За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Объем рынка газобетона по итогам 2014 года практически не изменился по сравнению с данными 2013 года и составил 1,1 млн кубометров. Представители отрасли сдержанны в своих прогнозах. Они не предрекают этому сегменту провал в 2015 году, но говорят, что если снизится старт новых проектов загородного жилья, то это напрямую скажется на потреблении газобетона в последующие годы.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», рассказал, что по итогам 2014 года емкость рынка, по собственным оценкам компании, составила около 1,1 млн куб. м и практически не изменилась по сравнению с 2013 годом. По его словам, торможение роста рынка в основном связано со снижением активности на загородном рынке.
Лидеры не поменялись
Александр Батушанский констатировал, что расстановка сил на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области значительно не изменилась. Основные крупные игроки сохранили свои позиции – в пятерке лидеров по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад» (входит в Группу ЛСР), H+H, «ЕвроАэроБетон», «Стройкомплект» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», рассказала, что, по собственным оценкам компании, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года все-таки наблюдался небольшой рост примерно в 7%. Рынок увеличился до 1,2 млн куб. м. Она также подтвердила, что в этом сегменте строительных материалов по-прежнему работают пять основных производителей. Но добавила, что в 2014 году с регионального рынка практически ушла белорусская продукция.
Надежда Солдаткина рассказала, что компания довольна результатом работы в 2014 году, когда было произведено 345 тыс. куб. м газобетона, что на 6% превысило уровень 2013 года. Рост объемов продаж H+H составил 26% к объемам 2013 года – компания реализовала 385 тыс. куб. м газобетона. «Мы довольны полученными результатами. Не менее важным мы считаем успешно завершенную в начале 2014 года модернизацию производства, в результате которой наша плановая мощность возросла до 450 тыс. куб. м, а также значительный рост нашей доли на рынке: в годовом выражении она составила 31,5%», – подсчитала госпожа Солдаткина.
В свою очередь, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад», отметил, что продажи продукции под маркой «Аэрок» в городе и области составили порядка 340 тыс. куб. м, что соответствует доли рынка в 31%. «Аэрок» по-прежнему остается лидером продаж газобетона в Северо-Западном регионе. Мощности нашей компании в Петербурге и Ленобласти не изменились и составляют порядка 380-400 тыс. кубометров в год в зависимости от вида продукции. В текущих условиях мы не планируем расширять мощности, но продолжаем работать как над расширением ассортимента, так и над улучшением характеристик нашего газобетона», – добавил эксперт.
Скромный прогноз
Александр Батушанский констатировал, что за 2014 год цены на газобетон выросли всего на 5%.
Что касается прогнозов развития рынка, то эксперт оказался не готов их делать, так как, по его словам, для этого еще недостаточно данных, включая и отсутствие информации о реальных планах властей. «В этом году обвала рынка газобетона точно не произойдет, так как объем проектов в активной стадии строительства довольно значительный, а именно здесь применяется газобетон. Девелоперы в 2014 году взяли на себя рекордный объем обязательств, который они будут выполнять. Поэтому мы не прогнозируем резкого снижения объема ввода жилья. Мы более оптимистичны, чем городские власти. А вот объем начала новых проектов может снизиться, что на рынке газобетона в большей степени скажется в последующие годы, а не в 2015-м. Но риски исходят со стороны загородного строительства. Насколько граждане снизят свои инвестиции в этом направлении – это большой вопрос», – высказал свое мнение господин Батушанский.
Надежда Солдаткина солидарна с коллегой в плане сдержанных прогнозов на 2015 год: «Однозначных цифр здесь назвать нельзя. Можно лишь констатировать, что, исходя из общеэкономических факторов, падение спроса на строительном рынке вполне ожидаемо. А вот глубина этого снижения будет зависеть как от «запаса прочности» самих застройщиков, так и от платежеспособности населения», – прокомментировала эксперт.
Алексей Онищенко говорит, что в компании ожидают, что на рынке газобетона Петербурга и Лениобласти будет скорее стагнация, но не падение. «Большая доля потребления газобетона приходится на частных клиентов, а, как известно, кризис – это лучшее время для строительства собственного дома: можно получить наиболее выгодные предложения и существенно снизить себестоимость строительства», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад»:
– В течение 2014 года цены на газобетон принципиально не менялись. Есть сезонный момент, когда в зимний период на рынке присутствуют временные акционные предложения, но они краткосрочны. В частности, до конца февраля у нас проходит акция по газобетону, когда цена на него снизилась до 20% в зависимости от номенклатуры. Однако уже в летний период цены вернутся на круги своя.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в январе 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 32 дома на 10 963 квартиры - всего 608 221,3 кв. метра жилья. За аналогичный период прошлого года (январь 2014 года) в городе было сдано 35 жилых домов на 9 910 квартир общей площадью 529 509,3 кв. м.
Лидером по объемам введенного жилья в январе 2015 года является Приморский район, где было завершено строительство 105 189,2 кв. м. - 10 домов на 1 958 квартир. На втором месте находится Адмиралтейский район с показателями по вводу равными 86 020,5 кв.м жилья - 4 дома на 1 519 квартир. На третьем месте стоит Невский район – 80 915,5 кв.м.
Кром этого, новые жилые объекты были введены в строй в январе 2015 года в Центральном районе – 79 563,7 кв. м, Московском – 77 904,4 кв.м, а также Калининском – 76 272,0 кв.м.
Среди застройщиков, которые сдали в эксплуатацию свои объекты стоит отметить «ЛенСпецСМУ», «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», «Главстрой-СПб», «Лемминкяйнен Рус» и другие.
По данным Комитета по строительству Петербурга, всего в январе 2015 года в Санкт-Петербурге был введен 61 объект общегражданского назначения. Наибольшее количество подобных построено и реконструировано во Фрунзенском и Красногвардейском районах города. Так, во Фрунзенском районе ООО «ПромИнвестГрупп» завершило строительство бизнес-центра со встроенным гаражом-стоянкой. ООО «ЛИДЕР» ввело в работу производственный комплекс, предназначенный для производства, ремонта и продажи автомобильных прицепов, в также здание «цех сборки прицепов» и здание «выставка продажа автомобильных прицепов». ООО "Синергия" построило торговый комплекс на Малая Балканской ул., уч.1, (северо-западнее пересечения с Загребским бульваром). Также во Фрунзенском районе была завершена реконструкция здания медицинского центра; торгового центра под административный комплекс со встроенными торговыми помещениями; первая очередь храма во имя преподобного Серафима Вырицкого (здание храма, часовня).
В Красногвардейском районе также завершены работы по строительству и реконструкции 9 объектов, куда вошли подстанция скорой медицинской помощи, выставочный комплекс, промышленный логистический комплекс, офисно-складские комплексы, торгово-развлекательные.
Также на результат ввода в январе 2015 года значительное влияние оказали показатели Выборгского района, где введены, в том числе, амбулаторно-поликлиническое учреждение (медицинский центр), многофункциональный оздоровительно-гостиничный комплекс с котельной и трансформаторной подстанцией.