Санкт-Петербург по итогам III квартала вошел в ТОП-10 городов по индексу роста цен на элитное жилье Prime Global Cities Index
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI)[1] за III квартал 2021 года. В 46 проанализированных городах средний темп роста показателя составил 9,5%.
Москва со значением индекса в +20,5% вошла в пятерку лидеров наряду с Майами (+26,4%), азиатскими городами Сеулом (+22,6%) и Шанхаем (+20,5%), Торонто (+20,4%). Для формирования индекса использовалось усредненное скользящее значение за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.). При этом рост цен за 12 месяцев в Москве оказался выше показателя сглаженного индекса и составил 41,6%, только за III квартал рост достиг 18,7%, что превышает годовые показатели большинства городов рейтинга. Годом ранее Москва находилась на 22 месте, а по итогам II квартала 2021 года занимала шестую строчку. Санкт-Петербург за год поднялся с 31 на десятое место (годовая динамика составила +15,5%, за квартал цены выросли на 2%).
- Цены на элитное жилье в ключевых городах мира продолжили рост. Индекс PGCI за год увеличился на 9,5% (+8,3% по итогам II квартала 2021 года). Цены выросли в 85% анализируемых городов, при этом в 16 из них показатель был выражен двузначными числами. В прошлом году только Окленд (+12,9%) и Манила (+10,2%) демонстрировали такую динамику. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Открытие границ и нормализация ситуации в международном авиасообщении, а также перспектива ужесточения денежно-кредитной политики, повышения налогов и принятия других стабилизирующих мер по “охлаждению” роста цен на рынках жилья во многих странах – все эти факторы оказали значительное влияние на высокую динамику показателя в III квартале 2021 года».
Динамика цен на мировых рынках элитного жилья, годовое изменение в %
Источник: Knight Frank Research
- В III квартале 2021 года топ-10 рейтинга сформировали мегаполисы Северной Америки (Майами, Торонто, Сан-Франциско, Лос-Анджелес), России (Москва и Санкт-Петербург) и Азии (Сеул, Шанхай, Тайбэй, Гуанчжоу). Из европейских городов к десятке лидеров приблизились Стокгольм и Женева (12 и 13 места соответственно). Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Мировая тенденция существенного роста цен на элитное жилье говорит о том, что данный сегмент по-прежнему имеет особую ценность для ультрахайнетов как с точки зрения инвестиций, так и в целях покупки недвижимости для переезда, второго дома. Со стороны россиян происходит накопление отложенного спроса, который постепенно реализуется в открытых для посещений локациях. Инвесторы рассматривают преимущественно крупные города, такие как Женева, Вена, Берлин, Лиссабон, Лондон, Монако, Париж, Мадрид и др. Если покупатели выбирают жилье в городе в целях переезда, то предпочтение зачастую отдается апартаментам с большими террасами. Если недвижимость приобретается на побережье, то клиенты заинтересованы в виллах с 3-4 спальнями, с собственной территорией и бассейном. Для инвестирования с целью получения ВНЖ ультрахайнеты рассматривают проекты, лицензированные под программы ВНЖ. Вне зависимости от целей предпочтение отдается направлениям со стабильной экономикой. В Майами – лидере рейтинга – мы также видим постепенное возвращение спроса, ультрахайнеты стали чаще прилетать в город для просмотров недвижимости. Новогодний сезон многие клиенты планируют провести в США, поэтому страна ожидаемо находится в десятке наиболее востребованных направлений».
Влияние пандемии на динамику цен элитного жилья в топ-5 городов индекса PGCI,
III квартал 2021 года*
Источник: Knight Frank Research
*где 100 – показатель I квартала 2019 года
- Российские города – Москва и Санкт-Петербург – в III квартале 2021 года вошли в топ-10 индекса: четвертое и десятое места соответственно. Годом ранее Москва находилась на 22 строчке (+1,3%), а Санкт-Петербург – на 31 позиции с отрицательной динамикой цен (-0,6%).
- За квартал цены на элитное жилье в Москве увеличились на 18,7%, что является максимальным значением среди всех городов рейтинга и сопоставимо с годовым ростом в самых динамичных городах. Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, отмечает: «Рост средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости Москвы за III квартал был обусловлен выходом существенного объема нового предложения в высоком ценовом диапазоне, а также прямым повышением цен в большинстве представленных новостроек. Однако сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что оказывает дополнительное давление на динамику показателей. Элитный сегмент всегда медленнее реагирует на происходящие изменения, поэтому к концу 2021 – началу 2022 года возможно появятся предпосылки к стабилизации ситуации и замедлению темпов роста цен, но ожидать существенного снижения в ближайшей перспективе точно не стоит. Изменение цены здесь в основном определяется структурой предложения, во многом динамика следующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи».
- Квартальный рост цен в Санкт-Петербурге составил 2%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Вторичный рынок элитной недвижимости Петербурга следует за динамикой цен первичного рынка. Однако в минувшем квартале увеличение цен затронуло лишь ряд наиболее ликвидных предложений. Основная же часть объектов осталась на уровне цен предыдущего квартала».
- Среди шести рынков, в которых была зарегистрирована отрицательная квартальная динамика показателя, находятся три города материкового Китая: Пекин, Гуанчжоу (по -0,1% за квартал) и Шэньчжэнь (-2,1%). Кризис Evergrande, а также принятые меры по стабилизации цен и локальные всплески заболеваемости Covid-19 – главные причины замедления динамики на указанных рынках элитного жилья.
Knight Frank Prime Global Cities Index, III квартал 2021 года
|
Город |
Мировой регион |
Динамика за год, % |
||
|
1 |
Майами |
Северная Америка |
26,4% |
|
|
2 |
Сеул |
Азия |
22,6% |
|
|
3 |
Шанхай |
Азия |
20,5% |
|
|
4 |
Москва** |
Россия и СНГ |
20,5% |
|
|
5 |
Торонто |
Северная Америка |
20,4% |
|
|
6 |
Сан-Франциско |
Северная Америка |
20,2% |
|
|
7 |
Тайбэй |
Азия |
18,9% |
|
|
8 |
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
18,2% |
|
|
9 |
Гуанчжоу |
Азия |
17,6% |
|
|
10 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
15,5% |
|
|
11 |
Ванкувер |
Северная Америка |
15,0% |
|
|
12 |
Стокгольм |
Европа |
11,6% |
|
|
13 |
Женева |
Европа |
10,8% |
|
|
14 |
Сидней |
Австралазия |
10,7% |
|
|
15 |
Голд-Кост |
Австралазия |
10,5% |
|
|
16 |
Перт |
Австралазия |
10,4% |
|
|
17 |
Окленд |
Австралазия |
9,8% |
|
|
18 |
Пекин |
Азия |
8,8% |
|
|
19 |
Эдинбург |
Европа |
8,5% |
|
|
20 |
Манила |
Азия |
8,4% |
|
|
21 |
Брисбен |
Австралазия |
8,4% |
|
|
22 |
Цюрих |
Европа |
7,6% |
|
|
23 |
Гонконг |
Азия |
7,2% |
|
|
24 |
Мельбурн |
Австралазия |
6,5% |
|
|
25 |
Токио |
Азия |
6,3% |
|
|
26 |
Монако |
Европа |
5,0% |
|
|
27 |
Дублин |
Европа |
4,9% |
|
|
28 |
Берлин |
Европа |
4,7% |
|
|
29 |
Франкфурт |
Европа |
4,5% |
|
|
30 |
Сингапур |
Азия |
4,3% |
|
|
31 |
Вена |
Европа |
3,6% |
|
|
32 |
Париж |
Европа |
3,1% |
|
|
33 |
Лиссабон |
Европа |
2,4% |
|
|
34 |
Мадрид |
Европа |
2,0% |
|
|
35 |
Найроби |
Африка |
1,3% |
|
|
36 |
Шэньчжэнь |
Азия |
1,0% |
|
|
37 |
Лондон |
Европа |
0,7% |
|
|
38 |
Бухарест |
Европа |
0,6% |
|
|
39 |
Дели |
Азия |
0,0% |
|
|
40 |
Мумбаи |
Азия |
- 0,1% |
|
|
41 |
Куала-Лумпур |
Азия |
- 0,9% |
|
|
42 |
Бангалор |
Азия |
- 1,1% |
|
|
43 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
- 1,8% |
|
|
44 |
Бангкок |
Азия |
- 2,3% |
|
|
45 |
Дубай |
Ближний Восток |
- 3,6% |
|
|
46 |
Джакарта |
Азия |
- 4,2% |
|
Источник: Knight Frank Research
** Годовое среднее скользящее значение за год (III квартал 2021 – III квартал 2020 гг.).
[1] Самая престижная и дорогая недвижимость в конкретной локации. Как правило, к этому сегменту относят верхние 5% высокобюджетного предложения. Индекс рассчитывается в местной валюте.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года предложение на первичном рынке комфорт-класса старой Москвы демонстрировало рост - на 6,7% площади и 7% лотов, но в годовом выражении динамика по-прежнему отрицательная: -37% площади и - 32% лотов.
Активное вымывание лотов происходит несмотря на выход в продажу новых проектов и корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. В июле на рынок вышли новый проект ЖК "Матвеевский лес" от ПИК, корпуса в ЖК "Холланд парк", "Академика Павлова", "Второй Нагатинский", "Новохохловская,15", "Люблинский парк" и "Полярная,25" - всего 14 корпусов.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (68,4%) приходится на 4 округа: ЮВАО – 30,3% (+0,3% за месяц, -4,7% за год), ЗАО – 13,3% (+1,5% за месяц, +3,3% за год), САО - 12,9% (+0,9% за месяц, +6,6% за год) и СВАО – 11,9% (-0,7% за месяц, -8,3% за год).
Доля квартир комфорт-класса с отделкой на первичном рынке старой Москвы снизилась, но остаётся основной в структуре предложения - 55,7% (-0,1% за месяц, - 7,1% за год). На лоты без отделки приходится 26,1% (0% за месяц, - 4,7% за год) от общей доли. Предложение квартир с допопциями (кухня, мебель, сантехника) занимает на рынке 0,7% (-0,2%, +0,6%) по итогам июля 2021 года.
Больше половины (61,8%) предложения приходится на 3 типа квартир: 3е – 22,3% (-0,1% за месяц, +4,8% за год), 2е – 21,4% (+1,1% за месяц, +6,7% за год) и студия – 18,1% (+0,2% за месяц, +7,1% за год). Средняя площадь экспозиции составила 52,8 кв.м, сократившись за месяц на 0,6%, за год – на 6,7%.
В июле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в московских новостройках комфорт-класса достигла 246,5 тыс. руб. (+1,8% за месяц). В годовом выражении рост составил 40,9%.
ЗАО остаётся самым дорогим округом Москвы с точки зрения предложения: СВЦ в июле здесь не изменилась (289,6 тыс. руб.), но за год выросла на 43,1%. На втором месте - ВАО с СВЦ на уровне 271,9 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +35,8% за год).
Самыми доступными округами являются ЗелАО - 182,8 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +29,5% за год) и ЮЗАО - 201,2 тыс. руб. (1,4% за месяц, +24,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».