Рынок выставочных комплексов и конференц-площадей Петербурга
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.
Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.
«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает
По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:
1. профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);
2. комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);
3. к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.
Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.
Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).
Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до
«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает
Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.
В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.
Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.
«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает
Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:
1. Месторасположение;
2. Транспортная доступность;
3. Наличие парковки;
4. Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;
5. Помещение должно быть достаточно вместительным;
6. Наличие необходимого оборудования;
7. Гардероб;
8. Туалет.
Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около
Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до
«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.
При реализации всех заявленных проектов к
По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.
«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает
Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:
§ локального;
§ регионального;
§ международного масштаба.
Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует
Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет
Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.
«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».
Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:
§ Государственные структуры;
§ Крупные международные и транснациональные компании;
§ Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).
Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:
§ Близость к аэропортам;
§ Объемы трафика в городе;
§ Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.
Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:
§ конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;
§ современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;
§ конгресс-залы от 1000 кв. м.
Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:
|
период |
средняя заполняемость |
|
январь, май-август |
10% - 15% |
|
сентябрь – декабрь, февраль-апрель |
60% - 80% |
Материал предоставлен АРИН
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»