 11%.
2. От краткосрочной аренды к долгосрочной: в декабре 2019 года 24% квартир на рынке аренды предлагались посуточно. Весной из-за отсутствия туристов доля снизилась до 12%: рантье стали сдавать квартиры на долгий срок.

Долгосрочная аренда:

1. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом: В Москве – на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 3,8%.
2. Объем предложения долгосрочной аренды в городах-миллионниках вырос во время локдауна на 13%. В сравнении с весенним «карантином» текущий объем квартир в долгосрочную аренду снизился на 9%.
3. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом в Москве (-6,3% от ставки в марте) и Санкт-Петербурге (-3,8%).
4. Во время самоизоляции средние ставки аренды 1-к квартир просели в Москве на 10%, В Санкт-Петербурге – на 11,6%, в остальных городах-миллионниках – на 2,6%
5. Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
6. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад в Санкт-Петербурге – ниже на 3,5%. В других городах-миллионниках ставка выше, чем год назад на 4,1%.

Краткосрочная аренда

1. Ставки посуточной аренды потеряли 17% во время самоизоляции

Закрытие границ с другими странами и введенный режим самоизоляции – оказались серьезным испытанием в первую очередь для бизнеса краткосрочной аренды. В отсутствии туристов и на фоне снижения деловой активности (и вместе с тем – количества командировок в другие города) собственники, сдающие квартиры посуточно, были вынуждены снижать ставки для привлечения спроса и конкуренции с отелями, которые также остались без клиентов.

По подсчетам Циан, средняя ставка аренды посуточной в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар), снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. рублей в докризисном декабре 2019 года до 2,07 тыс. рублей в апреле-мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка планомерно восстанавливалась, практически достигнув значений начала года (2,42 тыс.)  в августе (2,37 тыс.) – самый разгар отпусков. Вместо заграничных поездок многие россияне путешествовали по России, что повысило спрос на посуточную аренду. Однако с ухудшением эпидемиологической обстановки в сентябре и новыми ограничениями, ставка снова показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей – это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года. Таким образом, рынок посуточной аренды не смог восстановиться и вернуться к прошлогодним докризисным значениям.

Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду

Источник: Аналитический центр Циан

Среди всех городов-миллионников только в трех – Краснодаре, Челябинске и Казани – текущая ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке – в период удаленной работы многие переехали «поближе к морю». Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды – ниже, чем, например, в Сочи – на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользуется спросом – как среди туристов, так и сотрудников «на удаленке». Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%. Аналогичная ситуация и в Казани – город также интересен туристам. Челябинск – нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором просела незначительно во время самоизоляции – на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск самый доступный по ставке посуточной аренды, даже с учетом годового роста на 5%. Все остальные города не восстановились по ставке краткосрочной аренды: В Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%. В Санкт-Петербурге – на 2%.

Во время локдауна падение ставок было отмечено абсолютно по всем городам. Наибольшее снижение было отмечено в Москве (-25%) и Нижнем Новгороде (-11%). Минимальное – в Омске (-1%), Перми, Волгограде, Челябинске (-2%). Санкт-Петербург просел на 8%. Таким образом, в большей мере пострадал рынок посуточной аренды в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы.

Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках

	декабрь 2020, ставка аренды, тыс. р.	Динамика за год (декабрь 2020/декабрь 2019)	Падение в период локдауна
Москва	3,17	-7%	-25%
Санкт-Петербург	2,29	-2%	-8%
Ростов-на-Дону	2,16	0%	-4%
Казань	2	4%	-5%
Нижний Новгород	1,87	-6%	-11%
Самара	1,87	-7%	-6%
Красноярск	1,82	-5%	-7%
Екатеринбург	1,82	-7%	-8%
Новосибирск	1,8	-3%	-7%
Пермь	1,77	-2%	-2%
Краснодар	1,74	5%	-6%
Уфа	1,74	-2%	-8%
Волгоград	1,68	-5%	-2%
Челябинск	1,56	5%	-2%
Воронеж	1,56	-2%	-5%
Омск	1,53	0%	-1%

Источник: Аналитический центр Циан

1. От краткосрочной аренды к долгосрочной и обратно

Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники решили предлагать объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье стали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды, как более доходного инструмента.

В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график в 1 пункте). Во время самоизоляции доля снизилась до 12-13% - рантье сдавали жилье долгосрочно. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне – всего 10%. Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре-ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду стала снижаться – в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников, когда многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду – 16% против 24% год назад в это же время.

Отчасти компенсировали отсутствие туристов в крупных городах – сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом стала аренда «домашнего офиса» - квартиры снимались посуточно для работы.

Долгосрочная аренда

2. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом

После объявленного режима самоизоляции многие лишились своего привычного уровня дохода, что привело к отказу от дальнейшего проживания в съемных квартирах и поиску более подходящего по бюджету варианта. Одни наниматели во время самоизоляции уехали из Москвы (обычно речь шла о приезжих в столичный регион). Другие – временно переехали к родственникам или стали снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека.

Как следствие – число квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года в сравнении с апрелем – на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае же наниматели стали активно съезжать, что стало причиной уменьшения ставок. В Москве количество квартир в долгосрочную аренду во время локдауна увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге – на 6%. Без учета данных городов в остальных миллионниках прирост составил 21%. Сегодня объем предложения на рынке долгосрочной аренды на 9% ниже, чем в локдаун – за счет роста активности арендаторов, а также возвращения части рантье на рынок краткосрочной аренды. То есть конкуренция снова снижается.

О кризисе на рынке аренды свидетельствует и снижение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем в качестве примера Москву. В апреле и в мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%. В мае относительно апреля – еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% в мае. В других городах с численностью населения от миллиона человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции.

Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям в конкретном месяце

	Москва		Санкт-Петербург		Остальные города-миллионники
2020	Средняя ставка аренды, тыс. р.	Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем	Средняя ставка аренды, тыс. р.	Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем	Средняя ставка аренды, тыс. р.	Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем
январь	38,8		24,5		15,7
февраль	38,5	-0,8%	24,4	-0,4%	15,6	-0,6%
март	39,6	2,9%	24	-1,6%	15,5	-0,6%
апрель	37,1	-6,3%	23,1	-3,8%	15,4	-0,6%
май	35,6	-4,0%	21,9	-5,2%	15,3	-0,6%
июнь	36,1	1,4%	22,3	1,8%	15,3	0,0%
июль	36,5	1,1%	22,3	0,0%	15,1	-1,3%
август	37,1	1,6%	22,8	2,2%	15	-0,7%
сентябрь	37,4	0,8%	23,5	3,1%	15,1	0,7%
октябрь	37,6	0,5%	23,7	0,9%	15,4	2,0%
ноябрь	38,2	1,6%	24,1	1,7%	15,2	-1,3%
декабрь	38,3	0,3%	24,3	0,8%	15,2	0,0%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге

Основное падение спроса пришлось на май-июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с большим снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок в сравнении с докризисным 2019 годом. В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок просел также равномерно: -11,6% и -11,3% соответственно.

В целом по другим регионам снижение из-за ограничения оказалось не столь существенным: -2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.

 Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике

	Падение во время самоизоляции		Динамика за год
	1-к квартиры	2-к квартиры	1-к квартиры	2-к квартиры
Москва	-10,0%	-9,8%	-0,5%	-5,0%
Санкт-Петербург	-11,6%	-11,3%	-3,5%	-0,5%
Остальные города-миллионники	-2,6%	2,4%	0,7%	6,8%

Источник: Аналитический центр Циан

После снятия ограничительных мер идет восстановление рынка, однако вернуться к прошлогодним значениям декабря 2019 года не удалось ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге. В столице текущая ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020 года). В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс. рублей в месяц для однокомнатных квартир).

Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве восстанавливается хуже, чем для более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Ставка аренды ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: -0,5% за год (40,4 тыс.). В остальных городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8%: до 21,9 тыс. рублей в месяц.

Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из них временно переехали в другой город с более низкой ставкой аренды. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске и Ростове-на-Дону и Омске.

 

Средняя ставка аренды в годовой динамике

Город	1-к квартиры		2-к квартиры
	Средняя ставка аренды, тыс. р.	Динамика за год	Средняя ставка аренды, тыс. р.	Динамика за год
Москва	38,7	-0,5%	53,5	-5,0%
Санкт-Петербург	25	-3,5%	40,4	-0,5%
Краснодар	19,2	1,1%	26,7	-4,0%
Новосибирск	18,3	-0,5%	24,2	-6,6%
Казань	18,1	5,2%	25,2	16,1%
Екатеринбург	17,9	-5,3%	23,5	5,9%
Красноярск	16,2	12,5%	21	6,1%
Нижний Новгород	15,4	-0,6%	24,2	11,0%
Ростов-на-Дону	15,3	7,0%	21,2	2,9%
Уфа	15,2	2,0%	19,6	0,0%
Самара	14,8	-2,6%	20,5	0,0%
Пермь	14,3	-2,1%	20,3	-10,2%
Воронеж	13,9	-4,1%	17,7	-18,1%
Омск	13,9	5,3%	17,1	12,5%
Волгоград	12,6	-0,8%	15,5	7,6%
Челябинск	10,5	-12,5%	14,2	-8,4%

Источник: Аналитический центр Циан

«Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависит от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться – мы прогнозируем рост ставок на уровне 6-7% к сегодняшним значениям по итогам следующего года. Меняются также стратегии арендаторов - очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире становится меньше, от этого число циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок. Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи – среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды».