Стоимость премиум-класса по итогам октября почти не изменилась
Как отмечают аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. сегмент премиум-класса на рынке новостроек в старых границах Москвы показал относительную стабильность. Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения составила 737,3 тыс. руб./кв.м и выросла за месяц всего лишь на 1,2%. В годовой динамике данный показатель вырос на 18,6%, что по сравнению с другими классами демонстрирует минимальный рост.
Самым доступным с точки зрения средневзвешенной цены округом стал САО – 581,5 тыс. руб./кв.м (+0,7% за месяц, +37,2% за год), самым дорогим – ЗАО, 767 тыс. руб./кв.м (+2,4% за месяц, +21,6% за год). Средняя цена квартиры, по итогам октября, составила 78,1 млн руб. (+2,3% за месяц, +10,6% за год), и здесь наиболее доступной локацией стал САО – 54,6 млн руб. (-2,9% за месяц, +58% за год), а самым дорогой по-прежнему остается ЦАО – 97,4 млн руб. (+2,3% за месяц, +22,5% за год).
Совокупный объем предложения квартир премиум-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 143,8 тыс. кв. м (-9,2% за месяц, -11,1% за год) и 1,3 тыс. квартир (-9,5% за месяц, -44,6% за год). Большая часть предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО – 66,3% площади (-0,5% за месяц, +8,3% за год), на втором месте – ЦАО с долей 23,6% (+1,2% за месяц, -9,7% за год). За месяц предложение сократилось во всех округах: в САО и ЮАО – на 15%, в ЗАО – на 10%, в ЦАО – на 5%.
Большая часть объема предложения находится на начальной стадии строительной готовности 37,6% (-31,1% за месяц, -5,9% за год), на заключительной немногим меньше – 33,1% площади (+2,6% за месяц, -6,6% за год).
По наличию и типу отделки наибольшая доля предложения в сегменте премиум-класса реализуется с отделкой – 60,4% лотов (-5,4% за месяц, +5,7% за год), в том числе 38,6% – с отделкой, кухней и техникой, 18,6% – с отделкой и 3,2% – с предчистовой отделкой. На долю предложения без отделки приходится 39,6% (+5,4% за месяц, -5,7% за год).
Почти две трети (70,8% лотов) представлено двумя типами квартир – 3е средней площадью 99,3 кв.м – 40,3% (+3,4% за месяц, +9% за год) и 4е средней площадью 130,1 кв.м – 30,6% (-4,6% за месяц, +5,5% за год). Средняя площадь экспозиции составила 105,9 кв.м и сократилась за год на 7%.
По данным Colliers, совокупный объем инвестиций в недвижимость в первой половине 2021 года составил около $1,4 млрд, что почти в два раза превышает суммарный показатель за весь 2020 год и является рекордным значением за последние шесть лет. Оживление инвесторов наблюдается во всех сегментах недвижимости, однако наибольшим интересом пользовались земельные участки под жилой девелопмент и строительство апартаментов – совокупно туда было инвестировано порядка $1,05 млрд.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в первом полугодии 2021 года инвесторы вложили $338 млн, что на 35% выше суммарного показателя за весь 2020 год. Доминирующая часть этого объема (92,5%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 43% (или $144 млн) от общего объема вложений в существующие активы. Ключевой сделкой стала покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» площадью 43 тыс. кв. м.
На складской сегмент пришлось 19% (или $63 млн) от объема вложений в существующие активы. Знаковая сделка – приобретение московской компанией Central Properties складского комплекса Nordway в Шушарах (107 тыс. кв. м).
Примечательно, что более половины от объема инвестиций в существующие активы (52%, или $176 млн) сформировали объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции под разные цели. Самыми популярными вариантами приспособления оказались апарт-отели (40%) и гостиницы (17%), а также бизнес-центры (33%). Так, компания Orange Group с начала 2021 года сформировала портфель из пяти зданий площадью 2-3 тыс. кв. м каждый для создания сети апарт-отелей IZZZI, а холдинг «Империя» приобрел здания на Большой Морской и Миллионной улицах для развития сети бизнес-центров «Сенатор».
«Девелоперы выбирают стратегию покупки и реконструкции существующих активов по нескольким причинам. Главная из них – это дефицит земельных участков в наиболее привлекательных локациях Петербурга. Еще одна причина: высокие цены на такие площадки и сложность получения согласований, а также изобилие неэффективно используемых или заброшенных объектов с довольно низкой ценой. Хотя реконструкция – это довольно затратный и обременительный процесс, решающую роль играет экономика проектов и отсутствие альтернатив для нового строительства в востребованных локациях. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится и мы, возможно, увидим больше сделок покупки активов для конвертации, например, в апартаменты», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента увеличилась за год на 22%. Если год назад такое жилье можно было приобрести за 15,4 млн рублей, то сейчас оно в среднем доступно за 18,9 млн рублей. Тем не менее, эксперты «Метриум» наши семь жилых комплексов, в которых трехкомнатную квартиру все же можно купить дешевле, чем за 13 млн рублей.
- Южные сады
Цена: 10,7 млн рублей
Площадь: 69,8 кв.м
Самые доступные трехкомнатные квартиры сейчас продаются в жилом комплексе «Южные сады», который строит компания «А101» в Южном Бутове. В крупном проекте, реализуемом в шаговой доступности от трех станций метро, трехкомнатную квартиру площадью почти 70 кв.м. можно приобрести за 10,7 млн рублей. В среднем же за квадратный метр в этом проекте застройщик предлагает заплатить 194 тыс. рублей, а средняя квартира доступна за 9,0 млн рублей.
- Сказочный лес [1]
Цена: 10,9 млн рублей
Площадь: 65,3 кв.м
В комплексе комфорт-класса «Сказочный лес» трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. можно купить за 10,9 млн рублей. Проект реализует девелопер Seven Suns Development рядом с национальным парком Лосиный остров в Ярославском районе Москвы (в пределах МКАД). В состав комплекса входит детский сад и школа. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 181 тыс. рублей за кв.м., а квартира – в 8,2 млн рублей.
- Митинский лес
Цена: 11,2 млн рублей
Площадь: 73 кв.м
Доступные трехкомнатные квартиры есть и в проекте «Митинский лес», который реализует группа «ПИК» в районе Митино за МКАД. Самая доступная из них стоит 11,2 млн рублей за 73 кв.м. В комплексе предусмотрена собственная инфраструктура, которая состоит из школ, детских садов, магазинов. Средняя стоимость жилой площади в комплексе составляет 158 тыс. рублей за кв.м, а квартира – 11,6 млн рублей.
- Измайловский пр-д 22-1
Цена: 12,1 млн рублей
Площадь: 70,3 кв.м
Недорогие квартиры предлагает покупателям ЖСК «Измайловский проезд 22-1», которой возводит одноименный жилой дом в районе Измайлово на востоке Москвы. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. продается здесь за 12,1 млн рублей. Квадратный метр пайщики могут приобрести за 175 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 13,7 млн рублей.
- Квартал Некрасовка
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 70,4 кв.м
В одном из самых доступных жилых комплексов Москвы «Квартал Некрасовка» трехкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. можно приобрести за 12,3 млн рублей. Проект реализуется на юго-востоке Москвы, за МКАД, группой компаний «Самолет». «Квартал Некрасовка» расположен в шаговой доступности от метро «Некрасовка». В среднем квадратный метр стоит 201 тыс. рублей за кв.м., а квартиру можно приобрести примерно за 9,8 млн рублей.
- Люблинский парк
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 71,7 кв.м
В другом проекте группы «ПИК» – «Люблинский парк» – трехкомнатная квартира площадью почти 72 квадратных метра продается за 12,3 млн рублей. Комплекс возводится в ЮВАО в районе Люблино и включает в состав собственную социальную и коммерческую инфраструктуру. В среднем в этом комплексе жилье продается по 205 тыс. рублей за кв.м., а квартиры – по 9,4 млн рублей.
- Бусиновский парк
Цена: 12,9 млн рублей
Площадь: 75,3 кв.м
Наконец в проекте «Бусиновский парк», который реализует на севере Москвы в районе Западное Дегунино группа «ПИК», трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,9 млн рублей, а её площадь составляет 75,3 кв.м. В комплексе, состоящем из 19 жилых корпусов, наземных паркингов, детских садов и школы, жилой квадратный метр в среднем продается за 204 тыс. рублей за кв.м., а стоимость квартиры составляет – 9,5 млн рублей.
«Несмотря на резкий рост цен, на рынке новостроек по-прежнему можно найти комплексы с весьма доступными вариантами покупки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Цены на трехкомнатные квартиры в вышеперечисленных проектах значительно ниже, чем средняя по сегменту. Это значит, что покупателям еще рано искать более доступные предложения, к примеру, в Новой Москве или в Московской области. Впрочем, нужно учитывать, что речь идет о проектах, весьма удаленных от центра».
[1] Администрация парка «Лосинный остров» требует через суд остановить строительство 19.01.2021 Арбитражный суд Москвы направил проект на повторную экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка "Лосиный остров" строительства комплекса.