Итоги I квартала на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%.  Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).

---

По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.

Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.

№	Название	Девелопер	Сегмент	Округ
1	МФК «3215»*	ООО «Доходный дом»	бизнес	ЦАО
2	Клубный дом Рублево*	ООО «СЗ «Универсаль»	бизнес	ЗАО
3	Измайловский парк	ГК Новая Жизнь Недвижимость	бизнес	ВАО
4	Лофт на Подъемной, 14	Частный девелопер	массовый	ЮВАО
5	Турист	Алтай	массовый	СВАО

* бронирование

Источник: «Метриум»

Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).

Источник: «Метриум»

Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.

Структура предложения по классам

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности

(количество лотов)

 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:

– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;

– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;

– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.

Основные тенденции

Снижение объема предложения

«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».

Рост цен

В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».

Снижение спроса

«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».

Прогноз

«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».

 

[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 [2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.

В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен

Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.

---

Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).

• 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
• В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
• Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
• Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
• Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.

На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%

На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.

Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.

Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).

В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.

Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад

Город	Старт программы (лимит 3 млн/8 млн)	Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн)	Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
Липецк	84%	100%	100%
Киров	88%	100%	100%
Ярославль	79%	99%	100%
Рязань	85%	100%	99%
Челябинск	79%	100%	99%
Пенза	74%	100%	99%
Ростов-на-Дону	84%	100%	99%
Волгоград	78%	100%	98%
Пермь	69%	100%	98%
Барнаул	87%	100%	98%
Ижевск	71%	99%	98%
Воронеж	62%	96%	97%
Краснодар	81%	100%	95%
Самара	84%	99%	92%
Новосибирск	43%	95%	90%
Уфа	52%	95%	85%
Тюмень	30%	93%	84%
Казань	34%	87%	80%
Нижний Новгород	33%	84%	80%
Красноярск	55%	96%	75%
Екатеринбург	36%	91%	72%
Сочи	8%	68%	12%
Москва	47%	76%	62%
Санкт-Петербург	86%	96%	91%
В среднем	64%	91%	84%

Источник: Аналитический центр Циан

 

Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее

Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).

Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:

1. Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
2. Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).

Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%

• В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен

Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).

В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.

• Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке

Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.

• Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры

Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья.  Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.

В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.

• Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода

Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.

В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен

Город	До льготной ипотеки		Год льготной ипотеки (сниженная ставка)		Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад	На сколько переплата по кредиту  по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад	Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020	Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021
	Ежемесячный платеж, тыс. р.	Переплата по ипотеке, млн р.	Ежемесячный платеж, тыс. р.	Переплата по ипотеке, млн р.
Ростов-на-Дону	16,9	2,1	21,6	2,2	28%	6%	20%	25%
Ярославль	17,4	2,1	21,6	2,2	25%	6%	22%	27%
Барнаул	15,8	1,9	19,7	2,0	25%	3%	22%	28%
Самара	19,2	2,3	23,1	2,3	20%	1%	23%	27%
Пермь	19,5	2,4	23,6	2,4	21%	0%	25%	30%
Москва	69,5	8,3	81,0	8,3	17%	0%	32%	38%
Казань	28,0	3,2	33,6	3,2	20%	-1%	34%	41%
Санкт-Петербург	41,0	5,0	48,3	4,9	18%	-1%	21%	25%
Краснодар	19,8	2,4	23,4	2,4	18%	-2%	22%	26%
Волгоград	17,4	2,2	20,4	2,1	17%	-4%	24%	28%
Екатеринбург	29,5	3,6	33,8	3,4	15%	-4%	29%	34%
Ижевск	19,1	2,2	20,6	2,1	8%	-7%	25%	27%
Липецк	16,7	2,1	19,0	1,9	13%	-8%	21%	24%
Нижний Новгород	30,1	3,7	33,1	3,3	10%	-9%	33%	36%
Челябинск	17,6	2,1	18,9	1,9	7%	-11%	22%	24%
Рязань	17,1	2,1	17,6	1,8	2%	-15%	22%	23%
Красноярск	25,7	3,2	26,4	2,6	3%	-16%	25%	26%
Уфа	25,8	3,1	24,3	2,5	-6%	-20%	28%	26%
Новосибирск	25,2	3,0	24,0	2,4	-5%	-22%	27%	26%
Пенза	18,1	2,2	18,0	1,7	-1%	-23%	26%	26%
Тюмень	29,4	3,6	26,6	2,6	-9%	-27%	25%	23%
Киров	15,5	1,9	13,9	1,4	-11%	-28%	28%	25%
Воронеж	22,3	2,8	19,8	1,9	-11%	-29%	30%	27%
В среднем (без учета Сочи)	24,2	2,9	26,6	2,7	10%	-7%	26%	28%

Источник: Аналитический центр Циан

*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.

Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей

Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.

Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

Копить оказалось бессмысленно в половине городов

Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.

Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.

Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».

Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.

Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.

Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).

Город	Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020)	Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021)	Динамика (рост среднего бюджета) за год в %	Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб.	Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб.	Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р.
Сочи	6,9	9,7	40%	2,75	0,73	-2,02
Ростов-на-Дону	2,8	3,8	36%	1,00	0,84	-0,16
Барнаул	2,7	3,6	32%	0,87	0,65	-0,22
Ярославль	3	3,9	30%	0,90	0,75	-0,15
Пермь	3,3	4,3	30%	0,99	0,74	-0,25
Самара	3,3	4,2	28%	0,92	0,81	-0,11
Казань	5	6,4	27%	1,37	0,82	-0,55
Краснодар	3,3	4,2	27%	0,90	0,89	-0,01
Волгоград	2,9	3,7	27%	0,79	0,67	-0,12
Санкт-Петербург	7	8,8	26%	1,80	2,22	0,42
Липецк	2,8	3,5	25%	0,71	0,78	0,07
Екатеринбург	5	6,2	24%	1,18	1,03	-0,15
Москва	11,9	14,7	24%	2,80	2,34	-0,46
Нижний Новгород	5,1	6,2	21%	1,05	0,90	-0,15
Челябинск	3	3,5	18%	0,54	0,75	0,21
Красноярск	4,3	5,0	16%	0,69	0,99	0,30
Пенза	3,1	3,6	15%	0,47	0,65	0,18
Ижевск	3,4	3,9	15%	0,50	0,72	0,22
Рязань	2,9	3,3	14%	0,42	0,72	0,30
Новосибирск	4,3	4,7	9%	0,37	0,88	0,51
Уфа	4,4	4,7	6%	0,26	0,95	0,69
Тюмень	5	5,3	6%	0,29	1,22	0,93
Воронеж	3,7	3,9	6%	0,21	0,71	0,50
Киров	2,6	2,7	5%	0,14	0,45	0,31

Источник: Аналитический центр Циан

Первого взноса в 15% хватит не во всех городах

Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.

Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры.  В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.

В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.

Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.

Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.

Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.

Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.

 

Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки

Город	Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад	Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня	Минимальный п.в. год назад, млн р.	Минимальный п.в. сегодня, млн р.	Рост минимального первого взноса в рублях за год
Сочи	19	67	1	3,67	254%
Москва	10	15	1,8	2,7	51%
Ростов-на-Дону	7	9	0,4	0,57	36%
Барнаул	8	11	0,4	0,54	32%
Ярославль	8	10	0,5	0,59	30%
Пермь	9	12	0,5	0,64	30%
Самара	8	10	0,5	0,63	28%
Казань	12	16	0,8	0,96	27%
Краснодар	7	9	0,5	0,63	27%
Волгоград	9	11	0,4	0,55	27%
Санкт-Петербург	6	8	1,1	1,32	26%
Липецк	7	9	0,4	0,53	25%
Екатеринбург	10	12	0,8	0,93	24%
Нижний Новгород	11	14	0,8	0,92	21%
Челябинск	8	9	0,5	0,53	18%
Красноярск	9	10	0,6	0,75	16%
Пенза	10	11	0,5	0,54	15%
Ижевск	9	11	0,5	0,59	15%
Рязань	8	9	0,4	0,5	14%
Новосибирск	10	11	0,6	0,7	9%
Уфа	9	10	0,7	0,7	6%
Тюмень	8	9	0,8	0,79	6%
Воронеж	10	11	0,6	0,59	6%
Киров	12	12	0,4	0,41	5%
Всего в среднем	9	13	0,6	0,884	47%

Источник: Аналитический центр Циан

”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей.  По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.

Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.

Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.