Стоимость премиум-класса по итогам октября почти не изменилась
Как отмечают аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. сегмент премиум-класса на рынке новостроек в старых границах Москвы показал относительную стабильность. Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения составила 737,3 тыс. руб./кв.м и выросла за месяц всего лишь на 1,2%. В годовой динамике данный показатель вырос на 18,6%, что по сравнению с другими классами демонстрирует минимальный рост.
Самым доступным с точки зрения средневзвешенной цены округом стал САО – 581,5 тыс. руб./кв.м (+0,7% за месяц, +37,2% за год), самым дорогим – ЗАО, 767 тыс. руб./кв.м (+2,4% за месяц, +21,6% за год). Средняя цена квартиры, по итогам октября, составила 78,1 млн руб. (+2,3% за месяц, +10,6% за год), и здесь наиболее доступной локацией стал САО – 54,6 млн руб. (-2,9% за месяц, +58% за год), а самым дорогой по-прежнему остается ЦАО – 97,4 млн руб. (+2,3% за месяц, +22,5% за год).
Совокупный объем предложения квартир премиум-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 143,8 тыс. кв. м (-9,2% за месяц, -11,1% за год) и 1,3 тыс. квартир (-9,5% за месяц, -44,6% за год). Большая часть предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО – 66,3% площади (-0,5% за месяц, +8,3% за год), на втором месте – ЦАО с долей 23,6% (+1,2% за месяц, -9,7% за год). За месяц предложение сократилось во всех округах: в САО и ЮАО – на 15%, в ЗАО – на 10%, в ЦАО – на 5%.
Большая часть объема предложения находится на начальной стадии строительной готовности 37,6% (-31,1% за месяц, -5,9% за год), на заключительной немногим меньше – 33,1% площади (+2,6% за месяц, -6,6% за год).
По наличию и типу отделки наибольшая доля предложения в сегменте премиум-класса реализуется с отделкой – 60,4% лотов (-5,4% за месяц, +5,7% за год), в том числе 38,6% – с отделкой, кухней и техникой, 18,6% – с отделкой и 3,2% – с предчистовой отделкой. На долю предложения без отделки приходится 39,6% (+5,4% за месяц, -5,7% за год).
Почти две трети (70,8% лотов) представлено двумя типами квартир – 3е средней площадью 99,3 кв.м – 40,3% (+3,4% за месяц, +9% за год) и 4е средней площадью 130,1 кв.м – 30,6% (-4,6% за месяц, +5,5% за год). Средняя площадь экспозиции составила 105,9 кв.м и сократилась за год на 7%.
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
