За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Эксперты Urbanus.ru изучили предложение от застройщиков в центральных локациях городов с населением от 1 млн человек. Целью исследования стало выяснение цены «входного билета». Иными словами, какую сумму нужно заплатить, чтобы с полным основанием сказать: «Я живу в центре».
В начале обзора нужно сделать важную оговорку. Определение того, что такое центр и каковы его границы, существенно разнится в зависимости от особенностей территориального развития и административного деления. Во многих городах есть районы, которые называются Центральными. Но Центральный район вовсе не идентичен фактическому центру, то есть локации, которая воспринимается горожанами в этом качестве. Зачастую центр города – это понятие не географическое, а статусное.
Для Москвы выборка ограничивается территорией внутри Садового кольца, а также его внешним полукилометровым поясом. В случае Санкт-Петербурга рассматривалось предложение в границах исторического центра и непосредственно примыкающих к нему кварталов. В Нижнем Новгороде и Казани главными ориентирами служат ансамбли местных кремлей, в других городах – кварталы административных зданий. Мониторинг проводился среди тех новостроек, которые расположены в радиусе шаговой доступности от них.
Самые низкие цены на жилье в центре характерны для Челябинска. В жилом комплексе «Парус», который отделяют немногим более километра от здания городской администрации, стоимость студий (28,90 кв. м) начинается с отметки 1,54 млн рублей. Однако столь малый прайс – явное исключение для российских мегаполисов. В наиболее престижной локации Воронежа нет предложения дешевле 3,45 млн рублей (однокомнатная квартира 36,34 кв. м в ЖК «Прага»). А чтобы поселиться в центре Волгограда, нужно потратить не менее 3,50 млн рублей (однокомнатная квартира 43,15 кв. м в ЖК URBN).
Еще в четырех городах – Перми, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Уфе – «порог входа» находится ниже 5 млн рублей. В самарском центре минимальный ценник равен 5,37 млн рублей (однокомнатная квартира 41,30 кв. м в ЖК «Пять звезд»), в красноярском – 5,71 млн рублей (однокомнатная квартира 47,61 кв. м в ЖК «Новоостровский»).
Примечательно, что в данном рейтинге Санкт-Петербург остался за пределами топ-5. В клубном доме Acqualina Apartments, построенном недалеко от Витебского вокзала и станции метро «Пушкинская», за 6,60 млн рублей доступен апартамент площадью 22,80 кв. м.
Рейтинг доступности жилья в центре городов-«миллионников»
|
Город |
Жилой комплекс с самой доступной квартирой в центральной локации |
Стоимость самой доступной квартиры в центральной локации |
Площадь самой доступной квартиры в центральной локации |
Планировка |
|
Челябинск |
Парус |
1,54 |
28,90 |
Студия |
|
Воронеж |
Прага |
3,45 |
36,34 |
Однокомнатная |
|
Волгоград |
URBN |
3,50 |
43,15 |
Однокомнатная |
|
Пермь |
Камские огни |
3,64 |
41,28 |
Двухкомнатная с кухней-гостиной |
|
Новосибирск |
Расцветай на Ядринцевской |
3,70 |
22,81 |
Студия |
|
Ростов-на-Дону |
Белый ангел |
3,73 |
47,73 |
Двухкомнатная |
|
Уфа |
Уфимский кремль |
4,32 |
43,40 |
Однокомнатная |
|
Самара |
Пять звезд |
5,37 |
41,30 |
Однокомнатная |
|
Красноярск |
Новоостровский |
5,71 |
47,61 |
Однокомнатная |
|
Санкт-Петербург |
Acqualina Apartments |
6,66 |
22,80 |
Студия |
|
Екатеринбург |
Женева |
7,22 |
55,96 |
Однокомнатная |
|
Нижний Новгород |
Шаляпин |
7,76 |
41,96 |
Однокомнатная |
|
Казань |
Grande Rosso |
8,84 |
44,19 |
Однокомнатная |
|
Омск |
Новый Пионер |
9,15 |
91,50 |
Свободная планировка |
|
Москва |
Kazakov Grand Loft |
9,17 |
19,10 |
Студия |
От ЖК «Женева» всего 10-15 минут ходьбы до делового кластера «Екатеринбург-Сити», здания правительства Свердловской области и «Ельцин-Центра». Такое соседство обуславливает высокий ценник – 7,22 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 55,96 кв. м. Впрочем, в полукилометре к востоку от «Женевы» экспонируется более доступная новостройка – ЖК «Дом на бульваре». В ней квартиры стоят от 5,70 млн рублей.
Жилье рядом с Нижегородским кремлем обойдется, по крайней мере, в 7,76 млн рублей (ЖК «Шаляпин»). Недвижимость у Казанского кремля стоит на миллион больше. Нижняя планка связана с апартаментом площадью 44,19 кв. м в одном из особняков комплекса резиденций Grande Rosso.
Центральная часть Омска скудна на предложение от застройщиков. По сути, здесь базируется только один проект – «Новый Пионер». Он занимает часть мыса, образованного слиянием Иртыша и Оми. Прайс самого дешевого из лотов по этому адресу – квартиры площадью 91,50 кв. м со свободной планировкой – составляет 9,15 млн рублей. Таким образом, высота ценового порога здесь практически не уступает столичным показателям. Московский минимум – 9,17 млн рублей – обозначен студией площадью 19,10 кв. м в апарт-комплексе Kazakov Grand Loft, который возводится на внешней орбите Садового кольца (Басманный район).
Аналитики портала Urbanus.ru, основываясь на данных ресурса bnMAP.pro, подготовили рейтинг средней стоимости квадратного метра в региональных новостройках. В состав выборки были включены пять крупнейших городов РФ (без учета Москвы), а также еще несколько динамичных рынков – уфимский, тюменский и краснодарский. В среднем порядок цен в больших городах соответствует уровню подмосковных локаций в 20-80 км от МКАД.
Почти во всех крупных региональных центрах основной массив предложения сосредоточен в ценовом коридоре 50-100 тыс. рублей за квадратный метр. В Краснодаре этот показатель достигает максимума – 94,3%. Средний чек в городе балансирует на отметке 69,51 тыс. рублей за квадратный метр, что приблизительно соответствует уровню цен в Серпухове (дальний юг Московской области). В Уфе удельный вес объектов в указанной категории также исключительно высок – 89,1%.В среднем квадратный метр жилья в столице Башкортостана стоит 79,93 тыс. рублей – столько же, сколько и в подмосковном Щелково.
В Екатеринбурге и Тюмени первичный рынок на четыре пятых состоит из квартир с прайсом от 50 до 100 тыс. рублей, в Новосибирске – на три четверти, в Нижнем Новгороде – на две трети. Исключением (помимо Санкт-Петербурга) выступает только Казань. Там 65,9% лотов, представленных в продаже, находятся выше отметки в 100 тыс. рублей за квадратный метр. Это предопределило относительно высокий показатель среднего прайса – 116,92 тыс. рублей за квадратный метр (как в подмосковном Пушкино).
|
Региональный центр |
Муниципалитет Московского региона с аналогичной стоимостью кв. м |
|
Санкт-Петербург |
Митино, Чертаново Северное |
|
Казань |
Пушкинский городской округ |
|
Нижний Новгород |
Городской округ Жуковский, городской округ Лосино-Петровский |
|
Екатеринбург |
Городской округ Королев |
|
Новосибирск |
Городской округ Домодедово |
|
Тюмень |
Городской округ Пущино |
|
Уфа |
Городской округ Щелково |
|
Краснодар |
Городской округ Серпухов, городской округ Лосино-Петровский |
Помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Казани есть лишь один город-«миллионник», взявший планку в 100 тыс. рублей за квадратный метр – Нижний Новгород. Очень близко к ней подошел Екатеринбург.
Особое место в рейтинге занимает Санкт-Петербург. По среднему показателю стоимости он намного опережает других региональных лидеров (Новосибирск – вдвое, Краснодар – почти втрое), но при этом намного отстает от Москвы. Средний петербургский ценник – 188,37 тыс. рублей за квадратный метр – это уровень района Митино, расположенного за МКАД. На сегодняшний день 42,2% актуального предложения в северной столице имеет прайс от 100 до 150 тыс. рублей за квадратный метр, а еще 33,8% – от 150 до 200 тыс. рублей за квадратный метр.