Санкт-Петербург по итогам III квартала вошел в ТОП-10 городов по индексу роста цен на элитное жилье Prime Global Cities Index
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI)[1] за III квартал 2021 года. В 46 проанализированных городах средний темп роста показателя составил 9,5%.
Москва со значением индекса в +20,5% вошла в пятерку лидеров наряду с Майами (+26,4%), азиатскими городами Сеулом (+22,6%) и Шанхаем (+20,5%), Торонто (+20,4%). Для формирования индекса использовалось усредненное скользящее значение за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.). При этом рост цен за 12 месяцев в Москве оказался выше показателя сглаженного индекса и составил 41,6%, только за III квартал рост достиг 18,7%, что превышает годовые показатели большинства городов рейтинга. Годом ранее Москва находилась на 22 месте, а по итогам II квартала 2021 года занимала шестую строчку. Санкт-Петербург за год поднялся с 31 на десятое место (годовая динамика составила +15,5%, за квартал цены выросли на 2%).
- Цены на элитное жилье в ключевых городах мира продолжили рост. Индекс PGCI за год увеличился на 9,5% (+8,3% по итогам II квартала 2021 года). Цены выросли в 85% анализируемых городов, при этом в 16 из них показатель был выражен двузначными числами. В прошлом году только Окленд (+12,9%) и Манила (+10,2%) демонстрировали такую динамику. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Открытие границ и нормализация ситуации в международном авиасообщении, а также перспектива ужесточения денежно-кредитной политики, повышения налогов и принятия других стабилизирующих мер по “охлаждению” роста цен на рынках жилья во многих странах – все эти факторы оказали значительное влияние на высокую динамику показателя в III квартале 2021 года».
Динамика цен на мировых рынках элитного жилья, годовое изменение в %
Источник: Knight Frank Research
- В III квартале 2021 года топ-10 рейтинга сформировали мегаполисы Северной Америки (Майами, Торонто, Сан-Франциско, Лос-Анджелес), России (Москва и Санкт-Петербург) и Азии (Сеул, Шанхай, Тайбэй, Гуанчжоу). Из европейских городов к десятке лидеров приблизились Стокгольм и Женева (12 и 13 места соответственно). Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Мировая тенденция существенного роста цен на элитное жилье говорит о том, что данный сегмент по-прежнему имеет особую ценность для ультрахайнетов как с точки зрения инвестиций, так и в целях покупки недвижимости для переезда, второго дома. Со стороны россиян происходит накопление отложенного спроса, который постепенно реализуется в открытых для посещений локациях. Инвесторы рассматривают преимущественно крупные города, такие как Женева, Вена, Берлин, Лиссабон, Лондон, Монако, Париж, Мадрид и др. Если покупатели выбирают жилье в городе в целях переезда, то предпочтение зачастую отдается апартаментам с большими террасами. Если недвижимость приобретается на побережье, то клиенты заинтересованы в виллах с 3-4 спальнями, с собственной территорией и бассейном. Для инвестирования с целью получения ВНЖ ультрахайнеты рассматривают проекты, лицензированные под программы ВНЖ. Вне зависимости от целей предпочтение отдается направлениям со стабильной экономикой. В Майами – лидере рейтинга – мы также видим постепенное возвращение спроса, ультрахайнеты стали чаще прилетать в город для просмотров недвижимости. Новогодний сезон многие клиенты планируют провести в США, поэтому страна ожидаемо находится в десятке наиболее востребованных направлений».
Влияние пандемии на динамику цен элитного жилья в топ-5 городов индекса PGCI,
III квартал 2021 года*
Источник: Knight Frank Research
*где 100 – показатель I квартала 2019 года
- Российские города – Москва и Санкт-Петербург – в III квартале 2021 года вошли в топ-10 индекса: четвертое и десятое места соответственно. Годом ранее Москва находилась на 22 строчке (+1,3%), а Санкт-Петербург – на 31 позиции с отрицательной динамикой цен (-0,6%).
- За квартал цены на элитное жилье в Москве увеличились на 18,7%, что является максимальным значением среди всех городов рейтинга и сопоставимо с годовым ростом в самых динамичных городах. Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, отмечает: «Рост средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости Москвы за III квартал был обусловлен выходом существенного объема нового предложения в высоком ценовом диапазоне, а также прямым повышением цен в большинстве представленных новостроек. Однако сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что оказывает дополнительное давление на динамику показателей. Элитный сегмент всегда медленнее реагирует на происходящие изменения, поэтому к концу 2021 – началу 2022 года возможно появятся предпосылки к стабилизации ситуации и замедлению темпов роста цен, но ожидать существенного снижения в ближайшей перспективе точно не стоит. Изменение цены здесь в основном определяется структурой предложения, во многом динамика следующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи».
- Квартальный рост цен в Санкт-Петербурге составил 2%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Вторичный рынок элитной недвижимости Петербурга следует за динамикой цен первичного рынка. Однако в минувшем квартале увеличение цен затронуло лишь ряд наиболее ликвидных предложений. Основная же часть объектов осталась на уровне цен предыдущего квартала».
- Среди шести рынков, в которых была зарегистрирована отрицательная квартальная динамика показателя, находятся три города материкового Китая: Пекин, Гуанчжоу (по -0,1% за квартал) и Шэньчжэнь (-2,1%). Кризис Evergrande, а также принятые меры по стабилизации цен и локальные всплески заболеваемости Covid-19 – главные причины замедления динамики на указанных рынках элитного жилья.
Knight Frank Prime Global Cities Index, III квартал 2021 года
|
Город |
Мировой регион |
Динамика за год, % |
||
|
1 |
Майами |
Северная Америка |
26,4% |
|
|
2 |
Сеул |
Азия |
22,6% |
|
|
3 |
Шанхай |
Азия |
20,5% |
|
|
4 |
Москва** |
Россия и СНГ |
20,5% |
|
|
5 |
Торонто |
Северная Америка |
20,4% |
|
|
6 |
Сан-Франциско |
Северная Америка |
20,2% |
|
|
7 |
Тайбэй |
Азия |
18,9% |
|
|
8 |
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
18,2% |
|
|
9 |
Гуанчжоу |
Азия |
17,6% |
|
|
10 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
15,5% |
|
|
11 |
Ванкувер |
Северная Америка |
15,0% |
|
|
12 |
Стокгольм |
Европа |
11,6% |
|
|
13 |
Женева |
Европа |
10,8% |
|
|
14 |
Сидней |
Австралазия |
10,7% |
|
|
15 |
Голд-Кост |
Австралазия |
10,5% |
|
|
16 |
Перт |
Австралазия |
10,4% |
|
|
17 |
Окленд |
Австралазия |
9,8% |
|
|
18 |
Пекин |
Азия |
8,8% |
|
|
19 |
Эдинбург |
Европа |
8,5% |
|
|
20 |
Манила |
Азия |
8,4% |
|
|
21 |
Брисбен |
Австралазия |
8,4% |
|
|
22 |
Цюрих |
Европа |
7,6% |
|
|
23 |
Гонконг |
Азия |
7,2% |
|
|
24 |
Мельбурн |
Австралазия |
6,5% |
|
|
25 |
Токио |
Азия |
6,3% |
|
|
26 |
Монако |
Европа |
5,0% |
|
|
27 |
Дублин |
Европа |
4,9% |
|
|
28 |
Берлин |
Европа |
4,7% |
|
|
29 |
Франкфурт |
Европа |
4,5% |
|
|
30 |
Сингапур |
Азия |
4,3% |
|
|
31 |
Вена |
Европа |
3,6% |
|
|
32 |
Париж |
Европа |
3,1% |
|
|
33 |
Лиссабон |
Европа |
2,4% |
|
|
34 |
Мадрид |
Европа |
2,0% |
|
|
35 |
Найроби |
Африка |
1,3% |
|
|
36 |
Шэньчжэнь |
Азия |
1,0% |
|
|
37 |
Лондон |
Европа |
0,7% |
|
|
38 |
Бухарест |
Европа |
0,6% |
|
|
39 |
Дели |
Азия |
0,0% |
|
|
40 |
Мумбаи |
Азия |
- 0,1% |
|
|
41 |
Куала-Лумпур |
Азия |
- 0,9% |
|
|
42 |
Бангалор |
Азия |
- 1,1% |
|
|
43 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
- 1,8% |
|
|
44 |
Бангкок |
Азия |
- 2,3% |
|
|
45 |
Дубай |
Ближний Восток |
- 3,6% |
|
|
46 |
Джакарта |
Азия |
- 4,2% |
|
Источник: Knight Frank Research
** Годовое среднее скользящее значение за год (III квартал 2021 – III квартал 2020 гг.).
[1] Самая престижная и дорогая недвижимость в конкретной локации. Как правило, к этому сегменту относят верхние 5% высокобюджетного предложения. Индекс рассчитывается в местной валюте.
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
|
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
|
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
|
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
|
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
|
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов[1], что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215» |
Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частные лица |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
массовый |
СЗАО |
|
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
|
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
10 |
HighWay |
Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев). В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;
– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;
– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;
– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.
Основные тенденции
«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).
Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.
В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.
К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.