За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
За последний год объем предложения новостроек в границах «старой» Москвы снизился на 33%. Это максимальное снижение за всю современную историю развития жилого рынка столицы. Год назад продажи новостроек шли в 93 районах, на текущий момент – в 91 районе. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал объем предложения на первичном жилом рынке «старой» Москвы в разрезе по районам.
Общий объем предложения составляет 26 549 квартир и апартаментов. Более 70% от этого объема представлено в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД. Однако нельзя сказать, что предложение новостроек равномерно распределено не только по городу в целом, но и на удалении от центра. На 20 районов Москвы приходится 65% от общего количества лотов в продаже, а на Топ-10 районов – 43%:
Топ-10 районов Москвы по объему предложения
|
№ |
Район |
Кол-во в продаже шт. |
|
1 |
Даниловский |
2 177 |
|
2 |
Филевский Парк |
1 405 |
|
3 |
Люблино |
1 262 |
|
4 |
Рязанский |
1 195 |
|
5 |
Раменки |
1 136 |
|
6 |
Покровское-Стрешнево |
1 074 |
|
7 |
Хорошево-Мневники |
868 |
|
8 |
Соколиная Гора |
819 |
|
9 |
Западное Дегунино |
796 |
|
10 |
Очаково-Матвеевское |
736 |
Источник: данные АН «Азбука Жилья»
Девять из десяти районов, указанных в таблице расположены вблизи МКАД или между ТТК и МКАД. Даниловский район, расположенный по обе стороны ТТК, возглавляет список районов с наибольшим объемом предложения, в основном, за счет масштабного ЖК «ЗилАрт», в котором на продажу сейчас выставлено более 1 100 лотов.
Массовый сегмент на текущий момент представлен в 64 районах Москвы. В тройку лидеров по объему предложения в массовом сегменте входят следующие районы:
- Люблино – идет реализация крупного ЖК «Люблинский парк»
- Покровское-Стрешнево – активная застройка Тушинского аэрополя и соседних территорий,
- Соколиная Гора – продажи в крупном ЖК «Измайловский парк».
В бизнес-классе наблюдается еще более высокая концентрация предложения. На Топ-10 районов по объему предложения приходится 64% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже в целом по Москве. Причем большинство из этих районов расположены либо в районе ТТК, либо неподалеку от него. Наибольшее количество лотов бизнес-класса на рынке новостроек наблюдается в следующих районах:
- Даниловский (ЖК «ЗилАрт»),
- Раменки – в общей сложности в данном районе идет активная реализация 14 жилых комплексов, активная застройка началась 2-3 года назад,
- Филевский парк – крупнейшими проектами являются ЖК «Береговой» и ЖК «На Береговом».
«Снижение общего объема предложения за последний год связано с рекордным объемом продаж, что привело к высоким темпам вымывания квартир с рынка новостроек. При этом на рынок продолжает выходить большое количество новых проектов. Для сравнения по итогам первого квартала началась реализация 15 новых жилых комплексов, а за аналогичный период 2020 года появилось только 12 новых проектов. Застройщики продолжают анонсировать перспективные проекты. Например, в районе промзоны «Дегунино-Лихоборы» запланировано строительство крупного жилого проекта на более 300 тыс. кв. м и жилой проект в районе пересечения проспекта Мира и линии МЦК около 100 тыс. кв. м жилой площади», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Апрель запомнился на рынке Московского региона небывалым взлетом цен на столичную недвижимость и таким же ажиотажным спросом. Май выдался поспокойнее, но тоже не дает девелоперам расслабиться.
Однако, если рассматривать структуру предложения, то в экспозиции столичных новостроек сегодня можно найти достаточно как совсем маленьких студий, так и больших многокомнатных квартир[1]. Диапазон площадей колеблется от маленькой студии 17,4 кв. м в проекте Level Причальный до пентхауса площадью 441,7 кв. м в ЖК “Остров” от компании “Донстрой”. Кто же они, эти рекордсмены рынка недвижимости?
Логично, что ТОП-3 по площади предложений в столичных новостройках находятся в границах Старой Москвы. Почетное первое место занимает пентхаус на 15-м этаже в проекте “Остров” от компании “Донстрой” в районе Хорошево-Мневники. Его стоимость составляет 271,85 млн. рублей или 615 тысяч рублей за кв. м. На втором месте - 5-комнатная квартира в ЖК “Вавилово” Ломоносовского района от одноименного застройщика ОАО “Вавилово”, чья площадь равняется 401,4 кв. м, а стоимость - 130 млн. рублей или 323,8 тысяч рублей за кв. м. Бронза в этом хит-параде - у 4-комнатной квартиры в ЖК “Маршал” в районе Щукино от “военного” застройщика "494 УНР", площадью 337,98 кв. м со стоимостью - 111,7 млн. рублей или 330 тысяч рублей за кв. м.
В рейтинге “малышек” представлены лоты как в границах Старой Москвы, так Новой и даже Подмосковья. Почетное первое место - у студии 17,4 кв. м в Level Причальный от Level Group в столичном районе Хорошево-Мневники по цене 9,56 млн. рублей или 549 тысяч рублей за кв.м. На втором месте -- студия в ЖК “Новотомилино” в поселке Томилино подмосковного города Люберцы застройщика 3-RED. Площадь квартиры-студии составляет 18,3-18,5 кв. м, а стоимость колеблется в пределах 3,1-3,2 млн. рублей, то есть около 172 тысяч рублей за кв. м. Замыкает тройку студия площадью 18,5 кв. м в Новой Москве в ЖК “Испанские кварталы-2” от ГК “А101”. Ее стоимость на сегодняшний день составляет 5,9-6,3 млн. рублей или 319,9-340 тысяч рублей за кв. м.
“По рынку новостроек, предложенных сегодня в экспозиции, мы можем заметить любопытную тенденцию. Не всегда самая маленькая может оказаться дешевым вариантом для улучшения жилищных условий или наоборот. В стоимости квадратного метра заложены ряд факторов: класс жилья, его локация, успешность рекламной кампании, брендинга проекта и так далее. Пример Level Причальный с самой маленькой студией демонстрирует нам, что средняя цена квадратного метра тут едва ли не в два раза выше, чем у больших квартир в проектах, распродающих сегодня остатки -- ЖК “Вавилово” и ЖК “Маршал”. Квартиры в “Причальном” разлетаются как горячие пирожки и застройщик дважды за апрель поднимал цены на избранные лоты. С другой стороны, логично выглядит первое место у пентхауса от компании “Донстрой” - отдельного вида квартир с улучшенными характеристиками и специфической аудитории. Даже в ЖК бизнес-класса они остаются “трофейными” лотами со специфической эксплуатацией, поэтому такая цена вполне оправдана”, -- резюмирует Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
|
Проект |
Локация |
К-во комнат |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
|
Самые крупные квартиры |
||||
|
Остров |
Москва |
п/х |
441,7 |
271,85 |
|
Вавилово |
Москва |
5 |
401,4 |
130 |
|
Маршал |
Москва |
4 |
337,98 |
111,7 |
|
Самые компактные квартиры |
||||
|
Level Причальный |
Москва |
студия |
17,4 |
9,56 |
|
Новотомилино |
МО |
студия |
18,3 - 18,5 |
3,1 - 3,2 |
|
Испанские кварталы-2 |
Новая Москва |
студия |
18,5 |
5,9 - 6,3 |
[1] Без учета апартаментов и сегментов “премиум” и “элит”