В России количество ДДУ по итогам 2020 года снизилось на 2,5% Итоги 2020 года на первичном рынке РФ

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром. Количество ДДУ снизилось за год на 2,5%.  37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета) мы оцениваем рост реального спроса в 2020 году примерно на 10%.

---

• Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
• В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).
• В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
• В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.
• 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.

1. Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ

По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета.  То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке

По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.

Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.

Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек

Округ	Число ДДУ	Динамика за год	Доля ФО от рынка	Число сделок на 100 тыс. жителей
Центральный ФО	263 631	-1%	35%	669
Северо-Западный ФО	133 216	-16%	17%	953
Южный ФО	86 296	0%	11%	524
Северо-Кавказский ФО	11 553	-18%	2%	117
Приволжский ФО	125 136	11%	16%	426
Уральский ФО	60 280	11%	8%	488
Сибирский ФО	65 035	-5%	9%	379
Дальневосточный ФО	18 617	-9%	2%	227

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской.

Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.

В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).

Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).

Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году

	Регионы-лидеры по приросту сделок в %				Регионы с максимальным падение сделок в %
	Регион	ДДУ 2020	ДДУ 2019	Динамика за год	Регион	ДДУ 2020	ДДУ 2019	Динамика за год
1	Томская обл.	461	161	186%	Карачаево-Черкесская Респ.	1	52	-98%
2	Саратовская обл.	6 911	4 019	72%	Респ. Ингушетия	37	120	-69%
3	Курганская обл.	980	591	66%	Чеченская Респ.	148	479	-69%
4	Хакасия	1 368	906	51%	Респ. Мордовия	604	1 289	-53%
5	Ямало-Ненецкий АО	700	475	47%	Респ. Коми	1 451	2 700	-46%
6	Архангельская обл. и Ненецкий АО	8 721	6 170	41%	Респ. Саха (Якутия)	4 063	7 510	-46%
7	Орловская обл.	3 459	2 478	40%	Иркутская обл.	5 656	10 364	-45%
8	Чувашия	8 522	6 223	37%	Псковская обл.	1 290	2 310	-44%
9	Приморский край	6 703	4 933	36%	Респ. Дагестан	678	1 189	-43%
10	Белгородская обл.	2 366	1 779	33%	Респ. Марий Эл	2 370	3 910	-39%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка

На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).

Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).

Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).

Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.

Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году

Субъект	Кол-во сделок	Динамика с 2019 годом	Доля от всего рынка	Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год
Москва	111,2	6%	14,60%	2
Московская обл.	81,2	-1%	10,60%	1
Санкт-Петербург	81,1	-19%	10,60%	4
Краснодарский край	46,9	-3%	6,10%	3
Новосибирская обл.	29,1	4%	3,80%	13
Свердловская обл.	28,4	12%	3,70%	9
Ленинградская обл.	22,2	-20%	2,90%	8
Ростовская обл.	21,7	9%	2,80%	6
Респ. Татарстан	21,1	16%	2,80%	5
Тюменская обл.	17,6	9%	2,30%	7
Остальные регионы	303,3		39,70%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году

По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).

Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне.  Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.

Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.

Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).

Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе

	Регион*	Доля эскроу-счетов в сделках по региону
Респ. Ингушетия*	37	100,0%
Респ. Калмыкия*	239	91,2%
Курганская обл.*	873	89,1%
Томская обл.*	378	82,0%
Ямало-Ненецкий АО*	565	80,7%
Чувашская Респ. - Чувашия	6 792	79,7%
Тюменская обл.	13 582	77,1%
Амурская обл.*	630	73,9%
Оренбургская обл.	3 117	72,9%
Сахалинская обл.	969	67,3%

*Менее 1000 ДДУ за 2019 год

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.

Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».

КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ

Субъект	Кол-во ДДУ	Кол-во ДДУ	Динамика за год	Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва	Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва
	2020	2019		2020	I кв.2020
Российская Федерация	763 764	783 133	-2,5%	285 331	37%
Всего по Центральному ФО	263 631	266 817	-1,2%	80 856	31%
Москва	111 176	105 170	5,7%	43 966	40%
Московская обл.	81 167	81 775	-0,7%	12 091	15%
Воронежская обл.	13 650	18 738	-27,2%	6 550	48%
Рязанская обл.	10 539	16 335	-35,5%	378	4%
Владимирская обл.	5 859	4 441	31,9%	1 441	25%
Тульская обл.	5 093	4 382	16,2%	761	15%
Брянская обл.	4 304	3 567	20,7%	1 249	29%
Ярославская обл.	4 162	4 325	-3,8%	1 553	37%
Тверская обл.	4 070	4 033	0,9%	2 540	62%
Калужская обл.	3 951	4 587	-13,9%	1 212	31%
Орловская обл.	3 459	2 478	39,6%	2 231	64%
Липецкая обл.	3 022	3 438	-12,1%	1 215	40%
Тамбовская обл.	2 918	2 779	5,0%	1 610	55%
Смоленская обл.	2 745	3 803	-27,8%	1 484	54%
Белгородская обл.	2 366	1 779	33,0%	750	32%
Ивановская обл.	1 987	2 376	-16,4%	447	22%
Курская обл.	1 709	1 427	19,8%	733	43%
Костромская обл.	1 454	1 384	5,1%	645	44%
Всего по Северо-Западному ФО	133 216	158 982	-16,2%	26 945	20%
Санкт-Петербург	81 051	99 589	-18,6%	11 152	14%
Ленинградская обл.	22 153	27 619	-19,8%	9 359	42%
Калининградская обл.	10 218	9 927	2,9%	2 384	23%
Архангельская обл. и Ненецкий АО	8 721	6 170	41,3%	299	3%
Вологодская обл.	3 864	5 251	-26,4%	1 045	27%
Респ. Карелия	3 371	4 150	-18,8%	1 376	41%
Респ. Коми	1 451	2 700	-46,3%	735	51%
Псковская обл.	1 290	2 310	-44,2%	228	18%
Новгородская обл.	1 097	1 264	-13,2%	367	33%
Мурманская обл.	0		нет сделок	0	нет сделок
Всего по Южному ФО	86 296	86 692	-0,5%	42 980	50%
Краснодарский край	46 864	48 225	-2,8%	24 036	51%
Ростовская обл.	21 736	19 908	9,2%	11 088	51%
Респ. Крым и Севастополь	7 489	8 477	-11,7%	3 855	51%
Волгоградская обл.	5 427	4 696	15,6%	2 997	55%
Респ. Адыгея	2 933	3 857	-24,0%	395	13%
Астраханская обл.	1 585	1 202	31,9%	370	23%
Респ. Калмыкия	262	327	-19,9%	239	91%
Всего по Северо-Кавказскому ФО	11 553	14 026	-17,6%	4 125	36%
Ставропольский край	8 778	9 390	-6,5%	3 828	44%
Респ. Северная Осетия - Алания	1 575	2 302	-31,6%	116	7%
Респ. Дагестан	678	1 189	-43,0%	133	20%
Кабардино-Балкарская Респ.	336	494	-32,0%	11	3%
Чеченская Респ.	148	479	-69,1%	0	0%
Респ. Ингушетия	37	120	-69,2%	37	100%
Карачаево-Черкесская Респ.	1	52	-98,1%	0	0%
Всего по Приволжскому ФО	125 136	113 019	10,7%	66 868	53%
Респ. Татарстан	21 132	18 193	16,2%	10 518	50%
Респ. Башкортостан	17 213	18 574	-7,3%	5 650	33%
Самарская обл.	14 790	13 989	5,7%	6 646	45%
Пермский край	13 415	12 785	4,9%	8 077	60%
Нижегородская обл.	10 221	8 385	21,9%	6 343	62%
Удмуртская Респ.	9 201	7 547	21,9%	4 969	54%
Чувашская Респ. - Чувашия	8 522	6 223	36,9%	6 792	80%
Пензенская обл.	7 020	5 780	21,5%	4 586	65%
Саратовская обл.	6 911	4 019	72,0%	3 768	55%
Ульяновская обл.	4 821	3 929	22,7%	2 658	55%
Кировская обл.	4 638	3 797	22,1%	2 175	47%
Оренбургская обл.	4 278	4 599	-7,0%	3 117	73%
Респ. Марий Эл	2 370	3 910	-39,4%	1 206	51%
Респ. Мордовия	604	1 289	-53,1%	363	60%
Всего по Уральскому ФО	60 280	54 435	10,7%	28 404	47%
Свердловская обл.	28 384	25 282	12,3%	7 046	25%
Тюменская обл.	17 613	16 196	8,7%	13 582	77%
Челябинская обл.	9 601	7 891	21,7%	5 268	55%
Ханты-Мансийский АО	3 002	4 000	-25,0%	1 070	36%
Курганская обл.	980	591	65,8%	873	89%
Ямало-Ненецкий АО	700	475	47,4%	565	81%
Всего по Сибирскому ФО	65 035	68 652	-5,3%	27 186	42%
Новосибирская обл.	29 149	28 107	3,7%	10 157	35%
Алтайский край	12 041	9 094	32,4%	5 327	44%
Красноярский край	12 019	15 783	-23,8%	6 763	56%
Иркутская обл.	5 656	10 364	-45,4%	2 376	42%
Кемеровская обл. - Кузбасс	2 224	1 862	19,4%	932	42%
Омская обл.	2 022	2 230	-9,3%	334	17%
Респ. Хакасия	1 368	906	51,0%	866	63%
Томская обл.	461	161	186,3%	378	82%
Респ. Алтай	95	129	-26,4%	53	56%
Респ. Тыва	0		нет сделок	0	нет сделок
Всего по Дальневосточному ФО	18 617	20 510	-9,2%	7 967	43%
Приморский край	6 703	4 933	35,9%	3 568	53%
Респ. Саха (Якутия)	4 063	7 510	-45,9%	773	19%
Хабаровский край	3 023	3 344	-9,6%	1 578	52%
Респ. Бурятия	1 637	1 499	9,2%	444	27%
Сахалинская обл.	1 440	1 610	-10,6%	969	67%
Забайкальский край	898	844	6,4%	5	1%
Амурская обл.	853	742	15,0%	630	74%
Камчатский край	0		нет сделок	0	нет сделок
Магаданская обл. и Чукотский АО	0		нет сделок	0	нет сделок
Еврейская АО	0		нет сделок	0	нет сделок

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Коливинги мира: выживут только крупнейшие

В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.

---

Предложение

К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.

До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:

Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.

Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.

Спрос и рыночные условия

Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.

Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).

Прогноз

В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,

“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.