За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Средняя площадь квартир бизнес-класса на вторичном рынке за последние пять лет уменьшилась по всем типам квартир, в то время как в массовом сегменте везде кроме однокомнатных квартир средняя площадь увеличилась. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал динамику изменения среднего размера квартир на вторичном жилом рынке «старой» Москвы.
В настоящий момент средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичном жилом рынке составляет 38,29 кв. м, что меньше, чем год назад на 2,1%. Средняя площадь двухкомнатной квартиры – 58,61 кв. м, что меньше на 1,4%, чем в конце 1 квартала 2020 года. Средняя площадь трехкомнатной квартиры – 87,48 кв. м (практически без изменений за прошедший год).
|
Тип квартиры |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
39.12 |
38.29 |
-2.1% |
|
2 комн. |
59.44 |
58.61 |
-1.4% |
|
3 комн. |
87.58 |
87.48 |
-0.1% |
|
многокомн. |
156.81 |
157.76 |
0.6% |
В разрезе по классам за последний год в массовом сегменте средняя площадь снизилась на 1,4% до 36,73 кв. м у однокомнатных квартир и на 2,4% до 53,63 кв. м у двухкомнатных квартир.
В бизнес-классе наибольшее снижение за год наблюдается у однокомнатных квартир – на 4% до 43,58 кв. м. Также снизилась средняя площадь у трехкомнатных квартир – на 2,7% до 107,16 кв. м.
|
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
37.24 |
36.73 |
-1.4% |
|
2 комн. |
54.93 |
53.63 |
-2.4% |
|
3 комн. |
77.54 |
76.83 |
-0.9% |
|
многокомн. |
122.08 |
122.99 |
0.7% |
|
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
45.4 |
43.58 |
-4.0% |
|
2 комн. |
72.98 |
72.36 |
-0.8% |
|
3 комн. |
110.08 |
107.16 |
-2.7% |
|
многокомн. |
181.94 |
182.26 |
0.2% |
По сравнению с периодом пятилетней давности наблюдается тренд уменьшения показателя средней площади квартир в бизнес-классе. Больше всего снизился средний размер однокомнатных квартир – на 14,2%. Но и по другим типам квартир наблюдается снижение – на 5,7% у двухкомнатных квартир и на 6,8% у трехкомнатных квартир. В то же время изменения среднего метража в массовом сегменте были менее значительными – в среднем на 2%. При этом за 5 лет средняя площадь двухкомнатных квартир увеличилась на 1,7%, а трехкомнатных и многокомнатных на 2,5% и 2,4% соответственно.
|
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
|
1 комн. |
37.41 |
36.73 |
-1.8% |
|
2 комн. |
52.75 |
53.63 |
1.7% |
|
3 комн. |
74.95 |
76.83 |
2.5% |
|
многокомн. |
120.16 |
122.99 |
2.4% |
|
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
|
1 комн. |
50.77 |
43.58 |
-14.2% |
|
2 комн. |
76.77 |
72.36 |
-5.7% |
|
3 комн. |
115.04 |
107.16 |
-6.8% |
|
многокомн. |
188.54 |
182.26 |
-3.3% |
«Снижение средней площади квартир за последние 5 лет связано с тем, что вторичный рынок пополнился новостройками, которые построили за данный период. Именно на первичном жилом рынке в сегменте бизнес-класса уже несколько лет наблюдается уменьшение площади квартир. Площадь квартир в бизнес-классе в период с 2013 по 2020 год снизилась на 28%. Более низкий метраж квартир позволяет уменьшить общую стоимость жилья, а значит увеличить круг потенциальных покупателей», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По подсчетам экспертов компании «Метриум», за первые три месяца 2021 года в столичных новостройках высокобюджетного сегмента было реализовано 65 тыс. кв.м. жилья, что почти наполовину (41,2%) больше, чем за аналогичный период прошлого года. На долю 10 самых востребованных проектов пришлось 49,5 тыс. кв.м. (76,2%).
В I квартале 2021 года в Москвы было заключено более 665 договоров долевого участия в домах премиального и элитного класса. При этом на долю наиболее популярных проектов пришлось 76,2% проданных площадей. В них было реализовано 49,5 тыс. кв.м. недвижимости, что принесло девелоперам 39,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
Стоит отметить, что по сравнению с другими сегментами рынка жилой недвижимости топ-10 самых продаваемых новостроек элитного класса с начала года обновился всего на 20%. Однако, внутри рейтинга произошли изменения. Прежде всего, теперь в него входят только объекты премиум-класса. Также произошла смена лидера, на первую строчку вышел ЖК «Остров». Кроме того, по сравнению с прошлым периодом на один уменьшилось количество проектов в ЦАО, теперь распределение по округам выглядит следующим образом: по четыре объекта в центре и на западе столицы, по одному – на севере и северо-западе. Стоит отметить и перемещение на десятое место серебряного призера предыдущего рейтинга ЖК Prime Park.
Новым лидером стал ЖК «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ» (СЗАО, район Хорошево-Мневники), который вышел на рынок в феврале. За февраль и март 2021 года в нем было реализовано 10,2 тыс. кв.м. (15,6% от всех продаж в сегменте), что обусловлено привлекательной стоимостью квадратного метра (470,1 тыс. рублей).
На втором месте расположился ЖК Lucky (ЦАО, Пресненский район), занявший первую строчку по итогам 2020 года. В нем за I квартал было продано 7,4 тыс. кв.м., средняя стоимость «квадрата» составила 783,5 тыс. рублей.
Третье место сохранил за собой ЖК Victory Park Residence, расположенный в районе Дорогомилово на западе столицы. Здесь за три месяца 2021 года было реализовано 7,2 тыс. кв.м. при средней цене квадратного метра в 842,4 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса
в I квартале 2021 года *
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади |
Средняя цена в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
премиум |
10,2 |
15,6% |
470,1 |
|
2 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
7,4 |
10,4% |
783,5 |
|
3 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
7,2 |
10,1% |
842,4 |
|
4 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
5,3 |
7,4% |
884,8 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
4,6 |
7,1% |
426,6 |
|
6 |
▼ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
4,2 |
6,4% |
563,7 |
|
7 |
▲ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
4,1 |
6,0% |
489,2 |
|
8 |
▼ |
Садовые кварталы*** |
Хамовники |
премиум |
2,7 |
5,8% |
1175,4 |
|
9 |
▲ |
TITUL на Серебрянической |
Таганский |
премиум |
2,3 |
3,8% |
674,1 |
|
10 |
▼ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
1,5 |
3,3% |
556,7 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 1, 2 и 3, которые соответствуют премиум-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса бизнес-класса (4 и 5).
***В Садовых кварталах в продаже остался пентхаус и 3 комн. квартира
Источник: «Метриум»
Наиболее высокая стоимость квадратного метра в высокобюджетном сегменте отмечена в ЖК «Садовые кварталы» (1175,4 тыс. рублей), ЖК Capital Towers (884,8 тыс. рублей) и ЖК Victory Park Residence (842,4 тыс. рублей). В свою очередь, к самым доступным предложениям относятся ЖК Hide (426,6 тыс. рублей), ЖК «Остров» (470,1 тыс. рублей) и ЖК Spires (489,2 тыс. рублей).
«В I квартале 2021 года продолжает фиксироваться тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рассматриваются как долгосрочная инвестиция с высокой доходностью. На фоне ослабления курса рубля, снижения доходности и усиления налоговой нагрузки такой вид вложений выглядит крайне привлекательно. Вероятно, подобные тенденции продолжатся и в следующих кварталах».